Кризис жилья в Испании в 2026 году: дефицит 700 000 квартир и рост цен на 15%

Аналитики предупреждают: без увеличения строительства и реформы регулирования кризис доступа к жилью в 2026 году только усилится

Испанский рынок недвижимости входит в 2026 год в состоянии хронического напряжения. Высокий спрос сталкивается с недостаточным предложением, а структурный дефицит жилья уже оценивается примерно в 700 000 объектов, согласно данным Банка Испании.

На этом фоне цены продолжают расти, а доступ к покупке квартиры для семей со средним и низким доходом становится всё сложнее.

Почему спрос остаётся рекордным

Основным драйвером активности стало улучшение условий ипотечного кредитования после снижения ставок Европейским центральным банком. Объём сделок держится на уровне около 600 000 операций в год, а в некоторых кварталах достигает показателей, которые не фиксировались со времён до финансового кризиса 2008 года.

Ферран Фонт, директор исследований портала pisos.com, отмечает:

«2025 год стал по-настоящему исключительным. После уже динамичного 2024-го рынок не только удержался, но и усилил активность».

По его словам, сочетание накопленных сбережений, всё ещё благоприятных условий кредитования и ожиданий дальнейшего роста цен подтолкнуло многих покупателей к принятию решений.

Аналогичную оценку даёт Мария Матос, директор исследований Fotocasa, подчёркивая, что оптимизм покупателей остаётся «исключительно высоким».

Дополнительное давление на рынок создаёт демография. Согласно отчёту консалтинговой компании Gesvalt, в 2026 году в Испании может сформироваться от 300 000 до 350 000 новых домохозяйств, которым потребуется жильё.

Население страны уже превысило 49 миллионов человек, при этом растёт число небольших семей и одиночных домохозяйств, что увеличивает потребность в квартирах.

В результате средняя цена жилья достигла 1 963 евро за квадратный метр, что означает рост на 15,4% в годовом выражении и на 4,1% по сравнению с предыдущим кварталом.

Главная проблема — предложение

Эксперты сходятся во мнении: без увеличения предложения рынок не стабилизируется.

Среди основных препятствий:

• нехватка готовых к застройке участков (suelo finalista);

• длительные сроки согласования проектов и выдачи лицензий;

• разрозненность нормативной базы;

• дефицит квалифицированной рабочей силы;

• рост требований к энергоэффективности жилья.

Все эти факторы не позволяют быстро нарастить объёмы строительства, особенно доступного жилья.

По оценке Феррана Фонта, цены продолжат расти, но темпы могут немного замедлиться по сравнению с последними годами. Однако без долгосрочных регуляторных соглашений и стабильной политики в сфере строительства и аренды «исправить структурный дефицит будет сложно».

Дефицит жилья характерен и для других стран ЕС. Европарламент недавно оценил, что Европе необходимо около 10 миллионов дополнительных домов, чтобы стабилизировать рынок.

По данным Еврокомиссии, с 2010 по 2025 год цены на жильё в ЕС выросли на 61%, тогда как аренда подорожала на 29%.

Среди предлагаемых мер — упрощение административных процедур, ускорение выдачи разрешений, привлечение инвестиций и регулирование краткосрочной аренды.

Отдельный блок рекомендаций касается регулирования краткосрочной аренды. Предлагается найти баланс между интересами туристического сектора и доступностью жилья для местных жителей. Также обсуждаются меры по борьбе со спекуляцией, вовлечению пустующих квартир в оборот и развитию кооперативных и некоммерческих форм жилья.

Испанский рынок недвижимости вступает в 2026 год с рекордным спросом, дефицитом предложения и ценами, находящимися в верхней части исторического диапазона.

Без ускорения строительства, упрощения регулирования и системной государственной политики проблема доступности жилья может стать ещё острее — как для покупателей, так и для арендаторов.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале