Недвижимость в Испании: покупка / продажа

Здравствуйте, Анна.

1. Самый безопасный вариант — стать совладельцем

Если банк разрешит, можно:

• либо сразу оформить квартиру в долевую собственность (например, 50/50),

• либо позже оформить передачу доли Вам.

Минус: передача доли позже повлечёт налоги и нотариальные расходы.

2. Признание вашего финансового участия

Если собственником остаётся только муж, важно юридически зафиксировать Ваши вложения.

✔ Нотариальное соглашение между супругами

Можно оформить у нотариуса соглашение, предусматривающее:

• признание факта внесения Вами части первоначального взноса;

• признание участия в погашении ипотечного кредита;

• определение механизма компенсации пропорционально фактически внесённым средствам в случае расторжения брака, отчуждения объекта либо возникновения иного имущественного спора.

3. В случае расторжения брака или смерти

Если квартира будет оформлена только на супруга, это не означает, что данное имущество не будет считаться нажитым в браке. 

Порядок раздела имущества или наследования будет зависеть от применимого законодательства, наличия завещания, брачного договора, страны проживания усопшего и других факторов.

Здравствуйте, Анна.
На сегодня (февраль 2026 г.) прямой перевод денежных средств из Испании в Россию после продажи недвижимости практически невозможен, поскольку российские банки по-прежнему не имеют доступа к полноценному международному SWIFT-корреспондентскому клирингу, и большинство европейских банков отказываются осуществлять прямые переводы в российские банки.

Единственный законный и реально работающий способ перечислить деньги из Испании в Россию — это через счёт в третьей стране, который отвечает трём условиям:

1. Имеет доступ к системе SWIFT и европейскому/международному платежному трафику.

2. Может принимать переводы из Испании (например, в евро).

3. Может осуществлять переводы в Россию (в рублях или валюте) в соответствии с действующим валютным регулированием этой страны.

Здравствуйте, Татьяна.
Продажа жилого дома в Испании, в котором имеется построенный, но не полностью легализованный бассейн, юридически возможна, однако такая сделка связана с существенными правовыми и практическими рисками.

1. Возможность продажи

Испанское законодательство не содержит прямого запрета на отчуждение недвижимости при наличии неузаконенных строительных элементов. Следовательно, нотариальное оформление купли-продажи возможно при условии, что стороны осознают фактическое состояние объекта.

Однако на практике:

• покупатель вправе отказаться от сделки или потребовать снижения цены;

• банки, как правило, отказывают в ипотечном кредитовании объектов с нелегализованными постройками;

• нотариус обязан отразить расхождения между фактическим состоянием объекта и данными "Catastro / Registro de la Propiedad", что может повлечь приостановку сделки.

2. Что требуется для легализации

Для завершения легализации бассейна, как правило, необходимо:

1. Получить "Certificado de Final de Obra"
   — сертификат окончания строительных работ, подписанный архитектором или техническим инженером, подтверждающий соответствие построенного бассейна утверждённому проекту.

2. Проект “as built” (obra ejecutada)
   — фактический исполнительный проект, отражающий реальное состояние бассейна.

3. Подача документов в "Ayuntamiento"
   — заявление о завершении работ и закрытии лицензии (cierre de licencia).

4. Уплата соответствующих муниципальных сборов
   — при необходимости, включая доплаты или административные штрафы за несвоевременное оформление.

5. Обновление данных в "Catastro"
   — включение бассейна в кадастровое описание объекта недвижимости.

6. Внесение изменений в "Registro de la Propiedad".
   

4. Риски при отсутствии легализации

При продаже без завершённой легализации:

• ответственность за административные нарушения может перейти к покупателю, что часто является основанием для отказа от сделки;

• "Ayuntamiento" вправе инициировать санкционные процедуры;

• возможны сложности при последующих реконструкциях, перепланировках или повторной продаже.

Здравствуйте, Надежда.

1. Налог на прирост капитала (IRPF)

Налог на прирост капитала Вам потребуется оплатить при продаже недвижимости в Испании.

Прибыль = цена продажи – скорректированная цена покупки.

• Скорректированная цена покупки = 24 000 € + расходы на улучшение недвижимости.

• Обычно учитываются документально подтверждённые улучшения, которые увеличивают стоимость квартиры.

Важно:
— Расходы на замену окон относятся к улучшениям недвижимости. При наличии подтверждающих документов (счета, фактуры) они учитываются при расчёте налога и уменьшают налогооблагаемую прибыль.
— Ремонт опор в подвале может относиться к капитальному ремонту дома. Такие расходы иногда не учитываются при расчёте налога, но всё зависит от решения Налоговой службы. Важно сохранить счета и документы, связанные с ремонтом.

Прибыль	Ставка
До 6 000 €	19%
От 6 001 до 50 000 €	21%
От 50 001 до 200 000 €	23%
Выше	Выше

Примерный расчет налога в Вашем случае:

• Вы продали квартиру за 30 000 €.

• Купили за 24 000 €.

• Допустим, что замену окон и ремонт опор признают улучшением и сумма расходов составила 2 000 €.

Прибыль = 30 000 – (24 000 + 2 000) = 4 000 €.

В данном примере Ваша прибыль составила меньше 6 000 €, налог будет 19% от ≈4 000 = ≈760 €. Учтите: это ориентировочно — точный расчёт может быть произведен только с учётом всех подтверждённых расходов.

2. Налог "Plusvalía Municipal"

Это местный муниципальный налог на прирост кадастровой стоимости земельного участка, где находится квартира.

Он рассчитывается по формуле, основанной на:

• кадастровой стоимости земли;

• количестве лет владения квартирой;

• налоговых коэффициентах муниципалитета.

Даже если прибыль невысока, этот налог может всё равно возникнуть, поэтому его обычно платит продавец.

Вы можете запросить расчёт в местном муниципалитете, прежде чем подписывать договор, — так Вы будете знать сумму заранее.

3. Возможные льготы и особенности для вашего случая

Возраст 65+ и продажа основного жилья

Если эта квартира была Вашим основным местом проживания (vivienda habitual) и Вы проживали там как резидент Испании, Вы можете быть освобождены от налога на прирост капитала.

Потребуется подтверждение статуса основного жилья.

4. Документы и вычеты

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, потребуется предоставить счета/контракты/фактуры за:

• замену окон;

• капитальный ремонт (столбы и т. п.).

Здравствуйте, Евгений.
Главный "подвох" в объявлении заключается именно в процитированной Вами фразе.

При покупке жилья с действующим договором аренды в Испании (регулируется Законом о городской аренде - "Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU"), новый владелец, как правило, обязан соблюдать условия этого договора.

1. Соблюдение срока договора

• Минимальный обязательный срок аренды: Согласно испанскому законодательству, арендатор имеет право на минимальный срок аренды, который сейчас составляет 5 лет (если арендодатель — физическое лицо).

• Что это значит для Вас: Даже если в объявлении указан срок действия договора 2 года, арендатор имеет право продлить его по истечении этих 2 лет (а затем ежегодно) до достижения минимального обязательного срока в 5 лет..

• Вывод: Скорее всего, Вы не сможете использовать это жилье для себя или сдать его кому-то другому в течение 5 лет с момента заключения договора, если арендатор захочет остаться.

2. Можно ли расторгнуть контракт?

Расторгнуть контракт досрочно по Вашей инициативе как нового собственника крайне сложно и возможно лишь в очень ограниченных случаях:

• Для собственного проживания:

  • Вы можете потребовать досрочного расторжения, если Вам или Вашим ближайшим родственникам первой линии (дети, родители) понадобится это жилье для постоянного проживания, НО только по истечении первого года действия договора.

  • Однако данное право должно быть закреплено договором аренды (о праве арендодателя на досрочное расторжение для личного пользования). Если такого пункта нет, Вы обязаны ждать окончания полного срока.

  • Вы должны уведомить арендатора не менее, чем за два месяца о расторжении договора.

3. Перед покупкой:

1. Запросите полную копию действующего договора аренды.

