Недвижимость в Испании: покупка / продажа

Здравствуйте, Мария.

• Брачный договор о раздельной собственности (capitulaciones matrimoniales) должен быть оформлен официально у нотариуса и зарегистрирован в "Registro Civil" до момента покупки недвижимости. 
• Дом должен быть приобретен на личные денежные средства мужчины, а не на нажитые в браке.
• В купчей на дом должно быть указано, что мужчина состоит в браке в режиме раздела имущества (separación de bienes).

В ином случае супруга сможет предъявить свои права на дом. Кроме того, возможны имущественные претензии со стороны супруги даже при наличии режима "separación de bienes", если будет доказано, что она внесла значительный вклад в семью (например, осуществляла уход за детьми и домом, не имея собственного дохода) — в этом случае суд может присудить компенсацию.
Наличие общих детей не влияет непосредственно на раздел имущества, но может повлиять на право проживания в доме. Суд вправе признать дом местом проживания семьи и, исходя из интересов детей, предоставить временное право проживания одному из родителей с детьми до их совершеннолетия.

Здравствуйте, Мария.
1. Да, Вы можете продать недвижимость в Испании, но продажа недвижимости, где совладельцем является несовершеннолетний, требует прохождения специальной процедуры. Потребуется получить разрешение суда (autorización judicial) на продажу доли несовершеннолетнего. Суд оценивает, осуществляется ли сделка в интересах ребенка (например, если средства от продажи будут вложены в другую недвижимость или на депозит на имя ребёнка). Кроме того, чтобы продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, от имени несовершеннолетнего должен действовать его законный представитель.
2. Если зарегистрированный по месту жительства не является собственником недвижимости, его регистрация формально не препятствует продаже. Однако покупатель может потребовать, чтобы квартира была свободна от жильцов на момент совершения сделки. Если зарегистрированный по месту жительства человек отказывается сниматься с регистрации, могут возникнуть проблемы с передачей квартиры, и покупатель может отказаться от сделки.

Здравствуйте, Жанна.
В Испании можно продать свою часть недвижимости, даже если доли не выделены. По закону, если иное не установлено, предполагается, что каждый супруг владеет 50% недвижимости. Однако в договоре купли-продажи должно быть указано, какой процент недвижимости передается (например, 50%, если ранее квартира находилась в совместной собственности).
Для продажи доли потребуется предоставить:

• Паспорта.
• Nota Simple (Выписку из Реестра собственности Испании).
• Escritura de compraventa (Купчую на недвижимость).
• "Número de Identificación de Extranjero (NIE)" для обоих супругов, если они не граждане Испании.
• Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогу IBI.
• Банковский документ о способе оплаты (например, банковский чек).

Здравствуйте, Анна.
Если денежные средства, необходимые для покупки недвижимости, уже находятся на счету в испанском банке, то предоставлять документы, подтверждающие их происхождение повторно, как правило, не требуется. 

Здравствуйте, Елена.
В Испании, если наследник отказался от наследства, имущество обычно переходит к следующему наследнику по закону или к государству. Узуфруктуарий (тот, кто имеет право пользования) не становится собственником имущества, а узуфрукт не дает права на выкуп недвижимости, но узуфруктуарий может попытаться договориться о выкупе с наследниками или государством о покупке имущества.

Здравствуйте, Марта.
В Испании даже в том случае, если Вы действуете как доверенное лицо при продаже недвижимости, платеж за ее продажу должен быть направлен на счет владельца недвижимости (то есть доверителя).  Если же в нотариальной доверенности указано, что Вам разрешено получить деньги за продажу на свой счет, то теоретически это возможно. Однако на практике покупатели и нотариусы не соглашаются на перевод денег за продажу на счет третьего лица (не владельца недвижимости), даже если доверенность это позволяет. Это связано с мерами по предотвращению отмывания денежных средств и юридической безопасностью сделки.

Здравствуйте, Анастасия.
Если Вы хотите продать свою долю (cuota indivisa) третьему лицу, Вы обязаны официально уведомить об этом своего бывшего супруга и предложить ему воспользоваться своим правом преимущественной покупки и последующего выкупа (ст. 1522 Гражданского кодекса Испании).

Официальное уведомление можно направить следующими способами:

1. Через нотариуса – с помощью нотариального уведомления (requerimiento notarial), в котором будет указано намерение продажи, а также условия сделки (цена и потенциальный покупатель).
2. Через бурофакс с уведомлением о вручении и подтверждением содержания – отправляется на адрес бывшего супруга, с указанием цены и условий продажи.

Если Ваш бывший супруг не ответит в течение 30 календарных дней, это будет считаться отказом от его права преимущественной покупки, и Вы сможете продать свою долю третьему лицу.

Однако продажа только части недвижимости может представлять сложности, поскольку:

• Покупатель не сможет пользоваться квартирой без согласия другого совладельца.
• Он не сможет разделить недвижимость физически без судебного разбирательства.

