Налог на недвижимость в Испании: общие вопросы

Здравствуйте, Татьяна.
Продажа недвижимости в Испании нерезидентами облагается налогом на прирост капитала (Impuesto sobre la Renta de No Residentes - Ganancia Patrimonial).

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу прироста капитала (т.е. снизить разницу между ценой продажи и ценой покупки) за счет определенных расходов.

Расчет налогооблагаемой базы

Налогооблагаемый прирост капитала рассчитывается по формуле:

Прирост капитала = Цена продажи - Цена покупки.

Где:

1. Цена продажи (Valor de transmisión)

Это фактическая цена продажи минус следующие расходы и налоги, которые Вы понесли при продаже:

• Расходы на продажу:

  • Комиссия риелтора (Agencia inmobiliaria).

  • Расходы на сертификаты (например, энергетический сертификат).

  • Нотариальные расходы и регистрационные сборы, связанные с продажей.

• Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal), если по соглашению его платит продавец (обычно это обязанность продавца).

2. Цена покупки (Valor de adquisición)

Это фактическая цена покупки плюс следующие расходы и налоги, которые Вы понесли при приобретении:

• Налоги при покупке:

  • Налог на передачу собственности (ITP) или НДС (IVA) и сбор "Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados"(AJD), в зависимости от того, покупали ли Вы недвижимость на вторичном или первичном рынке.

• Расходы на покупку:

  • Нотариальные расходы и регистрационные сборы при покупке.

  • Юридические расходы (gastos de abogado), связанные с покупкой.

• Стоимость улучшений и крупных ремонтов (Inversiones y mejoras), которые увеличивают стоимость или полезность недвижимости (например, пристройка, установка нового отопления). Для этого требуются подтверждающие документы (фактуры).

Что НЕЛЬЗЯ вычесть

К сожалению, следующие расходы, связанные с владением и финансированием дома, НЕ могут быть вычтены из налогооблагаемой базы при расчете прироста капитала:

• Проценты по ипотеке (Intereses de la hipoteca): Эти расходы являются операционными расходами на финансирование, а не частью стоимости приобретения или улучшения недвижимости.

• Страхование жизни и дома (Seguro de vida y de hogar).

• Коммунальные платежи, налог на недвижимость (IBI), взносы в сообщество собственников (Comunidad de propietarios): Это расходы на содержание, которые не уменьшают налогооблагаемую базу прироста капитала.

Здравствуйте, Гульнара.
8 августа 2023 года Россия в одностороннем порядке приостановила действие отдельных положений международных договоров, в том числе положений Конвенции об избежании двойного налогообложения между Россией и Испанией.

Положения Конвенции касаются порядка распределения оплаты налогов между двумя государствами во избежании двойного налогообложения, а не отмены самого налога в Испании. 

Оплата налога IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) обязательна для всех налогоплательщиков-нерезидентов, получающих доход от недвижимости в Испании (в том числе от аренды). 

Статьей 6 Конвенции Испания сохраняет за собой право облагать налогом доход от недвижимости, находящейся на её территории, даже если налогоплательщик — резидент другого государства (РФ).

Следовательно в Испании Вы обязаны подавать декларацию IRNR и платить налог на доход от аренды.

Здравствуйте, Людмила.
Основные налоги на недвижимость в Испании для резидентов:
1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — Налог на недвижимость.

• Обязателен для всех владельцев недвижимости.
• Является ежегодным муниципальным налогом.
• Размер зависит от кадастровой стоимости объекта и устанавливается муниципалитетом.
• Ставка обычно составляет от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости.
• Оплачивается по квитанции.
• Нет различия между квартирой и домом в принципе налогообложения, но дома часто имеют более высокую кадастровую стоимость, и, соответственно, налог может быть выше.

2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) — Подоходный налог.

• Если Вы налоговый резидент Испании, у Вас есть вменённый доход от недвижимости и другие доходы (например, проценты по банковскому счету), а их сумма превышает 1 000 € в год, то Вы обязаны подавать декларацию IRPF и оплачивать подоходный налог в Испании.
  

3. Impuesto sobre el Patrimonio — Налог на богатство.

Здравствуйте, Ольга.
Консульство Испании может оказать содействие в оформлении электронной подписи (выступить в качестве центра подтверждения личности), которая обычно требуется для доступа к личному кабинету на сайтах Ayuntamiento, SUMA, Agencia Tributaria и других.
Какой налог Вам требуется оплатить: IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) или IRNR (Modelo 210)?
Если IBI, то он обычно оплачивается в Ayuntamiento или SUMA в зависимости от региона.
Если IRNR, то налог может быть оплачен при подаче декларации онлайн в Agencia Tributaria или в испанском банке.
Доступ в личный кабинет в Ayuntamiento, SUMA, Agencia Tributaria осуществляется по электронной подписи.
Наша компания может помочь Вам в ее оформлении.

Здравствуйте, Ольга.
На данный момент наша компания не оказывает услугу по оплате налогов на недвижимость от имени клиентов. В целях получения квитанции для последующей оплаты Вы можете обратиться в компетентный орган (например, в "Ayuntamiento") лично либо по телефону с просьбой выслать квитанцию на Вашу электронную почту. После получения квитанции Вы сможете произвести оплату налога самостоятельно через систему онлайн-банкинга либо в банковском отделении.

Здравствуйте, Наталия.
1. Аликанте.
Если у Вас не настроено автоматического списания по налогу IBI, квитанции будут отправлены по почте. Если Вы не получили ее до 30 апреля, Вы можете скачать квитанцию онлайн на сайте"Ayuntamiento de Alicante". Возможна оплата онлайн.
Квитацию для оплаты налога на вывоз мусора также можно скачать на сайте "Ayuntamiento de Alicante".
2. Торревьеха.
Квитанцию для оплаты IBI и налога на вывоз мусора Вы можете получить через портал SUMA, войдя в личный кабинет по электронной подписи. Оплата также возможна онлайн через портал SUMA по номеру квитанции и NIE.

Здравствуйте, Наоми.
Да, несмотря на то, что вы не работаете, у Вас есть налоговые обязательства в Испании:
1. Налог на недвижимость (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

• Это муниципальный налог, который платят все владельцы недвижимости в Испании.
• Оплачивается раз в год в мэрии (Ayuntamiento).
• Ставка зависит от кадастровой стоимости недвижимости и муниципалитета, но обычно составляет 0,4–1,1%.
• В Аликанте уведомления об оплате IBI обычно приходят весной или летом, а оплатить можно до осени.

2. Налог для нерезидентов (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
За период с марта по декабрь 2024 года Вы должны будите подать декларацию "IRNR", так как владеете недвижимостью в Испании.
Налоговая служба не будет считать Вас налоговым резидентом Испании до тех пор, пока Вы не проведёте в Испании более 183 дней в году (календарном году). 
Налог "IRNR" оплачивается до 31 декабря следующего года (за 2024 год — до 31 декабря 2025 года).
Если Вы нерезидент, но владеете недвижимостью, Вам нужно подавать декларацию IRNR и платить налог на "воображаемый доход" от владения жильём (даже если Вы там живёте).
Ставка налога IRNR составляет 24% для граждан третьих стран.

3. Подоходный налог для резидентов (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
Вам оплачивать не потребуется, когда Вы станете налоговым резидентом Испании, так как Вы не имеете дохода и купленная недвижимость в Испании является Вашим основным местом жительства. Налоговые резиденты Испании оплачивают подоходный налог с мирового дохода.
Однако если Ваши накопления приносят доход (проценты по вкладам) или Вы получаете дивиденды, то в Испании действует налог на доходы от капитала:

• 19% на доход до 6 000 евро в год.
• 21% на доход от 6 001 до 50 000 евро.
• 23% на доход выше 50 000 евро.

Если проценты не начисляются, а деньги просто лежат на счету без дохода, налог платить не нужно.

4. Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio).
Этот налог платят резиденты и нерезиденты, если стоимость их активов в Испании превышает 700 000–1 000 000 евро (зависит от региона).
Если Ваше имущество (включая накопления) не достигает этого порога, налог платить не нужно.

5. Коммунальные сборы и другие расходы.
Basura (налог на вывоз мусора) – зависит от города и оплачивается 1-2 раза в год.
Коммунальные платежи (agua, luz, comunidad de propietarios) – зависят от потребления и жилого комплекса.

Здравствуйте, Николай.
Оплатить налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) и налог на автомобиль (Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica, IVTM) в Испании можно дистанционно, без личного визита в страну. Вот основные способы:
1. Оплата через интернет-банкинг: Для этого вам нужно будет иметь активный счет в одном из испанских банков и доступ к их онлайн-платформе.
Войдите в онлайн-банкинг, выберите раздел для уплаты налогов (Impuestos) и введите данные счета (Número de referencia) из налогового уведомления, который вы получаете по почте или в электронном виде.
2. Путем автоматического списания со счета: Для этого нужно обратиться в налоговую службу (Agencia Tributaria) или в мэрию (Ayuntamiento), где зарегистрирована недвижимость или автомобиль, и настроить "Domiciliación bancaria".
3. Через веб-сайт местных органов власти (Ayuntamiento): Некоторые муниципалитеты позволяют оплатить налоги через их официальный сайт. 

Здравствуйте, Наталья.
Для оплаты налога на роскошь в Испании необходимо составить декларацию Modelo 714 и оплатить налог. Сумма налога зависит от суммы имущества, которым Вы владеете, и величины налоговой ставки. Налоговая ставка на текущий момент составляет от 0,2% до 3,5%. В зависимости от региона, в котором Вы проживаете, может быть установлена та или иная сумма имущества, с которой требуется оплата данного налога. Если общая сумма Вашего имущества не превышает установленную, то оплачивать налог на роскошь не требуется.

Если на момент продажи недвижимости в РФ, Вы являлись налоговым резидентом Испании, и если Вы не получили прибыли с продажи недвижимости, то налог с продажи недвижимости оплачивать не требуется.

Здравствуйте, Наталья.
Если в купчей указано меньшее количество квадратных метров, чем по кадастру, это может быть результатом ошибки, допущенной при оформлении купчей, или данные, указанные кадастром неверны. Рекомендуем Вам проконсультироваться с архитектором, инженером или другим квалифицированным специалистом, который сможет провести точные измерения. Если разница подтвердится, можно запросить исправление в кадастре. Для этого нужно подать заявление о внесении изменений в кадастр. Это включает в себя подачу соответствующих документов (планы, измерения и т. д.) в Генеральное управление кадастра.

Здравствуйте, Анна.
Да, нерезидент может владеть двумя и более квартирами в Испании. Налоги на владение недвижимостью, которые должен оплачивать нерезидент:

• Муниципальный налог (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Это ежегодный налог, зависящий от кадастровой стоимости объекта. Оплачивается по каждому объекту недвижимости. Ставка варьируется от 0,4% до 1,3% в зависимости от муниципалитета.
• Налог на доход нерезидентов (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Если недвижимость не сдается в аренду, необходимо платить налог на предполагаемый доход. Рассчитывается как 1,1% или 2% от кадастровой стоимости объекта, умноженное на ставку 19% (для резидентов ЕС) или 24% (для резидентов других стран). Декларация по налогу IRNR предоставляется на каждый объект недвижимости. Если квартира сдается в аренду, налог рассчитывается с дохода от аренды. 

Здравствуйте, Кристина.
Если Вы являетесь налоговым резидентом Испании, то Вы обязаны уплачивать подоходный налог (IRPF) в Испании со всего Вашего мирового дохода. 

Если Вы не явлетесь налоговым резидентом Испании, то подоходный налог (IRNR) Вы уплачиваете только с дохода, получаемого из испанских источников (например, от аренды недвижимости в Испании).

Наличие недвижимости в Испании влияет на налоговые обязательства в Испании. Владельцы недвижимости ежегодно уплачивают налог IBI на недвижимость и налог IRNR (ежегодно - если не сдают недвижимость, ежеквартально - если сдают недвижимость в аренду).

Здравствуйте, Татьяна.
IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) платят только налоговые нерезиденты Испании. Наличие карточки резидента не определяет Вашего налогового резидентства в Испании. Однако, если Вы проживаете в Испании более 183 дней в году (налоговом году), то Вы считаетесь налоговым резидентом Испании. Если Вы являетесь налоговым резидентом Испании, то IRNR к Вам не применяется. Вместо IRNR к налоговым резидентам применяется IRPF. Однако, если квартира является Вашим постоянным местом проживания (vivienda habitual), то обязательства по оплате налога не возникает.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - это ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Платит его тот, кто является собственником объекта на момент формирования и выставления квитанции муниципалитетом (обычно весной/летом за текущий год). В случае купли-продажи объекта стороны в договоре часто оговаривают, кто именно несёт расходы по IBI за год, в который была осуществлена сделка. Налоговым плательщиком, как правило, считается тот, кто был собственником на 1 января соответствующего года, если в купчей не указывается иного.

Здравствуйте, Марина.
Да, покупка недвижимости в Испании возможна даже в том случае, если покупатель не имеет ВНЖ (вида на жительство) в Испании. Испанское законодательство не ограничивает иностранцев в праве собственности — достаточно иметь паспорт и получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — налоговый номер иностранца, который нужен для любых сделок в Испании.

Если Вы не являетесь налоговым резидентом Испании, то в случае покупки недвижимости Вам потребуется оплачивать:

• "Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)" — налог на доход нерезидентов. Если недвижимость не сдаётся, государство считает, что она приносит "вмененный доход"; если сдаётся в аренду, платится налог с реального дохода.
• "Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)" — ежегодный муниципальный налог на недвижимость (0,4–1,1% от кадастровой стоимости).
• "Basura / tasas municipales" — местные сборы за вывоз мусора и коммунальные услуги.

Здравствуйте, Евгения.
При покупке недвижимости в Испании важно учитывать не только расходы на приобретение (налоги, сборы, нотариусы и т.д.), но и регулярные налоговые обязательства — они зависят от того, будете ли Вы считаться налоговым резидентом Испании или нет.

1. Критерий резидентства

• Физическое лицо считается налоговым резидентом Испании, если по состоянию на 31 декабря календарного года оно провело 183 дня или более на территории Испании, либо имеет центр жизненных интересов в Испании (семья, экономическая деятельность).
• В ином случае физическое лицо считается нерезидентом Испании.

2. Налоги при владении недвижимостью в Испании

Для резидентов

Если Вы становитесь резидентом Испании, то:

• Вы платите подоходный налог на мировой доход (включая доход за рубежом) по ставкам ~19 % до ~47-54 % (зависит от суммы дохода), в том числе на доход, полученный от аренды недвижимости, если Вы ее сдаете.
• Ежегодный налог на недвижимость — региональный налог (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), основанный на кадастровой (catastral) стоимости недвижимости — ставка примерно 0,4-1,1 % от кадастровой стоимости для городской недвижимости.
• Если недвижимость считается Вашим единственным местом проживания в Испании, то данный объект освобождается от уплаты IRPF.

Для нерезидентов

Если Вы владеете недвижимостью в Испании, но не являетесь налоговым резидентом:

• Даже если недвижимость не сдаётся в аренду, Вы обязаны уплатить налог на вмененный доход от владения недвижимостью (IRNR). 
• Налоговая ставка по IRNR составляет: 19 % — если владелец-гражданин страны ЕС/ЕЭЗ/Норвегии/Исландии; 24 % — если владелец гражданин третьей страны.
• Если недвижимость сдаётся в аренду — доход от аренды облагается тем же налогом.
• Ежегодный региональный налог на недвижимость IBI также оплачивается.

Здравствуйте, Александр.

Да, согласно информации на сайте государственной налоговой службы Испании (исп. Agencia Tributaria Estatal) налоговые не резиденты Испании, также , как и резиденты Испании должны оплачивать налог на "роскошь" в случае, если владеют активами в Испании на сумму 700 000 евро и более. Сумма в 700.000 евро установлена на государственном уровне, однако в каждой провинции в Испании данная сумма регулируется местным административным органом и может быть установлена выше или ниже данной суммы, также могут быть уставлены другие условия оплаты налога. 

Таким образом, минимальная сумма активов установленная на данный момент (28.09.2021) составляет, например: в Арагоне - 400.000€ , Экстремадуре - 500.000€, в Каталонии - 500.000€, Валенсии - 600.000€.

В вашем случае, если недвижимость на сумму 530 000 евро и расчетный счет на сумму более 1.000.000 евро (декларируется не сумма на данный момент, а наибольшая сумма - остатка по счету на конец года  31 декабря или средней суммы на счету за год) являются вашими единственными активами в Испании, то вам будет необходимо заполнить и подать декларацию Modelo 714 и оплатить данный налог. Декларация подается обычно вместе с декларацией IRNR для нерезидентов или IRPF для налоговых резидентов Испании. Заполнение данной декларации мы рекомендуем поручить опытному хестору в Испании, чтобы избежать ошибок в заполнении и расчётах.

Облагаются налогом согласно законодательству Испании  Закону №19 от 6.06.1991 "О налоге на роскошь" (исп. Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio) такие активы, как:

• Недвижимость;
• Расчетные, сберегательные, депозитные счета в банке;
• Ювелирные изделия, предметы искусства, ценный антиквариат;
• Доход от прав интеллектуальной собственности;
• Транспортные средства.

Здравствуйте, Нина.

Вам необходимо запросить квитанцию для оплаты налога на недвижимость (исп. IBI) в автономном органе налогового управления SUMA в г. Торревьеха провинции Аликанте в том случае, если вы не получите квитанцию в ближайшее время согласно информации, предоставленной на сайте данного налогового органа. Запросить квитанцию вы можете по телефону 965 292 000, онлайн на портале SUMA https://www.suma.es/obtener-recibo или в офисе налогового управления в Торревьеха, расположенного по адресу : C/ PATRICIO PÉREZ, 20 BAJO-B, 03181. 

Период оплаты налога в 2021 году установлен с 2 августа 2021 года по 5 ноября 2021 года в г. Торревьеха. В случае если у вас настроен автоматический платеж данного налога, то списание в этом году должно произойти 29 октября 2021 года. Если вы хотели бы настроить автоматический платеж, то вы можете сделать это до 22 октября. 

Здравствуйте!
Если декларация была подана правильно, то денежные средства должны списаться в течении отчетного периода.

Татьяна, здравствуйте.Ваша ситуация достаточно распространенная и типичная для Каталонии. Дело в том, что налог ITP - это региональный налог, который Налоговая служба Каталонии (Agencia Tributaria de Catalunya) любит пересчитывать и донасчислять покупателям недвижимости после сделок. Для расчет данного налога налоговики Каталонии используют свою собственную формулу для расчета стоимости недвижимости, и если сумма сделки будет меньше данной стоимости, покупателю доначисляют данный налог.
В нашей практике было несколько подобных случаев, когда наши клиенты пытались обжаловать доначисление , но это было безрезультатно. Обжалования были по сделкам, по которым на момент заключения договора купли-продажи были заключения аккредитованых оценочных компаний. Отказ в обжаловании  налоговая Каталонии обосновывала тем, что стоимость они определяют по своим формулам, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Агенство Вас проинформировало совершенно корректно: сначала Вы должны заплатить налог, а только потом его обжаловать в установленный законом срок.

Здравствуйте, Александр Владимирович!

Граждане РФ, которые не являются резидентами Испании должны платить налог на доходы нерезидента (IRNR – Impuesto sobrela Renta de No Residentes). Размер налогов в разных регионах Испании может быть разный. Налог от сдачи недвижимости в аренду зависит от кадастровой стоимости недвижимости, а также от того в каком году была оформлена сделка купли-продажи.

При необходимости, наши специалисты в Испании могут Вам помочь с расчетом этого налога.