Недвижимость в Испании: оформление документов

Здравствуйте, Оксана.

1. К кому обращаться для составления текста доверенностей

Для составления текста доверенностей, которые в дальнейшем будут использоваться в Испании, и последующего их заверения у российского нотариуса, как правило, необходимо обратиться к юристу (адвокату) или агенту по недвижимости, который будет сопровождать сделку купли-продажи в Испании. Это позволит получить текст доверенности с указанием точных юридических терминов и необходимых полномочий на испанском языке, что минимизирует риск отказа в приеме доверенности в Испании. А в дальнейшем перевести полученный текст на русский язык для российского нотариуса, сохранив имеющиеся формулировки в доверенности.

Лучше всего, когда в одной компании или одним человеком осуществляется перевод с испанского языка на русский язык текста доверенности и уже готовой доверенности с апостилем на испанский язык.

2. Какие документы нужны от доверенного лица

Для оформления доверенности, нотариусу потребуются точные сведения о доверенном лице:

• Полное ФИО (в русском и латинском написании, как в загранпаспорте).

• Дата и место рождения.

• Гражданство.

• Адрес регистрации (постоянной прописки).

• Паспортные данные: Серия, номер, кем и когда выдан заграничный паспорт РФ (если доверенное лицо — гражданин РФ) ИЛИ паспорт страны гражданства (если иностранец).

• Если у Вашего представителя есть NIE (Número de Identidad de Extranjero) в Испании, его также нужно обязательно указать в доверенности.

Что взять с собой от доверенного лица:

В большинстве случаев, нотариусу достаточно копии (скана) заграничного паспорта РФ доверенного лица, чтобы внести все данные в доверенность.

3. Полномочия для распоряжения счетом

Доверенность на распоряжение счетом (банковская доверенность) должна содержать максимально полный перечень полномочий, который Вы хотите предоставить:

• Открытие/закрытие счетов.

• Получение выписок и информации о счетах.

• Внесение и снятие наличных средств.

• Осуществление переводов (в том числе международных).

• Распоряжение счетами через онлайн-банкинг.

• Управление инвестициями, если применимо.

4. Полномочия для продажи недвижимости

Доверенность на продажу недвижимости должна включать:

• Идентификацию объекта недвижимости (адрес, данные из Регистра собственности).

• Полномочие на поиск покупателей.

• Полномочие на подписание предварительного договора (arras).

• Ключевое: Полномочие на подписание Купчей (Escritura de Compraventa) у испанского нотариуса.

• Полномочие на оплату налогов и сборов.

• Полномочие на регистрацию сделки в "Registro de la Propiedad".

5. После оформления

Ваши шаги после оформления доверенностей у российского нотариуса:

1. Апостиль: Доверенности нужно легализовать, поставив на них апостиль в Министерстве юстиции РФ.

2. Присяжный перевод: Доверенности с апостилем должны быть переведены на испанский язык присяжным переводчиком (traductor jurado) в Испании.

Здравствуйте, Дина.
Испанский нотариус при оформлении сделки (подписании "Escritura pública de compraventa") обязан зафиксировать в документе способ оплаты, даже если она происходила вне Испании. В частности:

Здравствуйте, Елена.
Возможными вариантами передачи доли могут быть:

• "Extinción de condominio" (прекращение совместного владения). Это наиболее часто используемый способ при разделе имущества после расторжения брака. Один из бывших супругов отказывается от своей доли в пользу другого. Требуется согласие обеих сторон и оформление через испанского нотариуса.
• Donación (дарение). Бывший муж может подарить свою долю Вам или сыну. Оформляется через нотариуса в Испании или через консульство.
• Compraventa (покупка доли). Вы можете выкупить долю супруга. Данная процедура также требует нотариального оформления.

Здравствуйте, Евгений.
Нет, Консульство Испании в Российской Федерации не осуществляет оформление договоров купли-продажи недвижимости, находящейся на территории Испании.

Однако Консульство вправе удостоверить подлинность подписи на доверенности, выдаваемой для осуществления сделки по продаже недвижимости в Испании.

Здравствуйте, Георгий.
Да, подобная ситуация может иметь место, и объяснение нотариуса в целом соответствует текущей юридической и налоговой практике в Испании.
В Испании криптовалюта не признана официальным средством платежа. Она считается финансовым активом при сделках с недвижимостью. Это означает, что при расчетах криптовалютой происходит двойная операция: один человек продаёт недвижимость за криптовалюту, другой — криптовалюту за недвижимость.
Что касается удержания налога в размере 6% вместо 3%, то, насколько нам известно, технически изменить процент при подаче декларации по налогу IRNR (Modelo 211) в Налоговую службу (AEAT) невозможно. По испанскому законодательству процент тоже не меняется. Рекомендуем Вам еще раз уточнить информацию у нотариуса или попробовать обратиться к другому. Возможно, возникло какое-то недопонимание.

Здравствуйте, Юлия.
Вы можете оформить доверенность на продажу недвижимости в Испании через Консульство Испании в России. В этом случае документ сразу будет составлен на испанском языке и соответствовать требованиям испанских нотариальных и регистрационных органов. Это избавит Вас от необходимости присяжного перевода и апостилирования доверенности, что существенно упростит процесс.
Также можно оформить доверенность у российского нотариуса, но тогда потребуется оформить присяжный перевод документа и поставить на него апостиль. Лучше предварительно уточнить в Испании, примет ли нотариус и Реестр недвижимости доверенность, оформленную по российскому образцу.

Здравствуйте, Марта.
В Испании даже в том случае, если Вы действуете как доверенное лицо при продаже недвижимости, платеж за ее продажу должен быть направлен на счет владельца недвижимости (то есть доверителя).  Если же в нотариальной доверенности указано, что Вам разрешено получить деньги за продажу на свой счет, то теоретически это возможно. Однако на практике покупатели и нотариусы не соглашаются на перевод денег за продажу на счет третьего лица (не владельца недвижимости), даже если доверенность это позволяет. Это связано с мерами по предотвращению отмывания денежных средств и юридической безопасностью сделки.

Здравствуйте, Анна.
Перевод денежных средств за покупку недвижимости в Испании обычно осуществляется покупателем на счет продавца или нотариуса. Перевод может осуществить третье лицо, если на это есть четкое юридическое обоснование. Например, договор дарения или займа, выплата дивидендов. Нотариус проверяет соответствие сделки закону и может отказать в оформлении, если у него есть сомнения в законности перевода.

Здравствуйте, Борис.
Брачный договор (Capitulaciones matrimoniales) может быть заключён как до регистрации брака, так и в любое время после его регистрации. Указанного текста брачного договора должно быть достаточно для отсутствия у Вас и Вашей супруги в дальнейшем претензий по отношению приобретенной в будущем недвижимости каждого из Вас.

Здравствуйте, Ольга.
Да, Вы можете подарить свою долю недвижимости в Испании Вашему сыну. Дарение недвижимости в Испании регулируется испанским законодательством. Возможно, потребуется согласие Вашего супруга, если имущество является совместной собственностью, приобретенной в браке. Договор дарения составляется и подписывается у испанского нотариуса. После этого сделка регистрируется в Реестре недвижимости Испании (Registro de la Propiedad).

Здравствуйте, Анна.
Для того чтобы решение российского суда о разделе недвижимости было признано и исполнено в Испании, требуется пройти процедуру экзекватуры. Это обязательный процесс, который предусматривает признание и легализацию иностранного судебного решения на территории Испании. Для этого Вам необходимо обратиться в суд по месту нахождения недвижимости (в данном случае в Барселоне). После того, как испанский суд признает действительным данное решение, Вы сможете обратиться в "Registro de la Propiedad" (Кадастровую палату) для изменения сведений о владельце недвижимости.

Здравствуйте, Юлия.
В том случае, если Вы продадите гараж дороже, чем купили, Вы обязаны задекларировать эту прибыль в своей ежегодной декларации о доходах (IRPF). Ставка налога зависит от суммы прибыли. 
Испанское законодательство ограничивает расчёты наличными до 1 000 €.
Гараж, как объект недвижимости, требует нотариального оформления сделки для последующего внесения информации в Регистрационную палату (Registro de la Propiedad) об изменении владельца недвижимости.

Здравствуйте, Мария.
Да, Вам и покупателю не обязательно присутствовать лично в Испании при оформлении сделки купли-продажи недвижимости, от Вашего имени может выступать Ваш представитель по нотариальной доверенности.

Здравствуйте, Галина.
Если квартира находится в общей долевой собственности, от Вашего мужа и взрослых сыновей потребуется нотариальное согласие на переоформление. Если Вы действуете от их имени, нотариус должен подготовить отдельные доверенности от каждого собственника.
Если Вы подаете документы от своего имени, имени мужа и сыновей, обычно достаточно одной записи на подачу документов на переоформление квартиры.

Здравствуйте, Наталья.
Если в купчей указано меньшее количество квадратных метров, чем по кадастру, это может быть результатом ошибки, допущенной при оформлении купчей, или данные, указанные кадастром неверны. Рекомендуем Вам проконсультироваться с архитектором, инженером или другим квалифицированным специалистом, который сможет провести точные измерения. Если разница подтвердится, можно запросить исправление в кадастре. Для этого нужно подать заявление о внесении изменений в кадастр. Это включает в себя подачу соответствующих документов (планы, измерения и т. д.) в Генеральное управление кадастра.

Здравствуйте, Михаил.
Если квартира была приобретена в браке и действовал режим совместной собственности, то в случае согласия обоих супругов подписывается "Сonvenio de liquidación del régimen económico matrimonial" (Соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов) у нотариуса в Испании, на основании которого в дальнейшем меняется запись в Реестре недвижимости.

Здравствуйте, Михаил.
В Испании нотариальные сборы при оформлении договора купли-продажи недвижимости регулируются законодательством и не являются произвольными. Размер этих сборов зависит от стоимости недвижимости и определяется Королевским указом 1426/1989. 

Сборы устанавливаются по шкале, зависящей от стоимости недвижимости: Эти ставки применяются к стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

Если акт (escritura) длинный — например, много приложений, условий, ипотека и т.д. — нотариус может добавить доплату за каждую дополнительную страницу сверх базового тарифа. Также отдельно оплачиваются копии, исправления и дополнения, дополнительные услуги.

Здравствуйте, Кероп.
Вам потребуется вступить в наследство, чтобы официально зарегистрировать переход доли умершей супруги:

• получить свидетельство о смерти,
• открыть наследственное дело у нотариуса,
• подписать нотариальный акт о принятии наследства (если у нее не было других наследников),
• оплатить налог на наследство.

А в дальнейшем уже на основании документов о вступлении в наследство зарегистрировать изменения в Реестре собственности (Registro de la Propiedad).

Наследственное дело обычно открывается по последнему месту жительства усопшего, если усопший не завещал иного.

Здравствуйте, Альфия.
Процедура покупки недвижимости для пары, не находящейся в браке, является практически такой же, как и для супружеской пары, но с одним важным отличием, связанным с оформлением права собственности.

1. Оформление права собственности

Самый важный аспект для неженатой пары — это совместное владение.

• Доля участия: При подписании Купчей (Escritura Pública de Compraventa) Вам нужно указать, в каких долях каждый из Вас будет являться собственником. Чаще всего это 50% на 50%, но это может быть любое другое соотношение (например, 60/40), в зависимости от того, сколько каждый из партнеров вкладывает в покупку.

• Регистрация: В Реестр собственности (Registro de la Propiedad) будут внесены данных обоих владельцев с указанием доли владения. 

• Ипотека: Если Вы берете ипотеку, банк также оформляет ее на Вас двоих, и Вы оба несете солидарную ответственность по кредиту в соответствии с долями, прописанными в договоре.

2. Процедура покупки

В остальном процесс покупки стандартный для иностранцев:

Шаг 1: Получение NIE (Идентификационный номер иностранца)

• Это ваш личный налоговый и идентификационный номер в Испании. Без него Вы не сможете купить недвижимость.

• Получить NIE необходимо каждому из Вас.

• Оформляется в Консульстве Испании или полиции в Испании.

Шаг 2: Открытие банковского счета

• Вам понадобится счет в испанском банке для проведения всех транзакций, оплаты налогов и коммунальных услуг.

• Вы можете открыть один совместный счет или два отдельных счета и переводить с них средства для покупки.

Шаг 3: Выбор и бронирование объекта

• Выбираете дом, вносите депозит (задаток) (Contrato de Reserva) и заключаете предварительный договор (Contrato de Arras).

• На этом этапе Вы также определяетесь, кто будет оплачивать налоги и расходы по сделке в случае отказа.

Шаг 4: Юридическая проверка

• Ваш юрист или агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту объекта: отсутствие долгов, обременений и соответствие всех документов.

Шаг 5: Подписание нотариального акта и оплата

• Подписание Купчей (Escritura Pública de Compraventa) происходит у нотариуса.

• Нотариус должен удостовериться в законности сделки и внести в Купчую указанные Вами доли собственности (50/50 или другие).

• В этот же момент производится полная оплата продавцу банковским чеком.

Шаг 6: Регистрация

• Нотариус отправляет копию Купчей в Реестр собственности для перерегистрации собственности.

• После этого Вы оплачиваете соответствующие налоги и сборы (НДС или налог на передачу имущества, гербовый сбор и другие).

3. Необходимые документы (основные)

Для покупки каждому из Вас потребуется:

• Действующий загранпаспорт.

• Сертификат NIE.

• Документы, подтверждающие доход (справка с работы, налоговые декларации за предыдущие годы и т.п.), если Вы планируете перевод средств на испанский счет.

Здравствуйте, Александр.
Сделку купли-продажи недвижимости в Испании нужно обязательно оформлять у испанского нотариуса, противном случае Регистратор не зарегистрирует право собственности на нового владельца недвижимости. 
Заниженная стоимость сделки также является основанием для отказа в регистрации права собственности.