Что нужно знать, приобретая недвижимость в Испании на аукционе

Что нужно знать, приобретая недвижимость в Испании на аукционе

Покупка недвижимости в Испании на аукционе может стать способом приобрести дом или квартиру по очень выгодной цене. Однако чтобы сделка оказалась успешной, необходимо помнить о ряде очень важных моментов.

Согласно испанским законам жилая и коммерческая недвижимость, владельцы которой больше не в состоянии выполнять свои ипотечные обязательства, переходит во владение банка. После этого банк продает ее на subastas – аукционах. Покупка на таких аукционах, теоретически выгодная, в то же время несет с собой большие риски, поэтому необходимо объективно оценить свои возможности и способности.

Почему аукционы недвижимости привлекают многих покупателей? Основная причина – цены на них, как правило, устанавливаются ниже рыночных. Согласно порталу Idealista вполне реально получить скидку в 15 или 20 %. Однако нужно учитывать, что далеко не все объекты, выставленные на аукционе, предлагаются по столь низким ценам, особенно если речь идет о люксовой недвижимости.

Очень важно понимать, что банковская недвижимость обычно нуждается в ремонте, а зачастую довольно существенном.

Как правило, прежде чем участник аукциона сможет выдвинуть свое предложение, он должен внести депозит. По статистике это около 5 % стартовой цены лота, однако иногда его размер устанавливается в 3 тысячи евро. Если участник выиграет аукцион, он выплачивает сумму лота за вычетом этого депозита, причем сделать это нужно в течение определенного времени, как правило, 15 дней. Если он не уложится в эти сроки, то потеряет депозит.

Чтобы максимально обезопасить себя от совершения неудачной сделки, участник аукциона имеет право заранее (примерно за 10 дней до аукциона) затребовать все юридические документы на дом или квартиру. Другими словами, он вовсе не обязан покупать кота в мешке. Кроме того, участник имеет право осмотреть саму недвижимость и даже провести ее полную оценку. Если он обнаружит значительные проблемы, о которых ему не сообщили во время аукциона и которые не отражены в документах, он может потребовать назад свой депозит. Во всех этих вопросах необходимо воспользоваться помощью юриста.

Как правило, наиболее выгодными оказываются сделки, в ходе которых приобретаются дома и квартиры, нуждающиеся в ремонте. Однако участник аукциона должен четко понимать масштаб предстоящих работ и их стоимость – об этом стоит узнать заранее.

Еще один важный момент, который касается сделок с недвижимостью в Испании: дом или квартира могут продаваться «вместе с жильцами». Другими словами, пока не истечет договор аренды, новый владелец не сможет пользоваться своей недвижимостью, так как выселение жильцов – это сложная и очень длительная процедура. Если он хочет как можно быстрее вселиться в новое жилье или просто не хочет проблем с арендаторами, нужно убедиться в том, что продаваемый объект помечен как «completa».

Многие объекты, предлагаемые на аукционах, имеют сложную юридическую историю, и на некоторых из них висит обременение в виде нескольких ипотек. По правилам все вопросы с ипотекой должны быть улажены еще до аукциона, однако если займов было несколько, это правило соблюдается не столь четко. Чтобы выяснить, сколько долгов на том или ином объекте, участник аукциона должен затребовать certificado de cargas.

Обычно на залоговой недвижимости имеются обременения и в виде невыплаченных взносов в сообщество жильцов. Как правило, с нового владельца требуют выплатить все долги за три года. Решение этого вопроса обычно растягивается на долгое время, а владелец несет расходы на оплату услуг юриста.

Если покупатель планирует брать ипотеку, нужно учитывать, что оформлять заем придется очень быстро, ведь оплату покупки на аукционе нужно провести в сжатые сроки. Чаще всего получить ипотеку в эти сроки очень сложно и даже невозможно, и это нужно учитывать, если участник аукциона не хочет рисковать своим депозитом.

Где можно приобрести залоговую недвижимость? Иногда такие объекты оказываются в базах риэлторских агентств, но чаще всего их продают банки. Узнать об очередном аукционе можно на сайте Portal de Subastas, где информация о новых объектах размещается каждый вторник.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале