Какие вопросы нужно задать перед покупкой квартиры в Испании: советы от эксперта

Покупка квартиры — одно из самых серьёзных финансовых решений в жизни. И чтобы избежать неприятных сюрпризов и дополнительных расходов, важно собрать максимум информации о недвижимости до подписания ипотечного договора. Эксперт по ипотечному кредитованию из компании GoHipoteca поделилась ключевыми вопросами, которые стоит задать до оформления сделки.

1. В каком году построен дом?

От года постройки зависит не только общее состояние здания, но и его соответствие современным нормам.

• Обязательно проверьте, прошёл ли дом Inspección Técnica de Edificios (ITE). В Каталонии, например, здания старше 45 лет обязаны проходить ITE раз в 10 лет.

• Если дом был построен до 1980 года, велика вероятность, что в нём есть асбест, старые коммуникации и плохая теплоизоляция.

• Необходимый ремонт фасада или крыши может стоить жильцам от 10.000 до 50.000 € на здание, что распределяется пропорционально площади между собственниками.

«Если здание не прошло ITE или у него есть дефекты, это может вылиться в значительные расходы для нового собственника», — объясняет специалист GoHipoteca.

2. Состояние коммуникаций: электрика и водопровод

Старая проводка — риск короткого замыкания и пожара, а старые трубы — источник протечек и плесени.

• Замена электропроводки в квартире площадью 80 м² стоит в среднем 4.000–6.000 €.

• Полная замена водопровода и канализации может обойтись ещё в 2.000–4.000 €.

• Обязательно уточните, из каких материалов сделаны трубы (свинец — тревожный знак) и сколько лет проводке.

 «Если проводка или трубы старые, их, возможно, придётся менять. Это важно для оценки реальных расходов», — предупреждает эксперт.

3. Нуждается ли квартира в ремонте?

Стоит заранее узнать, проводился ли ремонт и в каком состоянии находится недвижимость. Если жильё требует обновления, это может серьёзно увеличить итоговую стоимость покупки. Капитальный ремонт (сантехника, электрика, кухня, ванная, полы, окна) стоит в Испании от 500 до 1.200 €/м². Даже косметический ремонт может обойтись в 5.000–10.000 €. Если вы покупаете квартиру за 200 000 €, но на ремонт потребуется ещё 30 000 €, это должен быть учтено при планировании бюджета и получения ипотеки.

4. Есть ли задолженности по налогам и коммуналке?

Один из ключевых пунктов — проверить отсутствие долгов по налогу на недвижимость (IBI) и платежам в сообщество жильцов. Такие задолженности могут помешать получению ипотеки, так как банки требуют, чтобы объект был свободен от обременений. Долг по IBI за 3 года может составлять от 1 000 до 3 000 €, а задолженность перед сообществом жильцов может потребовать немедленного погашения.

5. Планируются ли в здании дополнительные взносы?

Даже если в здании пока не утверждены работы, возможные будущие расходы — ещё один важный момент. Например, если обсуждается установка лифта, ремонт фасада или крыши, новый владелец может быть обязан участвовать в финансировании.

«Даже если ремонт ещё не утверждён, важно знать, планируется ли он. Это может стать неожиданной статьёй расходов», — подчёркивает специалист.

6. Совпадают ли реальные метры с кадастром?

Необходимо сравнить фактическую площадь квартиры с данными в кадастре. Несоответствие может привести к снижению суммы ипотеки, поскольку банки ориентируются именно на официальные метры при оценке жилья.

7. Какая у квартиры ориентация?

Ориентация влияет на освещённость и энергопотребление квартиры. Если окна выходят, например, только на север, в ней может быть темно и прохладно, а расходы на отопление — выше. Квартира с хорошей инсоляцией может снизить годовой счёт за отопление и электричество на 300–600 €.

8. Можно ли изменить планировку?

Если вы планируете делать перепланировку, стоит заранее узнать, какие стены можно сносить, а какие являются несущими. Это поможет понять, насколько квартира подходит под ваши потребности и будущие проекты. Несущие стены нельзя сносить без проекта и одобрения. Простая перепланировка может обойтись в 5 000–10 000 €, в зависимости от сложности.

Чем лучше вы подготовитесь к покупке квартиры, тем меньше шансов столкнуться с юридическими, техническими или финансовыми проблемами. Всегда задавайте вопросы, требуйте документы и не стесняйтесь консультироваться с профессионалами — от агентов до архитекторов и юристов.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале