В Испании ужесточили налоги на дарение недвижимости: почему теперь нельзя указать любую цену

Теперь нельзя просто указать любую стоимость жилья при передаче квартиры родственникам

Передача квартиры в дар между родственниками в Испании больше не является гибкой операцией с точки зрения налогов. После налоговой реформы 2021 года минимальной базой для расчёта налогов стал так называемый референсный кадастровый стоимость — Valor de Referencia del Catastro.

Это означает, что при дарении недвижимости налоговая служба ориентируется не на цену, которую стороны указали в договоре, а на официальную оценку кадастра, опубликованную государством.

Что изменилось после налоговой реформы

Ранее при дарении недвижимости налогоплательщик мог указать в нотариальном документе так называемую “реальную стоимость” объекта.

Если налоговая служба считала эту цену заниженной, она должна была самостоятельно доказать, что объект стоит дороже.

Ситуация изменилась после принятия закона Ley 11/2021 о борьбе с налоговым мошенничеством.

Теперь действует другой принцип:

• базой налогообложения считается рыночная стоимость объекта

• для недвижимости она предполагается равной референсной стоимости кадастра

• этот показатель публикуется ежегодно Dirección General del Catastro.

Если в договоре указана цена ниже этого значения, налоговая может автоматически пересчитать налог.

Как рассчитывается референсная стоимость

Референсная стоимость кадастра рассчитывается на основе:

• данных о реальных сделках купли-продажи, переданных нотариусами

• статистических моделей анализа рынка

• характеристик объекта и его расположения.

При расчёте учитываются:

• район

• тип недвижимости

• кадастровые характеристики.

Каждый год государство публикует новые значения.

Эта стоимость используется как минимальная база налогообложения для ряда налогов, связанных с недвижимостью.

Какие налоги возникают при дарении квартиры

Передача жилья в дар может повлечь обязательства сразу по нескольким налогам.

Налог на наследство и дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)

Получатель недвижимости — одаряемый — обязан заплатить налог на дарение.

Налог рассчитывается исходя из большего значения:

• стоимости, указанной в договоре

• референсной стоимости кадастра.

Если указанная цена ниже кадастровой, налоговая служба вправе скорректировать налоговую базу.

Подоходный налог дарителя (IRPF)

Дарение недвижимости считается изменением состава имущества дарителя, поэтому может возникнуть налог на прирост капитала.

Например:

• квартира куплена за 120 000 €

• при дарении её стоимость оценивается в 350 000 €

Разница может считаться капитальной прибылью, которая облагается налогом.

Однако существует важное исключение.

Люди старше 65 лет освобождаются от налога, если передают в дар свою основную жилую недвижимость.

Муниципальный налог на прирост земли (Plusvalía municipal)

Кроме того, при дарении может возникнуть обязанность уплатить муниципальный налог на рост стоимости земли.

Этот налог был реформирован после решения Конституционного суда Испании в 2021 году, который признал прежнюю систему расчёта неконституционной.

Теперь налог может рассчитываться:

• по фиксированным коэффициентам, установленным муниципалитетами

• либо по реальному росту стоимости земли.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Хотя референсная стоимость используется как минимальная база налогообложения, она не является окончательной и может быть оспорена.

Налогоплательщик может:

• подать заявление о корректировке декларации

• обжаловать решение налоговой

• обратиться в экономико-административный суд.

В качестве доказательств можно представить:

• независимую оценку недвижимости

• технические отчёты экспертов

• другие документы, подтверждающие реальную рыночную стоимость.

Решение Конституционного суда

В феврале 2026 года Конституционный суд Испании подтвердил законность системы референсной стоимости.

Суд постановил, что использование этого показателя:

• не нарушает принцип справедливого налогообложения

• не лишает налогоплательщика права на судебную защиту.

При этом суд подчеркнул, что кадастровая стоимость является презумпцией, которую можно оспаривать.

Что нужно проверить перед дарением квартиры

Налоговые эксперты рекомендуют перед оформлением дарения:

1. Проверить референсную стоимость недвижимости

2. Рассчитать возможные налоги

3. оценить последствия для дарителя и получателя.

Сделать это можно через электронную платформу кадастра Испании.

После реформы 2021 года именно эта стоимость во многих случаях стала отправной точкой для расчёта налогов при операциях с недвижимостью.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале