Какие правила для аренды недвижимости в Испании действуют на Airbnb?

Какие правила для аренды недвижимости в Испании действуют на Airbnb?

Очень многие владельцы недвижимости в Испании в регионах, популярных у туристов, задумываются о том, чтобы получить дополнительную прибыль за счет сдачи жилья в аренду. По статистике в 2019 году в стране было около миллиона туристических квартир и апартаментов, половина из которых была зарегистрирована на Airbnb. Значит ли это, что достаточно всего лишь зарегистрироваться на этой платформе – и можно спокойно получать доход?

На самом деле все не так просто. В Испании уже несколько лет ведется борьба против нелегальной туристической аренды, которая не приносит дохода местным бюджетам. Кроме того, очень часто туристическая аренда вызывает недовольство местных жителей, так как ее следствием становится рост цен. Результатом этого стало законодательное требование по регистрации недвижимости, которая сдается в аренду туристам.

В 2016 году каталонский Реестр туризма оштрафовал Airbnb на 30 тысяч евро за то, что платформа не отреагировала на требование администрации автономии предоставить данные о недвижимости, которая рекламируется без регистрационных номеров.

В 2018 году Балеарские острова также попытались оштрафовать площадку за размещение объявлений об аренде незарегистрированной недвижимости, однако в 2020 году Верховный суд архипелага отклонил этот штраф.

Учитывая текущую ситуацию с пандемией, как убедиться в том, что владелец недвижимости соблюдает все положенные правила и требования, размещая свое объявление на Airbnb?

В целом большинство регионов Испании требуют получения специальной туристической лицензии, которая позволяет сдавать недвижимость в аренду туристам. Процесс получения такой лицензии определяется на региональном уровне, но, как правило, его можно пройти на сайте местной администрации. Для получения более конкретной информации можно посетить мэрию своего населенного пункта.

В 2019 году в Испании был принят закон, который гласит: если три пятых владельцев квартир в здании высказываются против краткосрочной аренды, они могут ограничить или запретить подобную деятельность в этом здании. Это означает, что помимо регистрации в мэрии владелец недвижимости должен получить разрешение от владельцев других квартир в том же здании.

За последние несколько лет ряд испанских регионов приняли ряд требований и ограничений для туристической аренды, что также нужно принимать во внимание. Разница в требованиях может наблюдаться не только между автономиями, но и на уровне муниципалитетов.

К примеру, правила, действующие в Валенсии и Барселоне, отличаются от тех, которые приняты за пределами столиц. В Барселоне получение лицензий было заморожено в 2017 году, поэтому единственный способ начать сдавать недвижимость в аренду в каталонской столице – это приобрести одну из 9 600 квартир, которые уже имеют лицензию. А в Валенсии в 2018 году был введен ряд требований, которым должна отвечать туристическая недвижимость. В частности, эти квартиры должны находиться на первом этаже, в здании их должно быть не более 50 %, а в ряде районов сдавать квартиру туристам можно не более чем на 60 дней. Туристическую лицензию здесь нужно обновлять раз в пять лет.

Что касается налогов, которые оплачивает владелец туристической недвижимости, то они начисляются в зависимости от региона и от конкретных обстоятельств. Как правило, налогом облагается любой доход, полученный за счет сдачи в аренду недвижимости на Airbnb. При этом требование декларирования подобного дохода касается не только резидентов Испании, но и нерезидентов. Последние оплачивают налог IRNR (налог на доход для нерезидентов), который составляет 19 % для граждан ЕС и 24 % для всех остальных.

Если владелец жилья регулярно сдает его в аренду, это может считаться бизнесом и он может зарегистрироваться как самозанятый. В этом случае он будет субъектом другой системы налогообложения.

В ряде регионов владелец туристической недвижимости обязан собирать со своих гостей туристический налог и декларировать его, заполняя дополнительные документы.

Необходимо учитывать, что в 2018 году в Испании была введена новая форма подачи налоговой декларации Modelo 179. Ее обязаны подавать компании-посредники на рынке жилья, в том числе и Airbnb. Согласно новому закону они обязаны идентифицировать объекты и их владельцев, размещающих рекламу, а также вести учет количества дней аренды, размера оплаты и способа оплаты. Это означает, что владельцам недвижимости теперь практически невозможно уклониться от уплаты налогов, так как информация о них поступает в налоговое ведомство от самой платформы Airbnb.

Если выяснится, что владелец недвижимости не имеет лицензии и рекламирует свою недвижимость на Airbnb, он рискует получить огромный штраф. На Балеарских островах, к примеру, он составляет от 20 до 40 тысяч евро, в Барселоне – до 60 тысяч евро.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале