Налоги в Испании: стоит ли покупать жилье в Мадриде или Барселоне?

Планируя свой переезд в Королевство, готовясь платить налоги в Испании и приобретать здесь недвижимость, многие обращают свое внимание на Мадрид и Барселону. Но тем, кто собирается покупать дом или квартиру в одной из столиц, стоит учитывать процессы, происходящие на испанском рынке недвижимости.
Рынок Испании всегда был достаточно неоднородным, положение в различных автономиях и провинциях нередко существенно отличалось от усредненных показателей. Однако в последние несколько лет ситуация, сложившаяся в Мадриде и Барселоне, довольно резко выделяется на фоне среднестатистической. Специалисты отмечают выраженную поляризацию испанского рынка, о которой стоит знать потенциальным покупателям недвижимости.
Мадрид и Барселона стали лидерами восстановления рынка, который начал вновь наращивать свои показатели на фоне улучшения экономической ситуации и снижения безработицы. Как свидетельствует информация оценочной компании Tinsa за третий квартал 2017 года, в среднем цены по стране за этот период выросли на 4 % в годовом выражении. В настоящее время их уровень составляет 1 258 евро за кв. м. Однако на этом фоне Мадрид и Каталония с показателями роста 13,2 % и 12,5 % соответственно довольно резко выделяются – особенно если учесть, что цены в Эстремадуре снизились на 3 %. В то время как рост цен в Каталонии исчисляется двузначными цифрами, в некоторых испанских провинциях недвижимость по-прежнему продолжает дешеветь.
Чего ожидать тем, кто собирается приобретать жилье и платить налоги в Испании?
Если провести анализ ситуации на испанском рынке недвижимости, становится очевидно: разница в показателях между самыми крупными испанскими городами является весьма значительной. В то время как цены на недвижимость в столице Каталонии выросли на 20,6 %, в Касересе они снизились на 8,1 %, а в Сьюдад-Реале – на 9 %. Сегодня Мадрид и Барселона являются признанными лидерами роста цен. Однако в большинстве других испанских городов этот рост не столь выражен, а в более чем десяти из них цены по итогам третьего квартала продолжили снижение.
Этот сценарий ведет к очевидному вопросу: какими будут последствия столь значительного ценового разрыва? Эксперты полагают, что ответ очевиден: данная ситуация является естественным следствием закона спроса и предложения. Спрос диктуют инвесторы, которые хотели бы приобрести недвижимость для получения дохода от аренды. Согласно экономическим законам, рынок сам себя регулирует: повышение спроса ведет к росту цен.
Как объясняют представители Tinsa, в Испании есть регионы, где спрос пока очень низок и цены стабилизируются медленно. В то же время на рынках Мадрида и Барселоны ведут свою деятельность два типа покупателей: «обычные» покупатели, приобретающие жилье для собственного пользования, и инвесторы, которые хотят воспользоваться пока еще доступными ценами и в перспективе получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Это объясняет и различные темпы восстановления, и разницу в ценах.
Многие специалисты полагают, что ситуация, когда рынок восстанавливается неравномерно, не является необычной – подобная ситуация наблюдается во многих странах. Это связано со способностью местной экономики к восстановлению и потенциалом для открытия новых рабочих мест, что стимулирует как спрос со стороны местных покупателей, так и интерес инвесторов. Рынок недвижимости каждого города отражает происходящие в нем экономические процессы. Ненормальным является как раз нарушение подобного равновесия, что мы и наблюдали в годы формирования «пузыря» на испанском рынке: цены и количество продаж не соответствовали уровню местного спроса и экономической ситуации. Подобное происходит тогда, когда цены растут искусственно на фоне чрезмерно доступного финансирования, чего в настоящее время не наблюдается ни в Мадриде, ни в Барселоне.
Сегодня, по мнению специалистов, рынок недвижимости Испании является более стабильным, так как на него влияет меньше внешних факторов. Разница в ценах между отдельными регионами является естественным процессом, который объясняется несколькими причинами:
• повышение стоимости земельных участков;
• рост стоимости производства;
• повышение конкуренции между девелоперами, приобретающими участки для строительства.
Одним из условий формирования здоровой ситуации на рынке специалисты считают баланс спроса и предложения. В настоящее время в некоторых областях, в частности в Барселоне, уже наблюдается недостаток новостроек. Чтобы избежать ценовой перегрузки, местным властям следует обеспечить девелоперам возможность приобретать достаточное количество земельных участков.
Стоит ли беспокоиться о том, что в Барселоне и Мадриде ситуация с ценами выйдет из-под контроля и здесь начнет формироваться новый «пузырь»? Специалисты полагают, что риск этого минимален. Для формирования «пузыря» необходимо соблюдение двух условий:
• цена на актив не соответствует его прибыльности;
• существенно вырастает ипотечное кредитование.
В настоящее время не происходит ни того, ни другого. Учитывая, что доходность аренды в Барселоне составляла по итогам третьего квартала от 5,5 до 6,5 %, рост цен здесь вполне оправдан (во время строительного бума этот показатель составлял от полутора до двух процентов). К тому же банки стали гораздо более осмотрительными в выдаче ипотечных кредитов, проводя тщательную проверку каждого заемщика и ограничивая размер выдаваемых средств. Кроме того, рост цен в Мадриде и Барселоне является следствием высокого спроса. В среднем с момента появления объекта на рынке и до момента его продажи здесь проходит не более трех с половиной месяцев, в то время как для Испании в целом этот показатель составляет 9 месяцев. Кроме того, рост цен является еще и возвращением к нормальным значениям после рекордного снижения.
В ближайшем будущем удорожание замедлится, и ситуация на рынке станет более спокойной. Однако Мадрид и Барселона, как и многие другие ведущие европейские города, всегда будут оставаться немного впереди остальной части страны в рамках активности на рынке недвижимости и уровня цен.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале