Налог на недвижимость в Испании: сколько платят продавцы? Часть первая

Иностранцы не только приобретают жилье в Испании, они его еще и продают. А потому стоит знать как о том, какие налоги на недвижимость в Испании выплачиваются при ее покупке, так и о том, какие налоговые расходы понесет продавец, решивший продать свою собственность.

Два основных налога, которые выплачиваются при продаже недвижимости в Испании, – это налог на реализованный прирост капитала и налог на прирост цены (plusvalia). Иногда эти два налога ошибочно считаются за один, что, конечно же, неверно. Во-первых, налог на прирост капитала является фискальным, в то время как plusvalia – это муниципальный налог, который выплачивается на местном уровне. Соответственно, первый выплачивается в пользу государства, а второй – в пользу мэрии того города, где находится реализуемая недвижимость. Кроме того, очень часто plusvalia уплачивается не продавцом, а покупателем. Но налог на прирост капитала находится целиком в ведении владельца недвижимости, который собирается ее реализовать.

Налоги на недвижимость в Испании при продаже: налог на реализованный прирост капитала

Прежде всего стоит дать определение этому налогу. Его должны выплачивать нерезиденты страны при продаже недвижимости, которой они владеют в Испании. Применяется данный налог по отношению к той прибыли, которую получает владелец собственности, решивший продать принадлежащее ему имущество. Именно этот момент является самым важным: налогом облагается не сумма, полученная в результате сделки, а прибыль.

Величина этого налога для продавцов, которые не являются резидентами королевства, составляет 24 %. Резиденты начиная с января этого года выплачивают налог в размере 19 %. Еще несколько лет назад нерезиденты выплачивали 35 % полученной прибыли, однако с 2014 года уровень этого налога был снижен.

Существует несколько способов снизить величину налога на реализованный прирост капитала:

• применение понижающих коэффициентов. Это положение касается недвижимости, которая была приобретена до 31 декабря 1994 года и стоимость которой не превышала 400 тысяч евро. Однако этой возможностью можно будет воспользоваться только один раз.
• Учет уровня инфляции. Это корреляция, которая предполагает, что стоимость недвижимости приводится в соответствие с текущим уровнем инфляции.
• Расходы, которые продавец понес тогда, когда приобретал данную недвижимость. Статей подобных расходов может быть много: уплата налогов, оплата услуг нотариуса и юриста, налог plusvalia (если его платил покупатель). В целом такие расходы составляют до 10-15 % стоимости недвижимости и при умелом подходе их можно будет вычесть из налогооблагаемой базы.
• Ремонты и реконструкции, которые были проведены владельцем недвижимости, если в их ходе в конфигурацию или инфраструктуру жилья были внесены существенные изменения. К примеру, это установка новых окон, паркета или полов, дополнительные постройки, теннисный корт, бассейн и др. Не вычитаются из налогооблагаемой базы расходы на текущий ремонт, к примеру, покраска, ремонт сантехники, поддержание состояния бассейна и прилегающей территории. Примечание: все чеки, предоставляемые в налоговое ведомство по поводу проведения работ, должны иметь подтверждение соответствующей выплаты НДС.

О налоге на продажу стоит задуматься при покупке

Возможно, покупатель недвижимости уверен, что ни в ближайшем, ни в отдаленном будущем он не собирается ее продавать. Однако о подобной возможности ни в коем случае нельзя забывать. Между тем именно это делают некоторые «умные» покупатели, которые предпочитают не декларировать полную стоимость своей покупки, чтобы сэкономить на выплате НДС. Подобная «экономия» обернется огромными убытками, когда будет решено продать недвижимость и возникнет вопрос о приросте капитала: разница между задекларированной и текущей стоимостью собственности будет слишком велика.

Пояснить это можно на простом примере. Предположим, недвижимость стоимостью 250 тысяч евро приобретается на стадии строительства. Покупатель, желая сэкономить на налогах, декларирует ее стоимость на уровне 200 тысяч евро, что позволяет ему сэкономить на выплате НДС примерно 3500 евро. Затем через десяток лет он решает продать эту недвижимость по цене 260 тысяч евро. С точки зрения налоговой службы владелец собственности получил прибыль в размере 60 тысяч евро: 260 – 200 = 60, когда в действительности его прибыль составила всего 10 тысяч (260 – 250 = 10). Тем не менее налог он будет выплачивать с «официальных» 60 тысяч, и составит его выплата 12,6 тысяч евро. Другими словами, сэкономив десять лет назад 3 500 евро, теперь собственник платит более 12 тысяч, что составляет около 7 тысяч переплаты по сравнению с тем, что он уплатил бы, правильно задекларировав стоимость недвижимости при покупке. И это не говоря уже о том, что любые махинации со стоимостью приобретаемой недвижимости являются незаконными. Обо всем этом обязательно стоит задуматься еще при покупке.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале