Дебаты вокруг нового жилищного закона в Испании

Дебаты вокруг нового жилищного закона в Испании

5 октября коалиционное правительство Испании достигло соглашения, касающегося принятия нового жилищного закона. Ожидается, что в ближайшее время он будет одобрен Советом министров, однако практическое его внедрение, скорее всего, не начнется ранее 2024 года.

Новые реформы долгое время обсуждались основными коалиционными партиями – PSOE и движением Unidas Podemos. При этом Podemos настаивает на том, что принятие нового закона станет необходимым условием одобрения бюджета на 2022 год. Вопросы, связанные с доступностью жилья, стали одним из ключевых пунктов предвыборной политики Podemos, которая давно сообщила о своих амбициозных планах государственного регулирования цен на аренду. По мнению представителей движения, девелоперы обязаны отдавать 30 % нового жилищного фонда под социальное жилье, что должно ограничить деятельность в Испании крупных инвестиционных фондов, которые многие считают основными виновниками раздувания цен на испанском рынке.

Сторонники нового закона утверждают, что он поможет ограничить рост арендной платы. При этом они ссылаются на исследование Банка Испании, в котором говорится, что средняя цена аренды недвижимости увеличилась на 50 % в период с 2014 по 2019 год. Правда, при этом не уточняется, что с 2008 по 2014 годы арендная плата снизилась примерно на ту же величину.

Хотя официальная информация об основных положениях нового закона еще не была опубликована, испанским СМИ стали известны его основные положения. 

В частности, инвесторы – как физические лица, так и организации – которые владеют 10 и более объектами недвижимости и классифицируются как «крупные» собственники (grandes tenedores) будут рассматриваться как отдельная категория владельцев жилья.

По статистике в руках этих инвесторов находится около 15 % недвижимости страны. Цены, устанавливаемые этими собственниками на рынках регионов, где ситуация с арендой жилья является «напряженной», планируется ограничить в соответствии с индексом, который будет публиковаться правительством. Кроме того, будут отменены налоговые льготы, которые сейчас доступны этой категории владельцев жилья.

В то же время мелким собственникам, имеющим от 1 до 9 объектов недвижимости, будут предложены налоговые стимулы, чтобы они могли снизить арендную плату. Льготы будут весьма существенными: планируется установить «плавающую» шкалу до 90 %.

Один из важных пунктов нового закона касается пустующей недвижимости. Если дом или квартира пустуют «без уважительной причины», ее владелец будет оплачивать повышенную ставку по местному налогу на недвижимость (IBI). По информации СМИ это повышение может достигать 150 %. Это правило планируется применить только к владельцам четырех и более объектов, и оно не будет применяться к владельцам второго жилья.

Во всех вновь строящихся объектах девелоперы будут обязаны отдавать как минимум 30 % квартир под социальное жилье, половина из которых переходит в распоряжение мэрий и будет сдаваться в аренду.

Согласно анализу, проведенному ежедневным изданием El Pais, большинство из 109 муниципалитетов Испании, где ситуация на рынке аренды может быть охарактеризована как «напряженная», находятся на побережье или на островах, а также в Мадриде и его окрестностях. В планах правительства – сдерживание и снижение цен на аренду, в частности, через использование налоговых механизмов.

Критики нового закона указывают на то, что он может привести к снижению инвестиций, уменьшению количества объектов, предназначенных для продажи и аренды, к росту цен на жилье и в целом – к снижению доступа испанцев к недвижимости. В пример нередко приводится Барселона, где после введения 30 %-ной квоты на социальное жилье для объектов площадью свыше 600 квадратных метров резко снизилось количество реализуемых новых проектов в сфере строительства. Специалисты предупреждают о том, что подобные меры сделают Испанию непривлекательной для инвесторов. Снижение инвестиций, в свою очередь, приведет к уменьшению количества предложений на рынке и снижению их качества.

Оппозиционная Народная партия уже сообщила о том, что будет выступать против нового закона в парламенте и судах и не будет применять его в контролируемых ею регионах. Партия назвала этот закон «беспрецедентной атакой на частную собственность» и напомнила о недопустимости вмешиваться в деятельность рынка.

Ожидается, что финальная редакция закона не будет одобрена раньше второй половины следующего года. Пока еще рано судить о том, какой она будет и как повлияет на инвестиционный климат в Испании, однако велика вероятность значительного оттока инвесторов из страны.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале