Здравствуйте. Нашел квартиру в продаже в Испании по объявлению "ПРОДАЕТСЯ С АРЕНДАТОРОМ (СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 2 ГОДА)!!!" В чем подвох? Можно ли расторгнуть контракт с арендатором после покупки данного жилья?

При покупке жилья с действующим договором аренды в Испании (регулируется Законом о городской аренде - "Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU"), новый владелец, как правило, обязан соблюдать условия этого договора.

1. Соблюдение срока договора

• Минимальный обязательный срок аренды: Согласно испанскому законодательству, арендатор имеет право на минимальный срок аренды, который сейчас составляет 5 лет (если арендодатель — физическое лицо).

• Что это значит для Вас: Даже если в объявлении указан срок действия договора 2 года, арендатор имеет право продлить его по истечении этих 2 лет (а затем ежегодно) до достижения минимального обязательного срока в 5 лет..

• Вывод: Скорее всего, Вы не сможете использовать это жилье для себя или сдать его кому-то другому в течение 5 лет с момента заключения договора, если арендатор захочет остаться.

2. Можно ли расторгнуть контракт?

Расторгнуть контракт досрочно по Вашей инициативе как нового собственника крайне сложно и возможно лишь в очень ограниченных случаях:

• Для собственного проживания:

  • Вы можете потребовать досрочного расторжения, если Вам или Вашим ближайшим родственникам первой линии (дети, родители) понадобится это жилье для постоянного проживания, НО только по истечении первого года действия договора.

  • Однако данное право должно быть закреплено договором аренды (о праве арендодателя на досрочное расторжение для личного пользования). Если такого пункта нет, Вы обязаны ждать окончания полного срока.

  • Вы должны уведомить арендатора не менее, чем за два месяца о расторжении договора.

3. Перед покупкой:

1. Запросите полную копию действующего договора аренды.

2. Обратитесь к юристу (специалисту по испанской недвижимости):

   • Специалист должен изучить договор, чтобы понять:

     • Когда он был подписан (это критично для определения минимального срока).

     • Есть ли в нём пункт, позволяющий расторжение для нужд собственника.

     • Определить, на какой срок Вы реально будете "привязаны" к этому арендатору.

   • Оценить потенциальные риски и затраты на выселение (в случае необходимости).

Резюме: Цена на такую квартиру, как правило, ниже рыночной, потому что покупатель принимает на себя обязательства по договору аренды.