Почему банки Испании не обеспечили финансовую защиту дольщиков в годы кризиса?

Покупка недвижимости на стадии строительства всегда несет с собой определенные риски. Чтобы снизить эти риски, банки Испании предлагают покупателям финансовую гарантию. Согласно испанским законам девелоперы должны предоставлять своим клиентам либо страховку, либо банковскую гарантию, защищающую их депозит и действующую до тех пор, пока здание не будет сдано в эксплуатацию. Однако далеко не всегда гарантия банка действительно позволяет покупателям быть уверенными в том, что за свои деньги они получат желанные квадратные метры. О том, почему так происходит, рассказывает портал Spanishpropertyinsight.
В период с 2006 по 2008 годы, то есть когда строительный бум на испанском рынке сменила депрессия, многие девелоперы на фоне ажиотажного спроса на недвижимость не предлагали своим покупателям никаких гарантий – и те соглашались на подобные условия. Некоторые застройщики все же гарантировали своим клиентам защиту депозитов, однако эти гарантии на практике оказались пустыми обещаниями. Между тем у многих возникает вопрос: если по испанским законам девелопер обязан снизить риски для покупателей, и если у дольщиков на руках действительно имеется копия банковской гарантии или страховой полис, как получилось, что люди лишились своих денег?
Когда лопнул пузырь на испанском рынке недвижимости и начался кризис, многие инвесторы, вложившие деньги в новостройки на стадии строительства, внимательно изучили имеющиеся у них на руках документы и обнаружили, что на самом деле являются обладателями так называемой «генеральной гарантии». Подобная гарантия распространяется на все здание в целом и не является индивидуальной, поэтому получить ее очень сложно. В то же время многие девелоперы выдавали своим клиентам гарантию, ограниченную во времени – как правило, это планируемая дата окончания строительства. Если эти сроки не соблюдались, гарантия истекала.
В годы кризиса многие строительные компании обанкротились, так и не выполнив свои обещания перед покупателями. Последние, решив вернуть свои деньги, начали обращаться в банки – однако получали отказ. Ведь речь шла о возврате депозита, застрахованного на условиях генеральной гарантии. Многие дольщики обращались в суды – и проигрывали дела, потому что в те годы суды первой инстанции стояли на страже интересов финансовых институтов. Для многих обманутых покупателей подобные обращения в суд закончились только лишними тратами.
Банки Испании все же выплатят возмещение обманутым покупателям
Тем не менее были и такие, кто решил идти до конца и обратился в Верховный суд страны. В результате после нескольких прецедентов в декабре 2015 года было выработано общее решение. Верховный суд постановил, что покупатели, приобретавшие недвижимость на стадии строительства, имеют право востребовать свою банковскую гарантию (с процентами) в том банке, в котором обслуживался девелопер. Причем возмещения могли потребовать даже те, кто являлся обладателем не индивидуальной, а генеральной гарантии, в том числе и ограниченной определенной датой. Более того, возмещение могли получить и те дольщики, которые вообще не имели гарантий. Все, что для этого требовалось, – доказать, что они поместили депозит в рамках оплаты покупки новостройки на стадии строительства в определенный банк, а девелопер не выполнил свои обещания в сроки, оговоренные контрактом.
Остается только пожалеть тех, кто обращался в суды еще до решения Верховного суда – и проиграл дело, не получив свое возмещение. Согласно испанским законам они больше не имеют права обращаться в суд с тем же иском, а значит, так и не получат обратно свои депозиты. Однако те, кто тогда стал жертвой невыполнения обещаний девелоперами и пока не потребовал своего возмещения, все еще могут это сделать.
В этом случае у потенциальных покупателей жилья на стадии строительства возникает вполне понятный вопрос: если согласно решению Верховного суда банки обязаны выплатить даже незастрахованные депозиты, имеет ли смысл требовать оформления гарантии при покупке недостроенного жилья? Опытные юристы отвечают на этот вопрос однозначно: да, такую гарантию оформлять необходимо. Ведь при ее наличии покупателю будет гораздо проще потребовать возврата своих средств, если девелопер не выполнит свое обещание и не сдаст объект в срок.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале