Здравствуйте! 6 мая состоялась сделка по продаже моей квартиры в провинции Аликанте. Квартирой я владела с 15 октября 2011 года. Цена покупки в то время по договору была 137 тысяч евро. Цена продажи сейчас - 150 тысяч евро. Комиссия агентства, удержанный

1. Удержанный налог 3%

При продаже недвижимости нерезидентом покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить эту сумму в Налоговую службу Испании (форма Modelo 211).

Сумма удержания: 3% от 150 000 € = 4 500 €.

Эти денежные средства удерживаются Налоговой службой Испании в качестве авансового платежа по налогу на прирост капитала.

2. Расчёт прироста капитала

Чтобы определить, имеете ли Вы право на возврат налога, необходимо рассчитать фактический прирост капитала. Упрощённая формула выглядит следующим образом:

Прирост капитала = (Цена продажи − Расходы на продажу) − (Цена покупки + Расходы на покупку).

A. Стоимость отчуждения (продажа)

Вы указали, что связанные с продажей расходы составили 14 170 €, однако отметили, что в эту сумму включён "удержанный налог". Для целей налогообложения удержание налога не считается расходом, подлежащим вычету, а рассматривается как авансовый налоговый платёж.

Фактические расходы на продажу: 14 170 € − 4 500 € (удержанный налог) = 9 670 €.

Чистая стоимость отчуждения: 150 000 € − 9 670 € = 140 330 €.

B. Стоимость приобретения (покупка в 2011 году)

К цене покупки в размере 137 000 € необходимо прибавить расходы, понесённые при приобретении в 2011 году (услуги нотариуса, регистрационные сборы, услуги "gestoría", а также налог на передачу имущества — ITP, который в Аликанте обычно составляет 7–10%).

Цена по договору купли-продажи: 137 000 €.

Ориентировочные расходы на покупку (около 10%): ≈ 13 700 €.

Общая стоимость приобретения: ≈ 150 700 €.

3. Предварительная оценка результата

Сценарий A (без учёта расходов 2011 года)

Ваш прирост капитала составит:

140 330 € − 137 000 € = 3 330 €.

При ставке налога 24% фактическая сумма налога составит:

799,2 €.

Предполагаемый возврат:

4 500 € − 799,2 € = 3 700,8 €.

Сценарий B (с учётом расходов 2011 года)

Если добавить налоги и расходы, понесённые при покупке недвижимости, весьма вероятно, что стоимость приобретения превысит 140 330 €. 

Предполагаемый возврат:

4 500 € (полная сумма удержания).

Дальнейшие действия и сроки:

Modelo 210

Для подачи заявления на возврат необходимо представить декларацию по налогу на доходы нерезидентов (IRNR) — форма Modelo 210.

Сроки

Покупатель обязан перечислить удержанные 3% в течение одного месяца. По истечении этого срока (начиная с 6 июня 2026 года) у Вас будет 3 месяца для подачи заявления на возврат.

Таким образом, ориентировочный крайний срок подачи — 6 сентября 2026 года.

Документы

Обязательно сохраните:

• счета агентства недвижимости;
• нотариальные документы;
• энергетический сертификат;
• и, что особенно важно, подтверждение уплаты налога ITP за 2011 год.

Важно: муниципальный налог Plusvalía

Если Вы уплатили в мэрию Аликанте налог на прирост стоимости земельного участка (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos — Plusvalía Municipal) в связи с данной продажей, эта сумма также считается расходом, подлежащим вычету. Это уменьшит налогооблагаемую прибыль и увеличит сумму возврата.