В случае, если Ваш бывший супруг не соглашается ни на продажу своей доли, ни на покупку Вашей доли, Вы имеете право обратиться в суд в Испании с требованием о прекращении права общей долевой собственности (Extinción del condominio). Суд, в зависимости от обстоятельств, может:

• Обязать Вашего бывшего супруга купить Вашу долю.
• Обязать его продать Вам его долю.
• Вынести решение о продаже всего имущества и разделе полученных денежных средств между совладельцами.

Здравствуйте, Марина.
Вы можете оформить Договор дарения денежных средств на покупку недвижимости дочери в Испании, если вариант с беспроцентным займом Вам не подходит.

Здравствуйте, Татьяна.
Для оплаты покупки недвижимости в Испании чаще всего используется именной банковский чек, выданный испанским банком. В этом случае испанский банк списывает денежные средства с банковского счета покупателя и гарантирует их оплату продавцу. Чек передается продавцу в момент подписания купчей у нотариуса. Также оплата может осуществляться путем перевода денежных средств на счет продавца. Перевод может осуществляться в момент подписания купчей у нотариуса или заранее.
Существуют и иные способы оплаты покупки недвижимости в Испании. Например, через депозитный счет нотариуса, если нотариус предлагает данную опцию. 

Здравствуйте, Яна.
Для покупки недвижимости в Испании Вам нужно получить номер NIE, и для его получения Вы можете обратиться в полицию в Испании или испанское консульство в стране Вашего проживания. В результате присвоения номера NIE Вам будет выдан сертификат на листе А4, подтверждающий присвоение Вам данного номера. Формально срок действия сертификата составляет 3 месяца, номер NIE же присваивается на всю жизнь. Выдача Сертификата NIE не дает Вам права на проживание в Испании. NIE (Número de Identificación de Extranjero) — это индивидуальный идентификационный номер для иностранцев в Испании, который необходим для различных юридических и финансовых процедур, включая покупку недвижимости.
Если Вы планируете проживать в Испании, то Вам нужно будет оформить вид на жительство (ВНЖ). Покупка недвижимости сама по себе не дает права на оформление ВНЖ Испании. Покупка недвижимости от 500 000 евро дает право на оформлением ВНЖ инвестора, но срок действия данной программы заканчивается 3 апреля 2025 года. В остальных же случаях наличие недвижимости при оформлении ВНЖ подтверждает только наличие места проживания в Испании.
В зависимости от Вашего гражданства для проживания в Испании Вам нужно будет оформить тот или иной тип ВНЖ. Граждане третьих стран, в том числе России и Беларуси, чаще всего оформляют ВНЖ без права на работу. Документы на оформление данного типа ВНЖ подаются в Консульство Испании. Граждане ЕС и ЕЭЗ оформляют ВНЖ (Certificado del registro de ciudadano de la Unión Europea) через полицию в Испании. Члены семей граждан ЕС, не являющиеся гражданами ЕС или ЕЭЗ, запрашивают оформление ВНЖ через Миграционную службу в Испании.

Здравствуйте, Ирина.
Если недвижимость является совместной собственностью супругов, то продажа может осуществляться независимо от факта расторжения брака при условии, что обе стороны согласятся на ее продажу. Однако расторжение брака может внести нюансы в раздел имущества. Например, в рамках процедуры расторжения брака суд может принять решение о распределении долей, что может повлиять на распределение дохода от продажи недвижимости между супругами.

Здравствуйте, Ирина.
Если недвижимость оформлена на обоих супругов, то независимо от брачного режима каждый сохраняет свою долю (обычно 50/50, если не указано иначе). После расторжения брака недвижимость продолжает оставаться в долевой собственности, и продать её можно только с согласия обоих владельцев.
Если недвижимость оформлена только на одного супруга и брак был заключён без брачного договора (Gananciales), то имущество, купленное в браке, считается общим, даже если оформлено на одного супруга. При расторжении брака оно подлежит разделу 50/50, если не будет доказано, что покупка была сделана на личные (добрачные) средства. Без согласия второго супруга, если в Реестре недвижимости Испании указано, что владелец состоит в браке в режиме "gananciales", нотариус обычно не одобряет сделку по продаже недвижимости.
Если брак был заключен в режиме раздельной собственности (Separación de bienes), что может предполагать наличие брачного договора (если брак был заключен не в Испании), то недвижимость принадлежит только тому из супругов, на кого оформлена, и не подлежит разделу при расторжении брака. Второй супруг может претендовать только на компенсацию, если докажет, что вкладывал деньги в покупку или ремонт.
В связи с чем не совсем понятна связь между временем расторжения брака и тем, что супруга может остаться ни с чем.

Здравствуйте, Анна.
Перевод денежных средств за покупку недвижимости в Испании обычно осуществляется покупателем на счет продавца или нотариуса. Перевод может осуществить третье лицо, если на это есть четкое юридическое обоснование. Например, договор дарения или займа, выплата дивидендов. Нотариус проверяет соответствие сделки закону и может отказать в оформлении, если у него есть сомнения в законности перевода.

Здравствуйте, Артем.
Испанский нотариус в купчей фиксирует факт передачи денег, но в случае расчета через рублевый аккредитив, открытый в российском банке, зафиксировать этот факт нотариус не сможет. Для исполнения аккредитива российскому банку потребуется подтверждающий документ, например, выписка из испанского Реестра недвижимости о переходе права собственности. Однако испанские нотариусы не всегда готовы подписывать купчую без доказательства фактической передачи денег. А тем более подавать документы в Реестр недвижимости для смены собственника (обычно данную процедуру также осуществляет нотариус).

