Виза в Испанию далеко не всегда оформляется исключительно с туристическими целями. Немало россиян отправляются в королевство для того, чтобы подобрать недвижимость для покупки. И нередко их выбор останавливается на вторичном жилье как более доступном по цене. Сделка на вторичном рынке действительно может оказаться очень выгодной. Однако здесь есть и немало подводных камней. Избежать их помогут советы квалифицированного юриста (abogado), размещенные на популярном у зарубежных покупателей испанской недвижимости портале Spanishpropertyinsight.
Итак, первый и один из самых важных советов – воспользоваться помощью юриста. Причем специалист должен обязательно отвечать двум критериям:
Разумеется, наличие юриста, который будет сопровождать заключение сделки по купле-продаже недвижимости, в Испании не является обязательным. Но сотни и сотни иностранных покупателей уже на практике убедились в том, что и в процессе покупки, и в процессе продажи недвижимости в королевстве ценность помощи опытного специалиста намного превосходит ту сумму, которая будет уплачена за его услуги.
В то же время большинство испанцев предпочитают не привлекать юристов и самостоятельно улаживают все формальности, связанные с куплей-продажей жилья. И причин тому несколько. Во-первых, почти у каждого испанца есть родственник или друг, который имеет юридические знания и может дать ценные, но бесплатные советы. Во-вторых, испанцы – и это очевидно – знают тот язык, на котором будут вестись переговоры по сделке и заключаться договор, и имеют доступ к текстам законов и множеству юридических статей на соответствующие темы.
И тем не менее очень многие из них сталкиваются с проблемами в ходе заключения сделок, зачастую впоследствии жалея о том, что не воспользовались помощью адвоката. Нередко их денежные потери в итоге выливаются в суммы гораздо большие, нежели тот 1 % от сделки плюс НДС, которые пришлось бы уплатить адвокату.
Итак, покупатель принял решение о том, что без юридической помощи, или помощи испанского адвоката (abogado) ему не обойтись. А значит, теперь важно найти действительно хорошего специалиста, который обладает не только знаниями, но и официальными полномочиями. И то, и другое подтверждается членством в региональной коллегии адвокатов. Членами ее могут стать только специалисты, которые предоставляют подтверждение своего профильного образования, а также отсутствия криминального прошлого.
Отсюда – простое правило: отсутствие членства в коллегии адвокатов должно сразу же насторожить покупателя, планирующего воспользоваться услугами юриста. Какие бы золотые горы ни обещал подобный «специалист», здравый смысл побуждает задаться вопросом: а почему такой «профи» не является членом адвокатской коллегии? Подобная предусмотрительность может избавить от многих проблем: истории о мошенничестве «адвокатов» в испанской прессе не редкость.
Зарегистрированные адвокаты обязаны соблюдать профессиональную этику. В случае нарушений провинившегося ожидают различные наказания, в том числе и запрет на юридическую практику.
Все это говорится потому, что в годы кризиса в Испании появился целый ряд «юридических» фирм, специалисты которых оказывали услуги, не имея ни соответствующего образования, ни регистрации. Необходимо понимать, что только зарегистрированный адвокат имеет профессиональную страховку, которая может защитить клиента от его ошибки или небрежности.
Проверить, является ли выбранный специалист зарегистрированным адвокатом, можно в соответствующей базе данных на сайте abogacia.es. При этом не стоит обращать внимание на различные названия, под которыми могут вести деятельность специалисты, вводящие своих клиентов в заблуждение: юридический советник, юридический администратор, юридический ассистент и т. д. Подобные «титулы» в Испании, в отличие от ряда других европейских стран, не значат ровным счетом ничего. Либо специалист является зарегистрированным адвокатом – либо он вовсе не специалист и не имеет права давать юридические советы.
Немало объектов, предлагаемых к продаже на испанском вторичном рынке недвижимости, в процессе эксплуатации были тем или иным способом реконструированы своими владельцами. Однако, к сожалению, далеко не все подобные изменения регистрируются официально. А потому не редкость, к примеру, ситуации, когда приобретаемая вилла с четырьмя спальнями в документах числится как домик с двумя спальнями.
Казалось бы, ничего страшного, ведь все четыре спальни действительно имеются в наличии. Но если покупатель желает получить ипотеку на подобную недвижимость, возможны два варианта:
Другими словами: любые усовершенствования, которые затрагивают конфигурацию недвижимости и не были зарегистрированы, не повышают ее стоимость, а снижают.
Но значит ли это, что от покупки подобных объектов нужно сразу же отказаться? Вовсе нет. Необходимо только официально зарегистрировать изменения, заплатить предусмотренный налог и получить новые документы на собственность, которые будут отражать уже реальное положение дел. Покупателю нужно иметь в виду: все это – заботы продавца, который должен получить новые документы на собственность до заключения сделки, если в договоре не предусматривается иное.
Однако иногда ситуация все же оказывается серьезной. Это касается в первую очередь сельской недвижимости. Нередко владельцы, пользуясь лазейками в законе, получают разрешение на строительство небольшого сарайчика для инструментов – и возводят полноценную виллу. Зачастую вместо легализации подобных объектов местные власти требуют их попросту снести. Возможны и другие ситуации: текущий владелец вообще не имеет документа, подтверждающего, что недвижимость является его собственностью. Такое чаще всего происходит, когда дом переходит из поколения в поколение.
Понятно, что самостоятельно разобраться с такими сложными случаями у зарубежного покупателя вряд ли получится. И здесь снова вступает в силу совет номер один: заручиться помощью опытного адвоката.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
