В последнее время ипотека в Испании пользуется все большей популярностью со стороны иностранных граждан. Что же делать, если вы не являетесь резидентом ЕС и желаете получить ипотечный заем? Какие варианты стоит рассмотреть?
Иностранцы стали ключевым элементом испанского рынка недвижимости, особенно на побережьях, где их сделки составляют 20% от общего числа.
В 2022 году иностранцы купили 90 000 объектов недвижимости, что на 46% больше, чем в 2021 году. Количество ипотек, оформленных иностранцами, также увеличилось и достигло 30 000.
В прошлом году каждый третий иностранный покупатель недвижимости в Испании оформил ипотеку.
После пандемии количество покупателей из заграницы заметно выросло. Испания находится в центре внимания граждан, проживающих в стране не официально и платящих налоге в другом государстве.
Тем не менее нерезиденты в большинстве случаев обладают высокой покупательской способностью, но в их случае ипотека в Испании ограничена в предложении со стороны банковских организаций и имеет менее благоприятные условия, чем для резидентов.
Резиденты обычно покупают жилье и оформляют ипотеки на суммы, близкие к тем, которые делают испанцы, в то время как нерезиденты, как правило, предпочитают более дорогое жилье. Следовательно, средний размер ипотечного кредита для нерезидентов выше.
Таким образом, банк берет на себя больший риск с нерезидентом, не только из-за более высокой суммы кредита, но и потому, что в случае невыплаты будет труднее обеспечить арест заработной платы или счетов клиента. Чтобы компенсировать этот дополнительный риск, банк применяет менее выгодные условия по сравнению с резидентами.
Финансирование, которое предоставляют банки для нерезидентов, выплачивающих налоги вне Испании, в значительной степени зависит от валюты, в которой находится основной источник доходов заявителя, а также от того, предназначена ли покупаемая недвижимость в Испании для инвестиции или для постоянного проживания.
Условия займа для нерезидентов зависит от валюты, в которой находится заработок заявителя и от цели покупки: инвестиция либо постоянное проживание.
Согласно Сантьяго Крузу, исполнительному директору Ibercredit, ипотеки, предоставленные нерезидентам до недавнего момента, были использованы исключительно для покупки жилья для отдыха либо для инвестиции. Тем не менее в настоящее появилось две новых группы граждан, которые привели к увеличению спроса на ипотеки этого вида.
В первую очередь к ним можно отнести так называемых цифровых кочевников – граждан с высокой квалификацией, работающих на иностранные компании. В данной ситуации речь идет лишь о гражданах ЕС, они приобретают жилье для постоянного проживания на территории страны, не являясь при этом налоговыми резидентами.
Вторая группа людей - граждане извне ЕС, желающие получить ВНЖ инвестора, вложив от 500 000 евро в недвижимость в Испании. В их случае получение ипотеки возможно, если стоимость приобретаемого имущества превышает минимальную требуемую инвестицию. Иными словами, можно финансировать избыточную сумму сверх 500 000 евро и не более 50-60% от общей цены объекта.
Коэффициент кредит-залог для нерезидентов составляет 80%, за исключением случаев, когда у заявителей есть семья, уже проживающая в Испании, или другие объекты недвижимости. В таком случае этот процент может быть увеличен, при условии, что заявители получают свои доходы в евро, уплачивают налоги в стране еврозоны и приобретают постоянное жилье в Испании.
Статья 20 Закона 5/2019 о кредитных договорах на недвижимость (LCCI) регулирует ипотеки в иностранной валюте (для заявителей, получающих доходы в валюте, отличной от евро), и устанавливает право заемщика на конвертацию валюты. В результате невыгодных условий для банковских организаций такой вид ипотеки встречается довольно редко.
Согласно эксперту Ibercredit, эта норма позволяет заемщику ограничивать риск обменного курса, предоставляя ему возможность в любое время конвертировать долг в свою валюту и устранять потери от всевозможных колебаний.
Основное последствие этого — снижение суммы финансирования, предоставляемой банками, от 50% до 60% коэффициента кредит-залог.
Принимаются только определенные валюты, такие как американский доллар, канадский доллар, фунт стерлингов, швейцарский франк и различные валюты стран Скандинавии. Сроки погашения ограничены периодом 20-25 лет.
Когда заявитель-нерезидент получает доходы или имеет активы в валюте, отличной от указанных выше, банки все же смогут финансировать покупку, но в этом случае только через юридическое лицо, которое является акционерным обществом, созданным заявителем с целью приобретения недвижимости.
На самом деле существует множество организаций, предлагающих займы для нерезидентов, однако условия могут существенно различаться в зависимости от конкретного банка и региона.
Некоторые крупные испанские банки, такие как Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell и Bankinter предоставляют такие услуги. Тем не менее профиль предложений остается узким, так как банки несут больше рисков, чем в случае займа резидентами.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
