Процедура оформления ипотеки в Испании: что изменилось для заемщиков?

17 июня 2019 года в Испании вступил в силу новый Закон об ипотеке. Необходимость его
принятия была продиктована директивой ЕС, направленной на стандартизацию процедуры
выдачи ипотеки во всех странах Евросоюза. Что в связи с этим изменится для зарубежных
покупателей недвижимости, желающих воспользоваться возможностями испанского банковского
финансирования? На этот вопрос отвечают специалисты портала Moving2Madrid.
Испанские банки по-прежнему выдают кредиты на покупку жилья иностранным заемщикам.
Однако на практике они, как правило, готовы финансировать лишь около 50 % от стоимости
приобретаемой недвижимости. Размер кредита во многом является определяющим фактором
при оформлении ипотечного договора. От него зависит и срок кредитования, и процентная ставка.
Так, заемщик может получить кредит по более низкой ставке, однако он покроет лишь 40 % от
стоимости покупки.
Какие документы нужны для заключения договора?
Чтобы начать процедуру оформления кредита, заемщик должен предоставить в банк следующие
документы:
 копию договора купли-продажи;
 копию рабочего контракта;
 подтверждение уплаты налогов в стране проживания;
 информацию об имеющихся активах – банковские счета, акции, движимое имущество;
 список всех находящихся в собственности объектов недвижимости.
Если заявка на получение кредита будет одобрена, заемщик получает на руки два или три
документа:
 FEIN (Ficha Europea de Informacion Normalizada). Это соответствующий европейским
стандартам документ, представляющий собой описание условий и требований к выдаче
данного ипотечного займа, позволяющий заемщику в полной мере понять свои
обязательства.
 FAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Это более общий документ, в котором
излагаются основные условия выдачи ипотечных кредитов в данном банке.
 Если заемщик выбрал кредит с плавающей ставкой, он получит документ, в котором будут
изложены варианты изменения ставки и ежемесячных платежей.
Первые два документа служат заменой так называемому FIPER, который использовался до
введения в действие нового закона. FEIN содержит гораздо более подробную информацию о
банковском продукте и является более персонализированным. Третий документ из
представленного списка является новым.
Дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотеки в Испании
Согласно испанским законам все объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в
Реестре собственности, а сделки оформляются с участием нотариуса. Поэтому одна из статей
расходов при покупке недвижимости – это регистрация права собственности нового владельца.
Прежде чем будет заключен договор кредитования, недвижимость должна пройти процедуру
оценки. Согласно новому закону заемщик имеет право отказаться от услуг оценки банка и
прибегнуть к услугам третьей стороны при условии, что ее деятельность зарегистрирована Банком
Испании. Стоит отметить, что после введения закона многие испанские банки снизили свои цены

на услуги оценки, поэтому поиски независимого оценщика часто не имеют особого смысла.
Стоимость подобных услуг, как правило, составляет около 0,1 % от стоимости недвижимости.
При оформлении любых ипотечных договоров выплачивается налог AJD (Actos Juridicos
Documentados), величина которого составляет до 2,5 % от стоимости покупки. Помимо этого
оплачиваются услуги нотариуса и гестора, посредника между покупателем и государственными
учреждениями Испании, известными своей забюрократизированностью. Услуги гестора не
являются обязательными, но, как правило, вполне стоят потраченных денег. Стоимость услуг
нотариуса и гестора составляет до 10 % от цены недвижимости.
До введения нового закона все расходы, связанные с оформлением недвижимости в Реестре, нес
покупатель. Теперь все перечисленные выше расходы несет банк, за исключением стоимости
оценки недвижимости.
Комиссионные, взимаемые банками
Комиссия за открытие ипотеки. Оплачивается покупателем только после того, как договор вступил
в силу и заемщик начал пользоваться средствами банка. Как правило, комиссия за оформление
кредита составляет 1,5 % от выданной банком суммы.
В некоторых случаях устанавливается комиссия за получение банком дополнительной
информации о заемщике с целью удостовериться в его кредитоспособности. Она составляет от
500 до 1000 евро.
Большинство банков, выдающих ипотеку в Испании, требуют от заемщика страхования жизни и
недвижимости. Однако заемщик имеет право воспользоваться страховыми услугами компании,
которую выберет он сам. Стоимость страховки составляет обычно около 0,15 % от стоимости
недвижимости и оплачивается ежегодно. До введения нового закона некоторые банки настаивали
на использовании своих страховых продуктов, в противном случае повышая ставку по кредиту.
Согласно новому закону банки больше не имеют права это делать, они обязаны принять
страховку, приобретенную у третьей стороны. Если банк хочет, чтобы заемщик воспользовался
предлагаемыми им страховыми продуктами, он обязан предоставить клиенту возможность для
сравнения. В этом случае банк выдает заемщику два документа: в первом излагаются условия
ипотеки при использовании банковского страхового продукта, как правило, со сниженной ставкой,
а во втором – условия кредитования при страховании в сторонней компании.
По новому закону все комиссионные, связанные с выдачей ипотечного займа, за исключением
комиссии за оформление кредита, несет банк.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале