Наверх

Ипотека в Испании

ипотека в испании.pngЧто такое ипотека в Испании?

Для покупки дома гражданин имеет право подать заявление на получение ипотечного кредита в какую-либо кредитно-финансовую организацию, в результате чего ему может быть предоставлен кредит, который он будет обязан возвращать в течение длительного времени вместе с процентами в виде регулярных взносов (как правило, ежемесячных). Предоставляя заинтересованному лицу подобный кредит, банк рассчитывает на специальную гарантию выплаты суммы по займу: залог приобретаемого жилья. Если гражданин не выплачивает долг по ипотеке в Испании, кредитно-финансовая организация вправе добиться продажи недвижимости для возмещения суммы задолженности. Оформляется данное действие посредством удостоверения его у нотариуса и регистрируется в Реестре прав собственности Испании. Важно! С информацией данного удостоверительного акта можно ознакомиться в нотариальной конторе в течение трех рабочих дней до момента его подписания.


Какие основные условия нужно знать, прежде чем оформить ипотеку в Испании?


Некоторые пояснения:

Ипотечный кредит

Представляет собой финансовую операцию, посредством которой банк делает возможным приобретение выбранного вами жилья. Вы можете получить гораздо большие суммы для финансирования вашей покупки и по процентным ставкам существенно более низким, нежели те, которые предоставляются по другим видам кредитования, при которых недвижимое имущество не выступает залогом в качестве обеспечения оплаты по кредиту.

Данная операция оформляется нотариально и регистрируется в Реестре прав собственности с целью установления вещного права в форме залога.

Сумма кредита (финансирование сделки)

Вы должны знать, что предоставляемая сумма кредита определяется в процентах от оценочной стоимости (хотя в некоторых случаях при предоставлении дополнительных гарантий финансирование может быть до 100 % суммы), в связи с чем вам необходимо иметь собственные накопления.

С другой стороны, еще до подачи заявки на кредит желательно подумать о том, каковы ваши потребности, чтобы выбрать наиболее выгодное соотношение между запрашиваемой суммой кредита и подлежащими уплате процентами.

Процентная ставка

Это очень важная сторона кредита. Задача заемщика – найти такое соотношение процентной ставки и срока кредитования, при котором сумма подлежащего уплате взноса будет для него удобной.

ТАЕ (исп. - эффективная процентная ставка)

Это реальная годовая стоимость кредита. Она учитывает не только начальную процентную ставку, но также любые ее пересмотры, сроки погашения кредита и комиссии, связанные с операцией кредитования. В конечном счете это реальная процентная ставка, по которой вы будете выплачивать вашу ипотеку в Испании.

Период погашения кредита

Срок погашения кредита – это период, устанавливаемый для полного возврата заемных средств. Вы должны учитывать, что наиболее подходящим периодом погашения будет тот, который позволит вам комфортно выплачивать взносы по кредиту. Помните, что если чрезмерно удлинить период погашения кредита, вы переплатите больше процентов, чем это необходимо. Таким образом, выбор срока погашения кредита должен быть сделан в соответствии с вашей платежеспособностью.

Комиссии

По выбранному вами кредиту могут быть определены, в частности, следующие комиссии:


Также при оформлении ипотеки в Испании необходимо учитывать следующее

1. Прежде чем брать кредит, необходимо принять во внимание уровень имеющихся доходов и уровень ожидаемых доходов, другими словами – текущую платежную способность и будущую для осуществления выплат по кредитам.

2. В большинстве случаев процентная ставка по кредиту плавающая, привязанная к индексу, к которому добавляется дифференциал. Также нужно учесть срок кредита (количество лет, в течение которых необходимо выплатить долг) и валюту кредита. В случае если кредит выдается в иностранной валюте, следует учитывать предполагаемый в данном случае валютный риск.

3. Нужно принимать во внимание ориентировочную таблицу погашения кредита, в которой отображается детально невыплаченный остаток, сумма взноса, периодичность, а также то, какая часть взноса соответствует возврату основной суммы по кредиту и сколько идет на выплату процентов (данная таблица меняется вместе с пересмотрами процентной ставки).

4. Учтите и льготный период. Это период, в течение которого не оплачиваются никакие взносы или они очень малы, так как не выплачивается основная сумма по кредиту. Но это не значит, что не начисляются проценты, которые вам предстоит платить позже.

5. Необходимо также иметь в виду и необходимость обязательного заключения договора страхования, других банковских продуктов, кредитных карт, существование или отсутствие льгот в случае заключения таких договоров.

6. Ознакомьтесь с тем, имеются ли положения, которые ограничивают изменение процентной ставки не ниже минимально установленной («нижняя граница») и/или не выше максимально установленной («потолок»). Наличие нижней границы ставки предполагает, что по ее достижении возможные уменьшения ставки, к которой привязана ваша процентная ставка, не приводят к уменьшению взноса, который выплачивается с процентами.

7. Покупка банковских продуктов для уменьшения риска изменения процентных ставок (свопов или производных продуктов) должна рассматриваться с учетом их себестоимости и того, что данные продукты являются сложными финансовыми продуктами.

8. В случае неуплаты по крайней мере трех ежемесячных платежей, помимо применения к вам процентов за задержку с выплатой с момента первого неисполнения обязательства, банк может потребовать выплату долга путем продажи имущества или наложения взыскания по договору ипотеки. Если в случае продажи имущества вся задолженность не покрывается, банк вправе попытаться взыскать долг за счет всего имущества лиц, участвующих в ипотеке, как заемщиков, так и поручителей.

9. Если ситуация должника довольно сложная и он не может выполнять свои обязательства при условии, что он находится на «пороге несостоятельности» (королевский законодательный указ 6/2012), он может попросить применить к нему различные меры обеспечения выполнения своих обязательств. В их числе в качестве последнего варианта служит предоставление встречного удовлетворения, заключающегося в передаче своего жилья для погашения всей суммы долга.

10. В любое время в течение срока действия кредита вы можете обговаривать с банком возможные изменения условий ипотечного кредита (новация договора) или перейти в другой банк, чтобы попытаться получить лучшие условия (изменение кредитора в порядке суброгации по договору). Обе эти операции обычно приводят к дополнительным расходам в виде комиссий.


Какой вид ипотечного кредита может подойти именно вам?

Номинальная процентная ставка по кредиту не изменяется на протяжении всего периода кредитования вне зависимости от изменения процентных ставок на ипотечном рынке. Это придает заемщику уверенность в том, что даже если процентные ставки повышаются или понижаются в банке, условия его договора не изменятся, и он будет продолжать выплачивать одинаковую сумму взноса.

Процентная ставка привязывается к индикативной ставке процента, которая варьируется на повышение и понижение в зависимости от колебаний на рынке. К ней прибавляется сумма маржи или дифференциала и устанавливается периодический пересмотр индекса. При данном виде кредита процентная ставка пересматривается каждые полгода, и ежемесячный взнос корректируется в зависимости от рыночных тенденций. В этом случае срок кредита всегда будет оставаться фиксированным, а периодически изменяться будут ежемесячные взносы.

Смешанными называются процентные ставки, которые сочетают в себе преимущества определенной суммы взносов в начале периода кредитования с корректировкой взносов в зависимости от изменений рынка в долгосрочной перспективе, т.е. объединяют в себе фиксированную ставку (в течение определенного периода в начале срока кредитования) и плавающую в течение оставшегося срока по кредиту.

Сумма взносов всегда одна и та же, даже в случае изменения процентной ставки, что приводит к постоянной корректировке срока.


Как я могу погасить кредит?

Когда вы выбираете ипотеку в Испании, желательно учитывать следующее:


Расходы

Банк запросит финансовое обеспечение для покрытия расходов на подготовку и изучение сделки, о которых его сотрудники должны предварительно детально рассказать своему клиенту. Наиболее распространенными расходами являются:

Кроме того, существуют и другие платежи и комиссии, которые в случае их наличия в конкретном банке могут увеличить стоимость ипотеки, такие как сумма страхования ущерба, комиссия за выдачу кредита, комиссия за выпуск банковского чека и комиссия за суброгацию по договору кредитования в результате замены должника (обычно в случае, когда дом приобретается у застройщика).


Какие налоги связаны с покупкой недвижимости в Испании?

НДС (уплачивается в случае приобретения жилья на первичном рынке).

Как правило, составляет 7 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи недвижимости. Тем не менее применяется сниженная ставка налога в размере 4 % к объектам недвижимости, находящимся в особом ведении, или по государственным программам обеспечения жильем.

Налог на передачу имущества

Уплачивается в случае приобретения жилья на вторичном рынке. Налоговая база складывается из реальной стоимости передаваемого жилья с правом административных государственных органов проверить заявленную стоимость в любом случае. Ставка налога определяется автономными региональными сообществами.


Гербовый сбор

Данный сбор взимается при выдаче первых копий нотариально удостоверенных договоров наличия ипотеки по недвижимому имуществу, а также при составлении нотариальных актов купли-продажи указанного имущества, если данные сделки купли-продажи облагаются НДС (как правило, первая передача жилья). В этих случаях необходимо оплатить сбор при подписании акта купли-продажи у нотариуса, а также при подписании ипотечного договора.

Для мадридского региона с 1 января 2008 года устанавливается сбор в размере 1 % от налоговой базы, при этом уплате гербового сбора не подлежат нотариальные документы по сделкам суброгации (замены должника или кредитора по договору).

Документы, нотариально подтверждающие установление ипотеки в Испании в качестве обеспечения выплат по кредиту для приобретения жилья:

Документы, нотариально удостоверяющие передачу жилья, облагаемую НДС:

При определении стоимости передаваемого жилья учитываются все элементы и парковочные места, которые передаются вместе с жильем, даже если они зарегистрированы в реестре как отдельные объекты недвижимого имущества.


Что включают в себя расходы на регистрацию или оформление сделки? От чего они зависят?

Регистрационные расходы - это затраты, понесенные в результате регистрации ипотечного договора в Реестре прав собственности. Налогооблагаемая база определяется в зависимости от суммы ипотеки и к ней применяется установленный в процентах тариф. Также к получившейся сумме прибавляются регистрационные сборы за внесение первичной регистрационной записи и записей, вносимых в виде заметок на полях.

Расходы на оформление включают в себя оформление и заверение у нотариуса, регистрацию в Реестре собственности и финансовом управлении. Данных специалистов по регистрации может выбрать сам заемщик. Только в этом случае банк не приступает к выдаче кредита до тех пор, пока не будет подтверждена регистрация.

Продавец обычно не хочет ждать получения денег от продажи до тех пор, пока не будет получено вышеуказанное подтверждение. Чтобы сделку по покупке жилья можно было довести до конца, указанные процедуры регистрации выполняются специалистами, выбираемыми кредитно-финансовым учреждением, но не зависящими от него.


Можно ли выбрать нотариуса для запроса ипотеки в Испании, и во сколько это может обойтись?

Нотариус обеспечивает официальное заверение нотариального акта купли-продажи, оказывает сторонам юридическую поддержку и проверяет корректность составляемого документа. Иными словами, он удостоверяет сделку и может быть выбран заявителем из нотариусов, ведущих свою деятельность на территории ипотечного имущества или по месту налоговой резиденции заявителя.

К нотариальным расходам относятся:

Данные пошлины взимаются с налогооблагаемой базы, представляющей собой ипотечное обязательство с применением к ней установленной в законе процентной ставки.

Все расходы, начисляемые по данному пункту и относящиеся как к сделке купли-продажи, так и к ипотеке, несет заявитель.


Какие документы необходимы для заключения договора кредитования в Испании?

В дальнейшем мы рассмотрим общие документы, необходимые для подачи заявки на выдачу ипотечного кредита в отделении испанского банка.

ЛИЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

1. Для резидентов:

Граждан Испании:

Иностранных граждан:

граждан Европейского союза:

Граждан стран, не являющихся членами Европейского союза:


2. Для нерезидентов:


ФИНАНСОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Здесь необходимо представить все документы, которые подтверждают финансовые возможности и платежеспособность заявителя.

• Если вы являетесь работником по найму (наемным работником):

• Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем:


ОСТАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ПОТРЕБОВАТЬСЯ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ КРЕДИТА:

Если речь идет о строительстве / реконструкции собственного жилья (для собственного использования):


Что стоит сделать перед покупкой недвижимости в Испании?

После того как вы решили, какой дом/квартиру в Испании вы хотите приобрести, необходимо выполнить определенные формальности:

I. Запросить информационную выписку или регистрационную справку в Реестре прав собственности. Благодаря данному документу вы сможете убедиться в том, что продавец действительно является собственником имущества и что данное недвижимое имущество не имеет каких-либо обременений (примером обременения может служить ипотека или запись об аресте имущества). Поскольку жилые помещения могут передаваться по документам, составляемым в частном порядке, необходимо проверить настоящего владельца собственности, а также то, какое он имеет отношение к владельцу согласно регистрационным документам. Данная процедура послужит вам гарантией.

II. Проверить, отвечает ли жилое помещение требованиям градостроительного законодательства, что должно быть удостоверено в городской администрации, где вы сможете узнать о любых интересующих вас аспектах.

III. Если жилое помещение покупается на первичном рынке жилья, то попросите продавца предоставить вам следующие документы:

IV. Если, напротив, вы покупаете жилое помещение на вторичном рынке, то необходимо попросить продавца предоставить:


Глоссарий

Погашение

Представляет собой частичное или полное возвращение (погашение) долга. В случае с ипотекой означает возвращение части или всего кредита.


Досрочное погашение

Возвращение кредита или займа раньше установленного в договоре кредитования срока.


Основная сумма по кредиту

Если речь идет об ипотечном кредитовании, то это сумма основного долга или ренты, т. е. денег, которые необходимо вернуть.


Euribor

Межбанковская процентная ставка в Еврозоне. Та ставка, которая применяется в течение 1 года, является официальной индикативной ставкой, наиболее часто используемой в ипотечном кредитовании.


Гарантия

Обеспечение выполнения основного обязательства с целью гарантии банку удачного разрешения сделки по выдаваемому клиенту кредиту или займу.


Ипотека

Вещное право на недвижимое имущество, обычно используемое для достижения необходимого финансирования покупки. Ипотека в Испании регистрируется в Реестре прав собственности.


Индексация

Привязка процентной ставки, применяемой к сделке по кредиту, займу или депозиту, к рентабельности того или иного финансового инструмента или к определенному индексу (например, индексу потребительских цен, какому-либо биржевому индексу, ставке Euribor, и т. д.).


Кредит

Передача капитала третьему лицу с обязательством его возврата вместе с согласованными процентами. Обычно данный возврат происходит посредством выплаты регулярных взносов, состоящих из основной суммы по кредиту и процентов.


Ипотечный кредит

Кредит, оплата которого гарантируется стоимостью недвижимого имущества. В случае неисполнения обязательств оплаты кредита кредитор может изъять заложенное недвижимое имущество.


Вспомогательный кредит

Кредит, полученный в качестве временного финансирования и под гарантию будущего дохода заемщика. В ипотечном кредитовании в случае выдачи вспомогательного кредита последний подлежит возмещению.


Кредитор

Физическое или юридическое лицо, дающее деньги взаймы с возвратом под проценты.


Заемщик

Лицо, получающее сумму денег с обязательством ее возврата с оговоренными процентами по истечении фиксированного срока.


Суброгация

Изменение условий договора, состоящее в замене одного лица (физического или юридического) другим с целью осуществления какого-либо права или исполнения какого-либо обязательства. При ипотечном кредитовании, например, если суброгации подвергается кредитор, предполагается замена финансово-кредитной организации, перед которой должник имеет платежные обязательства. Если суброгации подвергается должник, как в случае, например, с приобретением уже заложенного по ипотеке недвижимого имущества, то меняется лицо, взявшее на себя обязательство по выплате кредита.


Оценка

Расчет стоимости конкретного имущества. Например, жилое помещение подвергается официальной оценке экспертом с тем, чтобы знать его реальную стоимость, прежде чем брать ипотеку.


Эффективная процентная ставка (TAE)

Процентная ставка, указывающая фактическую стоимость или доходность финансового продукта. Эффективная ставка процента рассчитывается по стандартной математической формуле, учитывающей номинальную процентную ставку по сделке, периодичность выплат (ежемесячно, ежеквартально и т. д.), банковские комиссии и прочие операционные расходы.


Процентная ставка

Это цена денег. Может быть определена как сумма, которую необходимо заплатить за получение денег в кредит (или которая получается за выдачу кредита), выраженная в процентах от указанного количества денежных средств.


Индикативная процентная ставка

Процентная ставка, которая принимается в качестве основы для расчета процентной ставки по оплате какой-либо финансовой операции, к которой, как правило, добавляется дифференциальный процент (например, для ипотечных кредитов в основном используется ставка Euribor плюс процент, который изменяется в зависимости от каждой кредитно-финансовой организации).


Фиксированная ставка процента

Такая сделка, как, например, ипотечный кредит, осуществляется с использованием фиксированной процентной ставки, когда ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования.


Плавающая ставка процента

Кредит берется с плавающей процентной ставкой, когда в договоре устанавливается пересмотр данной ставки в определенные периоды (как правило, каждые шесть месяцев или каждый год). Для проведения пересмотра фиксируется индикативная ставка, например, Euribor, изменение которой определяет увеличение или уменьшение выплат процентов по кредиту.

Ловушка здесь