2. Обратитесь к юристу (специалисту по испанской недвижимости):

   • Специалист должен изучить договор, чтобы понять:

     • Когда он был подписан (это критично для определения минимального срока).

     • Есть ли в нём пункт, позволяющий расторжение для нужд собственника.

     • Определить, на какой срок Вы реально будете "привязаны" к этому арендатору.

   • Оценить потенциальные риски и затраты на выселение (в случае необходимости).

Резюме: Цена на такую квартиру, как правило, ниже рыночной, потому что покупатель принимает на себя обязательства по договору аренды.

Здравствуйте, Оксана.

1. К кому обращаться для составления текста доверенностей

Для составления текста доверенностей, которые в дальнейшем будут использоваться в Испании, и последующего их заверения у российского нотариуса, как правило, необходимо обратиться к юристу (адвокату) или агенту по недвижимости, который будет сопровождать сделку купли-продажи в Испании. Это позволит получить текст доверенности с указанием точных юридических терминов и необходимых полномочий на испанском языке, что минимизирует риск отказа в приеме доверенности в Испании. А в дальнейшем перевести полученный текст на русский язык для российского нотариуса, сохранив имеющиеся формулировки в доверенности.

Лучше всего, когда в одной компании или одним человеком осуществляется перевод с испанского языка на русский язык текста доверенности и уже готовой доверенности с апостилем на испанский язык.

2. Какие документы нужны от доверенного лица

Для оформления доверенности, нотариусу потребуются точные сведения о доверенном лице:

• Полное ФИО (в русском и латинском написании, как в загранпаспорте).

• Дата и место рождения.

• Гражданство.

• Адрес регистрации (постоянной прописки).

• Паспортные данные: Серия, номер, кем и когда выдан заграничный паспорт РФ (если доверенное лицо — гражданин РФ) ИЛИ паспорт страны гражданства (если иностранец).

• Если у Вашего представителя есть NIE (Número de Identidad de Extranjero) в Испании, его также нужно обязательно указать в доверенности.

Что взять с собой от доверенного лица:

В большинстве случаев, нотариусу достаточно копии (скана) заграничного паспорта РФ доверенного лица, чтобы внести все данные в доверенность.

3. Полномочия для распоряжения счетом

Доверенность на распоряжение счетом (банковская доверенность) должна содержать максимально полный перечень полномочий, который Вы хотите предоставить:

• Открытие/закрытие счетов.

• Получение выписок и информации о счетах.

• Внесение и снятие наличных средств.

• Осуществление переводов (в том числе международных).

• Распоряжение счетами через онлайн-банкинг.

• Управление инвестициями, если применимо.

4. Полномочия для продажи недвижимости

Доверенность на продажу недвижимости должна включать:

• Идентификацию объекта недвижимости (адрес, данные из Регистра собственности).

• Полномочие на поиск покупателей.

• Полномочие на подписание предварительного договора (arras).

• Ключевое: Полномочие на подписание Купчей (Escritura de Compraventa) у испанского нотариуса.

• Полномочие на оплату налогов и сборов.

• Полномочие на регистрацию сделки в "Registro de la Propiedad".

5. После оформления

Ваши шаги после оформления доверенностей у российского нотариуса:

1. Апостиль: Доверенности нужно легализовать, поставив на них апостиль в Министерстве юстиции РФ.

2. Присяжный перевод: Доверенности с апостилем должны быть переведены на испанский язык присяжным переводчиком (traductor jurado) в Испании.

Здравствуйте, Татьяна.
Продажа недвижимости в Испании нерезидентами облагается налогом на прирост капитала (Impuesto sobre la Renta de No Residentes - Ganancia Patrimonial).

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу прироста капитала (т.е. снизить разницу между ценой продажи и ценой покупки) за счет определенных расходов.

Расчет налогооблагаемой базы

Налогооблагаемый прирост капитала рассчитывается по формуле:

Прирост капитала = Цена продажи - Цена покупки.

Где:

1. Цена продажи (Valor de transmisión)

Это фактическая цена продажи минус следующие расходы и налоги, которые Вы понесли при продаже:

• Расходы на продажу:

  • Комиссия риелтора (Agencia inmobiliaria).

  • Расходы на сертификаты (например, энергетический сертификат).

  • Нотариальные расходы и регистрационные сборы, связанные с продажей.

• Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal), если по соглашению его платит продавец (обычно это обязанность продавца).

2. Цена покупки (Valor de adquisición)

Это фактическая цена покупки плюс следующие расходы и налоги, которые Вы понесли при приобретении:

• Налоги при покупке:

  • Налог на передачу собственности (ITP) или НДС (IVA) и сбор "Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados"(AJD), в зависимости от того, покупали ли Вы недвижимость на вторичном или первичном рынке.

• Расходы на покупку:

  • Нотариальные расходы и регистрационные сборы при покупке.

  • Юридические расходы (gastos de abogado), связанные с покупкой.

• Стоимость улучшений и крупных ремонтов (Inversiones y mejoras), которые увеличивают стоимость или полезность недвижимости (например, пристройка, установка нового отопления). Для этого требуются подтверждающие документы (фактуры).

Что НЕЛЬЗЯ вычесть

К сожалению, следующие расходы, связанные с владением и финансированием дома, НЕ могут быть вычтены из налогооблагаемой базы при расчете прироста капитала:

• Проценты по ипотеке (Intereses de la hipoteca): Эти расходы являются операционными расходами на финансирование, а не частью стоимости приобретения или улучшения недвижимости.

• Страхование жизни и дома (Seguro de vida y de hogar).

• Коммунальные платежи, налог на недвижимость (IBI), взносы в сообщество собственников (Comunidad de propietarios): Это расходы на содержание, которые не уменьшают налогооблагаемую базу прироста капитала.

Здравствуйте, Сергей.
Да, в Испании нотариус может оформить покупку недвижимости только на имя одного из супругов, если другой супруг предоставил письменное нотариальное согласие, надлежащим образом апостилированное и переведённое на испанский язык. Однако порядок оформления зависит от того, в каком режиме брачной собственности состоит пара.

Когда оформление покупки возможно только на одного из супругов

При удостоверении сделки нотариус обязан установить брачный режим, действующий между супругами, поскольку от него зависит, кто будет считаться собственником приобретаемого имущества.

1. Режим совместной собственности

По умолчанию в России действует режим совместной собственности супругов, если брачным договором не установлен иной порядок. В рамках этого режима:

• любое имущество, приобретённое в период брака, считается совместным, независимо от того, на чьё имя оно оформлено;
• при покупке недвижимости в Испании нотариус обязан указать, что покупатель состоит в браке в режиме совместной собственности.

Важно понимать, что даже при оформлении объекта на одного супруга имущество по российскому семейному законодательству останется совместным, если не предусмотрено иное.

2. Режим раздельной собственности

Если между супругами заключён брачный договор, устанавливающий раздельный режим, то:

• имущество, приобретаемое каждым из супругов, принадлежит только ему;
• нотариусу необходимо предоставить сам брачный договор (с апостилем и присяжным переводом) либо иное подтверждение, что брак заключен в режиме раздельной собственности;
• в этом случае покупка недвижимости может быть оформлена исключительно на одного супруга, и согласие второго может не требоваться (в зависимости от содержания договора).

Здравствуйте, Оксана.

1. Можно ли "разбить" оплату чеком на части?

Теоретически возможно оформление нескольких чеков на суммы менее установленного банковского порога. Однако:

• покупатель должен согласиться на такую схему;
• всё равно необходимо соблюдать условия сделки, описанные в купчей;
• банк может разрешить многократные поступления, если каждый раз остаток на счёте продавца будет составлять менее 100 000 евро – но подобные вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

Важно: в ряде банков даже дробление поступлений может вызвать проверки, поэтому в перечислении средств на счет по подобной схеме банк может отказать гражданину России или резиденту России. 

2. Можно ли сделать так, чтобы покупатель отправил деньги не в Испанию?

Да, это возможный и часто применяемый вариант выхода из ситуации.

Покупатель может перевести деньги на Ваш счёт в другой стране ЕС/ОАЭ/Армении/Сербии/России или любой другой стране, в которой у Вас открыт счёт.

3. Можно ли оформить доверенность с правом доступа к Вашему счёту?

Да, такую доверенность оформить можно. Она может включать:

• право управления Вашим счётом;
• право приема денежных средств, перевода, снятия средств;
• право на представление Ваших интересов в банке.

Однако возможность фактического применения доверенности зависит от банка.

4. Практически возможные схемы, которые обычно работают

• Вариант А: Деньги поступают на Ваш зарубежный счёт
• Самый простой способ избежать блокировок и ограничений.
• Вариант B: Деньги поступают на Ваш испанский счёт, но частями
• Работает только если банк подтверждает наличие такой возможности.
• Доверенное лицо может контролировать вывод средств, чтобы остаток не превышал лимит.

Здравствуйте, Оксана.

1. Возможность оформить доверенность на продажу

Да, Вы и Ваш муж можете оформить доверенность (poder notarial) на резидента Испании, который будет представлять Ваши интересы при продаже недвижимости.

Денежные средства от продажи недвижимости должны быть перечислены продавцу, а не его доверенному лицу. 

2. Одна доверенность или две

Зависит от того, в чьей собственности находится квартира:

• Если квартира в совместной собственности (regimen de gananciales) и покупалась в браке, то Вы оба считаетесь собственниками, даже если при подписании фигурировали только Вы. В этом случае нотариус, скорее всего, потребует отдельную доверенность от каждого из супругов, либо — одну совместную доверенность, подписанную Вами обоими.
• Если квартира оформлена исключительно на Вас, и в "escritura" (купчей) просто указано, что Вы замужем, но муж не является совладельцем — тогда достаточно доверенности только от Вас. Тем не менее, нотариус при продаже всё равно запросит заявление от мужа о согласии на сделку (consentimiento del cónyuge), если речь идёт о семейном жилье.

3. Перевод доверенности на испанский язык

Если доверенность оформляется за пределами Испании, она должна быть:

• заверена нотариусом;
• иметь апостиль;
• переведена на испанский язык присяжным переводчиком (traductor jurado).

Перевод можно сделать в Испании. Ваше личное присутствие не требуется.
Главное — чтобы нотариус в Испании получил документ, должным образом легализованный и переведенный (апостиль + присяжный перевод).

Здравствуйте, Елена.
Да, продажа недвижимости в Испании, где доля принадлежит несовершеннолетнему, возможна, но требует специального судебного разрешения (autorización judicial), поскольку права несовершеннолетнего считаются особо охраняемыми.

Этапы:

1. Согласие обоих родителей или законных представителей.
   Оба родителя должны быть согласны с продажей. Если один из них против — потребуется разрешение суда даже для подачи ходатайства.

2. Подача прошения в суд (Juzgado de Primera Instancia) по месту жительства несовершеннолетнего.
   Родители (или опекуны) подают заявление с просьбой разрешить продажу, указав мотивы: например, улучшение жилищных условий, необходимость оплаты лечения, обучения и т.д.

3. Оценка интересов ребёнка.
   Судья проверяет, соответствует ли сделка интересам несовершеннолетнего. Часто запрашивается оценка рыночной стоимости (tasación), чтобы убедиться, что продажа не осуществляется по заниженной цене.

4. Решение суда (auto judicial).
   Только после получения судебного разрешения нотариус может оформить продажу. Без этого документа нотариус не вправе провести сделку, даже при согласии родителей.

5. Использование вырученных средств.
   Суд обычно предписывает, чтобы деньги, соответствующие доле несовершеннолетнего, были внесены на депозит (счёт на имя ребёнка с ограниченным доступом) до достижения им совершеннолетия, если суд не разрешит иное использование средств.

