Банки Испании предлагают приобрести долги. Что нужно знать покупателям? (часть 1)

Все, кто в последние годы интересовался темой покупки жилья в королевстве, несомненно, наслышаны о залоговой недвижимости. Это дома и квартиры, которые банки Испании получили в свое владение за неуплату по ипотеке и теперь стараются продать. Причем во многих случаях для них важнее продать не дорого, а быстро. Этим и пользуются многие покупатели, желающие стать владельцами испанской недвижимости по рекордно низким ценам.

О процессе покупки эмбаргированной недвижимости написано уже немало. Но в последнее время в Испании все чаще действует новая схема. Она заключается в том, что банк выставляет на продажу не саму недвижимость, а долг ее бывшего владельца. Чем удобна эта схема?

Тем, что банку не нужно заниматься непрофильными видами деятельности – выставление недвижимости на торги, реклама, совершение сделки. К тому же не приходится месяцами и годами ждать, пока объект найдет покупателя на рынке, перенасыщенном предложениями. Не стоит забывать и о том, что владение недвижимостью связано для банка с постоянными расходами – приходится платить коммунальные платежи и налоги. В результате убыток растет, а никаких гарантий, что удастся в скором будущем получить хотя бы часть денег, нет.

Поэтому многие банки начали использовать другую схему. Они не становятся официальными владельцами недвижимости, а предлагают инвесторам выкупить долг предыдущего владельца. Таким образом банк может значительно быстрее получить свои деньги.

Как выглядит покупка недвижимости по этой схеме?

Кратко процесс можно представить в виде нескольких этапов:

· банк выставляет на продажу не объект недвижимости, а долги его предыдущего владельца;

· покупатель обращается в агентства, специализирующиеся на проведении подобного рода сделок, и находит выгодное для себя предложение;

· покупатель заключает с банком договор, в котором говорится о том, что он готов приобрести долг;

· объявляется дата публичного аукциона, на котором цена объекта назначается с учетом не только самого долга и процентов по нему, но еще и включая побочные расходы;

· по итогам аукциона возможны два варианта: инвестор получает свои средства обратно плюс небольшую прибыль либо становится владельцем недвижимости, если не найдется желающих приобрести этот объект.

Далеко не все этапы этого процесса могут быть понятны для потенциальных инвесторов, поэтому рассмотрим самые важные из них подробнее.

Где найти выгодные предложения?

Покупатели, которые собираются приобрести недвижимость в Испании, в том числе и банковскую, могут воспользоваться многочисленными базами данных объектов, представленными в Интернете. Но для предложений, которые делаются по описанной выше схеме, подобных доступных баз пока нет. Поэтому самостоятельно получить информацию покупателям из России практически невозможно. Им необходимо обратиться в агентство, которое специализируется на подобного рода сделках и имеет данные об объектах недвижимости непосредственно от банков, предлагающих их на продажу.

Стоит отметить, что по новой схеме сегодня продается не только жилье, но и коммерческая недвижимость. Ограничений по цене тоже нет: таким способом можно приобрести и дешевую квартирку, и целый многоэтажный дом.

Примечательно, что инвесторы, использующие эту схему, могут преследовать различные цели. Кто-то намерен как можно выгоднее приобрести недвижимость для личного пользования. А кто-то собирается избавиться от недвижимости, продав ее с выгодой для себя.

Какую выгоду получают от подобных сделок банки Испании?

Каким образом банк может привлечь инвесторов и сделать им выгодное предложение? К примеру, имеется объект, владелец которого должен финучреждению 300 тысяч евро. Шансов получить эти деньги в ближайшем будущем у банка нет. В этой ситуации он может попытаться продать не объект недвижимости, а долг. И чтобы сделать предложение выгодным для инвестора, устанавливает заведомо низкую сумму покупки, к примеру, всего 230 тысяч евро. Иногда опытным риэлторам удается добиться для своих клиентов еще и существенных скидок.

Чем подобная схема выгодна банку? Тем, что он получает свои деньги сразу – именно оплата полной суммы позволяет покупателям рассчитывать на самые выгодные условия.

Есть один важный момент: по действующим испанским законам, осматривать изнутри недвижимость, которая предлагается по такой схеме, покупатель не имеет права. Получается, что он покупает кота в мешке? На самом деле риск не так велик, как кажется, ведь риэлторы всегда предоставляют фотографии, дающие представление об интерьере. Покупатель может осмотреть дом снаружи, он также получает полный набор официальных документов. Так что риск по таким сделкам, четко регламентируемым законодательством, минимален. (Продолжение следует). 

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале