Недвижимость в Испании: покупка / продажа

Здравствуйте, Сергей.
Да, в Испании нотариус может оформить покупку недвижимости только на имя одного из супругов, если другой супруг предоставил письменное нотариальное согласие, надлежащим образом апостилированное и переведённое на испанский язык. Однако порядок оформления зависит от того, в каком режиме брачной собственности состоит пара.

Когда оформление покупки возможно только на одного из супругов

При удостоверении сделки нотариус обязан установить брачный режим, действующий между супругами, поскольку от него зависит, кто будет считаться собственником приобретаемого имущества.

1. Режим совместной собственности

По умолчанию в России действует режим совместной собственности супругов, если брачным договором не установлен иной порядок. В рамках этого режима:

• любое имущество, приобретённое в период брака, считается совместным, независимо от того, на чьё имя оно оформлено;
• при покупке недвижимости в Испании нотариус обязан указать, что покупатель состоит в браке в режиме совместной собственности.

Важно понимать, что даже при оформлении объекта на одного супруга имущество по российскому семейному законодательству останется совместным, если не предусмотрено иное.

2. Режим раздельной собственности

Если между супругами заключён брачный договор, устанавливающий раздельный режим, то:

• имущество, приобретаемое каждым из супругов, принадлежит только ему;
• нотариусу необходимо предоставить сам брачный договор (с апостилем и присяжным переводом) либо иное подтверждение, что брак заключен в режиме раздельной собственности;
• в этом случае покупка недвижимости может быть оформлена исключительно на одного супруга, и согласие второго может не требоваться (в зависимости от содержания договора).

Здравствуйте, Оксана.

1. Можно ли "разбить" оплату чеком на части?

Теоретически возможно оформление нескольких чеков на суммы менее установленного банковского порога. Однако:

• покупатель должен согласиться на такую схему;
• всё равно необходимо соблюдать условия сделки, описанные в купчей;
• банк может разрешить многократные поступления, если каждый раз остаток на счёте продавца будет составлять менее 100 000 евро – но подобные вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

Важно: в ряде банков даже дробление поступлений может вызвать проверки, поэтому в перечислении средств на счет по подобной схеме банк может отказать гражданину России или резиденту России. 

2. Можно ли сделать так, чтобы покупатель отправил деньги не в Испанию?

Да, это возможный и часто применяемый вариант выхода из ситуации.

Покупатель может перевести деньги на Ваш счёт в другой стране ЕС/ОАЭ/Армении/Сербии/России или любой другой стране, в которой у Вас открыт счёт.

3. Можно ли оформить доверенность с правом доступа к Вашему счёту?

Да, такую доверенность оформить можно. Она может включать:

• право управления Вашим счётом;
• право приема денежных средств, перевода, снятия средств;
• право на представление Ваших интересов в банке.

Однако возможность фактического применения доверенности зависит от банка.

4. Практически возможные схемы, которые обычно работают

• Вариант А: Деньги поступают на Ваш зарубежный счёт
• Самый простой способ избежать блокировок и ограничений.
• Вариант B: Деньги поступают на Ваш испанский счёт, но частями
• Работает только если банк подтверждает наличие такой возможности.
• Доверенное лицо может контролировать вывод средств, чтобы остаток не превышал лимит.

Здравствуйте, Оксана.

1. Возможность оформить доверенность на продажу

Да, Вы и Ваш муж можете оформить доверенность (poder notarial) на резидента Испании, который будет представлять Ваши интересы при продаже недвижимости.

Денежные средства от продажи недвижимости должны быть перечислены продавцу, а не его доверенному лицу. 

2. Одна доверенность или две

Зависит от того, в чьей собственности находится квартира:

• Если квартира в совместной собственности (regimen de gananciales) и покупалась в браке, то Вы оба считаетесь собственниками, даже если при подписании фигурировали только Вы. В этом случае нотариус, скорее всего, потребует отдельную доверенность от каждого из супругов, либо — одну совместную доверенность, подписанную Вами обоими.
• Если квартира оформлена исключительно на Вас, и в "escritura" (купчей) просто указано, что Вы замужем, но муж не является совладельцем — тогда достаточно доверенности только от Вас. Тем не менее, нотариус при продаже всё равно запросит заявление от мужа о согласии на сделку (consentimiento del cónyuge), если речь идёт о семейном жилье.

3. Перевод доверенности на испанский язык

Если доверенность оформляется за пределами Испании, она должна быть:

• заверена нотариусом;
• иметь апостиль;
• переведена на испанский язык присяжным переводчиком (traductor jurado).

Перевод можно сделать в Испании. Ваше личное присутствие не требуется.
Главное — чтобы нотариус в Испании получил документ, должным образом легализованный и переведенный (апостиль + присяжный перевод).

Здравствуйте, Елена.
Да, продажа недвижимости в Испании, где доля принадлежит несовершеннолетнему, возможна, но требует специального судебного разрешения (autorización judicial), поскольку права несовершеннолетнего считаются особо охраняемыми.

Этапы:

1. Согласие обоих родителей или законных представителей.
   Оба родителя должны быть согласны с продажей. Если один из них против — потребуется разрешение суда даже для подачи ходатайства.

2. Подача прошения в суд (Juzgado de Primera Instancia) по месту жительства несовершеннолетнего.
   Родители (или опекуны) подают заявление с просьбой разрешить продажу, указав мотивы: например, улучшение жилищных условий, необходимость оплаты лечения, обучения и т.д.

3. Оценка интересов ребёнка.
   Судья проверяет, соответствует ли сделка интересам несовершеннолетнего. Часто запрашивается оценка рыночной стоимости (tasación), чтобы убедиться, что продажа не осуществляется по заниженной цене.

4. Решение суда (auto judicial).
   Только после получения судебного разрешения нотариус может оформить продажу. Без этого документа нотариус не вправе провести сделку, даже при согласии родителей.

5. Использование вырученных средств.
   Суд обычно предписывает, чтобы деньги, соответствующие доле несовершеннолетнего, были внесены на депозит (счёт на имя ребёнка с ограниченным доступом) до достижения им совершеннолетия, если суд не разрешит иное использование средств.

Здравствуйте, Виталий.
К сожалению, нет, произвести оплату за недвижимость, приобретаемую на Ваше имя, Ваша дочь не сможет. Подобное действие может привести к тому, что сделка будет признана недействительной, так как фактически покупателем является Ваша дочь. Ваша дочь может приобрести недвижимость на свое имя и подарить ее Вам или предоставить Вам пожизненное право пользования (узуфрукт) приобретенной ею недвижимостью.

Здравствуйте, Александр.
1. Когда иностранец, не являющийся налоговым резидентом Испании, продаёт недвижимость, расположенную в Испании, он обязан заплатить налог на доходы нерезидентов (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes) с полученной прибыли от продажи (разницы между ценой покупки и продажи).

Для гарантии уплаты этого налога покупатель обязан удержать 3 % от цены продажи и перечислить эту сумму в Налоговую службу Испании (Agencia Tributaria, AEAT) от имени продавца-нерезидента.  Это авансовый платёж по налогу IRNR.

Первый месяц после продажи недвижимости дается покупателю для перечисления 3 %, следующие 3 месяца даются продавцу для подачи "Modelo 210 (IRNR)".

Если фактический налог (19 % от прибыли) меньше, чем удержанные 3 %, продавец может вернуть разницу, указав это в декларации "Modelo 210".


2. Как правило, документы, выданные на территории Испании, не подлежат апостилированию при их представлении в государствах — членах ЕС. Для их использования в другой стране ЕС достаточно перевода, оформленного в соответствии с установленными в этой стране требованиями.

Здравствуйте, Елена.
В Испании возможность освобождения от уплаты налога на прирост капитала при продаже недвижимости существует только в определённых случаях, установленных статьёй 38 Закона о подоходном налоге физических лиц (Ley del IRPF).
Чтобы реинвестиция позволила избежать налога, должны выполняться следующие условия:

• Вы должны являться налоговым резидентом Испании.
• Вы продаете жилье, являющееся Вашим основным местом жительства.
• Средства от продажи должны быть направлены на покупку нового жилья для постоянного места проживания. Если средства будут не полностью реинвестированы, то от уплаты налога освобождается только пропорциональная доля полученной прибыли от продажи.

Здравствуйте, Наталья.
Переоформление недвижимости, находящейся в Испании, осуществляется исключительно на территории Испании — через процедуру купли-продажи либо дарения. От Вашего имени и от имени Вашего брата может действовать представитель по нотариальной доверенности. В отдельных случаях, когда речь идет о купле-продаже, допускается перечисление оплаты с российского счета покупателя на российский счет продавца, при условии согласия испанского нотариуса.

Здравствуйте, Елена.
Теоретически да, Ваш бывший супруг может продать свою долю в недвижимости в Испании, однако продать недвижимость полностью без Вашего согласия он не может. Кроме того, Вы имеете право преимущественного выкупа и Вас должны соответствующим способом оповестить о продаже доли, иначе Вы сможете оспорить сделку и воспользоваться данным правом.

Здравствуйте, Яна.
Родители, как законные представители, не могут просто подписать договор купли-продажи недвижимости, частично принадлежащей ребенку. Чтобы продать недвижимость, где доля принадлежит несовершеннолетнему, нужно получить разрешение суда по месту нахождения недвижимости. Суд должен будет оценить, соответствует ли сделка интересам ребёнка (например, если семья покупает другую недвижимость или улучшает жилищные условия), и принять решение.

Здравствуйте, Татьяна.
В Вашем случае рекомендуется оформить новую доверенность, поскольку изменение номера документа, удостоверяющего личность, может вызвать технические трудности при Вашей идентификации в качестве представителя.

Здравствуйте, Александр.
Оплата за покупку недвижимости перечисляется на счет, принадлежащий владельцу недвижимости. В случае, если этот счет открыт в казахстанском банке, перевод возможен только при согласии покупателя и нотариуса, удостоверяющего сделку.

Здравствуйте, Сергей.
В Испании налог на прирост капитала (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) оплачивается с полученной прибыли от продажи недвижимости. Прибыль от продажи недвижимости рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой её покупки, из которой также вычитаются документально подтверждённые расходы, связанные с этой сделкой.

Здравствуйте, Валентина.
Для перевода денежных средств от продажи недвижимости в Испании, наиболее надежным вариантом будет использование банковского счета, открытого в третьей стране, не находящейся под санкциями ЕС. Такой банк должен иметь SWIFT и возможность осуществлять переводы в Беларусь. Это позволит Вам перевести средства, соблюдая международные финансовые стандарты и минимизируя риски.

Что касается вывоза личных вещей, то обычно на этот процесс не распространяются строгие ограничения. Однако важно соблюдать правила беспошлинного ввоза и вывоза товаров для личного пользования. 

Здравствуйте, Дина.
Нет, продавец не может выступать в качестве налогового представителя покупателя, поскольку это приведёт к конфликту интересов.
Налоговый представитель (representante fiscal) назначается покупателем исключительно для представления его интересов перед налоговыми органами Испании. Такой представитель должен быть независимым: не иметь заинтересованности в сделке, не быть связанным ни с продавцом, ни с другими участниками сделки. 

Здравствуйте, Дина.
Платежи, которые обязан оплатить покупатель при покупке недвижимости в Льорет де Мар (Каталония):
1. Налог на передачу имущества (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

• Применяется при покупке вторичного жилья.
• В Каталонии ставка ITP составляет 10% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

2. Если квартира приобретается в новостройке, то вместо ITP уплачивается НДС (IVA) – 10%, а также гербовый сбор (AJD – 1,5%).

3. Нотариальные расходы
Зависят от цены недвижимости: в среднем составляют от 600 до 1 200 евро.

4. Расходы на регистрацию собственности в Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad)
Обычно составляют от 400 до 1 000 евро.

5. Услуги "Gestoría" / агента / юриста
Средняя цена: от 1 000 до 2 000 евро, в зависимости от объема работы.

Платежи по налогам (ITP, AJD и т.д.) производятся покупателем или уполномоченным им представителем.
Использование счёта продавца может быть расценено как отмывание средств или попытка уклонения от контроля, и влечёт серьёзные юридические последствия.

Как правило, на текущий момент испанские банки отказывают в открытии счета российским гражданам, не имеющим недвижимости в Испании или не являющимся резидентами Испании.

Здравствуйте, Ирина.
1. Продажа квартиры, даже если она занята незаконными жильцами (окупасами), возможна. Покупатель будет проинформирован о данном факте и может приобрести квартиру "как есть". Однако данный факт существенно снизит стоимость продажи (на 30–50% и более) из-за рисков и расходов на освобождение жилья. 
2. Испанский банк может отказать в переводе денежных средств Россию из-за высокого риска ответственности за переводы совершаемые в страну, находящуюся под санкциями.
В большинстве случаев так и происходит, поэтому часто выбираются альтернативные методы оплаты покупки, например, если сделка купли-продажи происходит между гражданами РФ и есть согласие испанского нотариуса, то оплата может быть осуществлена переводом с российского счета покупателя на российский счет продавца, или, если продавец имеет счет, например, в Казахстане, он может перевести деньги через Казахстан.

Здравствуйте, Дина.
Испанский нотариус при оформлении сделки (подписании "Escritura pública de compraventa") обязан зафиксировать в документе способ оплаты, даже если она происходила вне Испании. В частности:

Здравствуйте, Надежда.
Договор купли-продажи недвижимости в Испании в виде "Сopia simple" действительно является официальным документом, но его правовая сила ограничена по сравнению с полной нотариальной копией ("Сopia autorizada").
"Copia simple" обычно используется для личного ознакомления, поэтому, скорее всего, для предоставления в России "Copia simple" не подойдет и Вам потребуется дождаться выдачи "Сopia autorizada".

Здравствуйте, Евгений.
Нет, Консульство Испании в Российской Федерации не осуществляет оформление договоров купли-продажи недвижимости, находящейся на территории Испании.

Однако Консульство вправе удостоверить подлинность подписи на доверенности, выдаваемой для осуществления сделки по продаже недвижимости в Испании.