Здравствуйте, Виталий.
К сожалению, нет, произвести оплату за недвижимость, приобретаемую на Ваше имя, Ваша дочь не сможет. Подобное действие может привести к тому, что сделка будет признана недействительной, так как фактически покупателем является Ваша дочь. Ваша дочь может приобрести недвижимость на свое имя и подарить ее Вам или предоставить Вам пожизненное право пользования (узуфрукт) приобретенной ею недвижимостью.

Здравствуйте, Александр.
1. Когда иностранец, не являющийся налоговым резидентом Испании, продаёт недвижимость, расположенную в Испании, он обязан заплатить налог на доходы нерезидентов (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes) с полученной прибыли от продажи (разницы между ценой покупки и продажи).

Для гарантии уплаты этого налога покупатель обязан удержать 3 % от цены продажи и перечислить эту сумму в Налоговую службу Испании (Agencia Tributaria, AEAT) от имени продавца-нерезидента.  Это авансовый платёж по налогу IRNR.

Первый месяц после продажи недвижимости дается покупателю для перечисления 3 %, следующие 3 месяца даются продавцу для подачи "Modelo 210 (IRNR)".

Если фактический налог (19 % от прибыли) меньше, чем удержанные 3 %, продавец может вернуть разницу, указав это в декларации "Modelo 210".


2. Как правило, документы, выданные на территории Испании, не подлежат апостилированию при их представлении в государствах — членах ЕС. Для их использования в другой стране ЕС достаточно перевода, оформленного в соответствии с установленными в этой стране требованиями.

Здравствуйте, Елена.
В Испании возможность освобождения от уплаты налога на прирост капитала при продаже недвижимости существует только в определённых случаях, установленных статьёй 38 Закона о подоходном налоге физических лиц (Ley del IRPF).
Чтобы реинвестиция позволила избежать налога, должны выполняться следующие условия:

• Вы должны являться налоговым резидентом Испании.
• Вы продаете жилье, являющееся Вашим основным местом жительства.
• Средства от продажи должны быть направлены на покупку нового жилья для постоянного места проживания. Если средства будут не полностью реинвестированы, то от уплаты налога освобождается только пропорциональная доля полученной прибыли от продажи.

Здравствуйте, Наталья.
Переоформление недвижимости, находящейся в Испании, осуществляется исключительно на территории Испании — через процедуру купли-продажи либо дарения. От Вашего имени и от имени Вашего брата может действовать представитель по нотариальной доверенности. В отдельных случаях, когда речь идет о купле-продаже, допускается перечисление оплаты с российского счета покупателя на российский счет продавца, при условии согласия испанского нотариуса.

Здравствуйте, Елена.
Теоретически да, Ваш бывший супруг может продать свою долю в недвижимости в Испании, однако продать недвижимость полностью без Вашего согласия он не может. Кроме того, Вы имеете право преимущественного выкупа и Вас должны соответствующим способом оповестить о продаже доли, иначе Вы сможете оспорить сделку и воспользоваться данным правом.

Здравствуйте, Яна.
Родители, как законные представители, не могут просто подписать договор купли-продажи недвижимости, частично принадлежащей ребенку. Чтобы продать недвижимость, где доля принадлежит несовершеннолетнему, нужно получить разрешение суда по месту нахождения недвижимости. Суд должен будет оценить, соответствует ли сделка интересам ребёнка (например, если семья покупает другую недвижимость или улучшает жилищные условия), и принять решение.

Здравствуйте, Татьяна.
В Вашем случае рекомендуется оформить новую доверенность, поскольку изменение номера документа, удостоверяющего личность, может вызвать технические трудности при Вашей идентификации в качестве представителя.

Здравствуйте, Александр.
Оплата за покупку недвижимости перечисляется на счет, принадлежащий владельцу недвижимости. В случае, если этот счет открыт в казахстанском банке, перевод возможен только при согласии покупателя и нотариуса, удостоверяющего сделку.

Здравствуйте, Сергей.
В Испании налог на прирост капитала (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) оплачивается с полученной прибыли от продажи недвижимости. Прибыль от продажи недвижимости рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой её покупки, из которой также вычитаются документально подтверждённые расходы, связанные с этой сделкой.