Здравствуйте, Мария.
В Испании покупка именно комнаты, как таковой, не является распространённой практикой на рынке недвижимости. Обычно покупаются целые объекты (например, квартиры или дома), которые включают одну или несколько комнат. 
Если здание или квартира разделены на комнаты, как в общежитиях или квартирах, которые сдаются в аренду, можно купить одну из комнат, если продавец согласится. В этом случае Вы станете совладельцем недвижимости и получите право на конкретную комнату. 
В некоторых случаях можно договориться о покупке комнаты в квартире или доме, но это не будет стандартной сделкой с недвижимостью. Это будет покупка доли в объекте.

Здравствуйте, Павел.
Для оформления предконтракта на работу в Испании необходимы данные работодателя и будущего работника. Со стороны работника для составления предконтракта, как правило, достаточно предоставления загранпаспорта и адреса проживания.
Если же Вы имеете в виду заключение предварительного договора купли-продажи (Сontrato de arras), то для его заключения обычно требуется предоставить: 
Со стороны покупателя:

• Действительный заграничный паспорт.
• Номер NIE.
• Подтвердить наличие денежных средств для покупки.

Со стороны продавца:

• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Энергетический сертификат (Certificado de eficiencia energética).
• Кадастровую информацию (Referencia catastral).
• Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам, налогам и ипотеке.

Здравствуйте, Рамин.
Да, Вы можете указать полученные Вами дивиденды в качестве источника дохода при покупке недвижимости в Испании.

Здравствуйте, Рамин.
1. Да, Вы можете подарить квартиру или денежные средства Вашей дочери. Самым безопасным вариантом для Вашей дочери и если Вы планируете самостоятельно оплачивать ипотеку, будет вариант приобретения квартиры на Вашей имя.
При дарении квартиры дочери Вам нужно будет оплатить налог на дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), ставка которого зависит от региона, стоимости квартиры и степени родства. Для близких родственников, если дарение оформляется у испанского нотариуса, может быть доступно снижение налоговой ставки. Также Вам будет необходимо оплатить нотариальные и регистрационные сборы. Если дарение произойдет до полного погашения ипотеки, потребуется согласие банка.
При сдаче квартиры в аренду до дарения доходы будут облагаться налогом на доходы физических лиц (IRNR или IRPF).
Дарение денежных средств также облагается налогом на дарение. И также в зависимости от региона может применяться снижение налоговой ставки между близкими родственниками.  Все расходы на покупку квартиры (налоги, нотариус, регистрация) будет нести Ваша дочь при дарении денежных средств, в том числе и оформление ипотеки.
2. Если квартира будет подарена Вашей дочери, супруг не сможет претендовать на неё при расторжении брака. 
Если Вы подарите деньги дочери, а затем она купит квартиру на подаренные денежные средства и не будет использовать другие денежные средства (например, с семейного счета) для оплаты покупки, квартира будет считаться также её личной собственностью. Рекомендуется сохранить документы, подтверждающие дарение (например, банковские переводы и договор дарения), чтобы избежать споров.
3.Если супруг докажет, что в течение брака он вкладывал свои средства или усилия в улучшение имущества или в покупку квартиры, его стоимость может быть частично разделена. В случае ипотеки, если супруг участвует в её выплате, это может стать основанием для претензий с его стороны.

Здравствуйте, Рамин.
Срок резервирования обычно зависит от договоренности с продавцом или застройщиком. В среднем, этот период составляет 1–3 месяца для вторичной недвижимости. Для новостроек срок может быть длиннее и зависит от стадии готовности объекта. Этот период обычно используется для проверки юридической чистоты недвижимости, подготовки документов и получения одобрения ипотечного кредита.
Сумма оплаты за резервирование объекта недвижимости также варьируется, но чаще всего составляет:

• Для вторичной недвижимости: от 1 000 до 6 000 евро, в зависимости от стоимости объекта и региона.
• Для новостроек: 5–10% от стоимости недвижимости.

Здравствуйте, Анастасия.
В банке BBVA вы можете снять наличные, однако банки в Испании требуют уведомления за несколько дней о Вашем желании снять деньги, чтобы подготовить нужную сумму. 
Вы также можете перевезти 100 000 евро или меньшую сумму между указанными Вами странами, но Вы должны будете декларировать вывозимую/ввозимую сумму в каждом пункте въезда и выезда, и очень важно, чтобы Вы имели при себе документы, подтверждающие законное происхождение денег (например, контракт о продаже недвижимости, квитанцию о снятии денежных средств). Это снизит риск возникновения юридических проблем или конфискации.
В Испании вывозимые суммые равные или свыше 10 000 евро декларируются посредством формы S1. 
Если Вы же Вы все-таки не хотите перевозить наличные денежные средства, Вы можете перевести их со своего счета в BBVA на счет в другой стране. Такой перевод будет прозрачным и менее рискованным.