Изменения по выплатам налогов на недвижимость в Испании, вступившие в силу в этом году

Если проанализировать ситуацию на испанском рынке жилья, можно отметить, что с середины лета существенно увеличилось количество сделок со вторичными домами и квартирами. Эта тенденция является не столько результатом наметившегося восстановления рынка, сколько следствием того, что на начало этого года были запланированы изменения по выплате налога на недвижимость в Испании, взимаемого с владельцев вторичного жилья.

О том, что именно повышение налоговой выплаты лежит в основе резкого роста популярности «вторички», свидетельствует тот факт, что ни в секторе жилых новостроек, ни в секторе коммерческой недвижимости подобного роста зафиксировано не было. Объемы же продаж вторичного жилья по сравнению с прошлогодними показателями того же периода возросли на 22 % по итогам августа, на 37 % по итогам сентября и на 42 % по результатам октября. Одновременно отчетливо прослеживается снижение числа покупателей в секторе новостроек: в августе здесь было отмечено уменьшение количества сделок на 17 %, в сентябре – на 15,5 %, в октябре – на 17,9 %.

В чем причина подобного явления, сомневаться не приходится. Это планировавшийся еще несколько месяцев назад подъем налога plusvalía – соответствующие изменения вступили в силу с 1 января этого года. Данный налог является налогом на прирост цены вторичной недвижимости. Она определяется в период между датой последней покупки и датой продажи жилья его нынешним владельцем.

Почему же повышение этой на первый взгляд не самой важной налоговой выплаты вызвало такие существенные изменения на испанском рынке жилья?

Налог на недвижимость в Испании plusvalía в цифрах

Пояснить суть нововведения удобнее всего на конкретном примере среднестатистической испанской квартиры. Это квартира с 3 спальнями площадью 90 кв. м, предлагаемая на рынке вторичной недвижимости. Предположим, дом, где она находится, был сдан в эксплуатацию в конце 70-х годов. С того времени в стране не только поменялась валюта, но и произошло два бума недвижимости, вызвавших огромное повышение стоимости жилья.

В настоящее время подобную квартиру можно приобрести примерно за 120 тысяч евро. Если продавец, приобретавший в свое время это жилье как новостройку, решит продать его сегодня, то его чистая прибыль составит 114 тысяч евро. По старым ставкам налога plusvalía, который, к слову, является единственным в Испании налогом, выплачиваемым продавцом недвижимости, ему необходимо было уплатить в казну 6 595 евро. По новым же ставкам, которые уже вступили в силу, размер этой выплаты увеличивается до 26 240 евро.

Учитывая это, становится понятно, почему многие продавцы жилья стремились расстаться с ним непременно до наступления нового года, готовые даже уступить покупателю несколько тысяч. Все равно экономия на налоге по сравнению с тем, что пришлось бы выплачивать после нового года, составляла гораздо больше – разница достигала бы 20 тысяч евро.

Неудивительно, что изменения в размере налога на прирост стоимости «вторички» имели и другие последствия – снижение цены недвижимости. По итогам августа-сентября вторичное жилье подешевело на 8,5 %.

Конечно, теоретически у продавцов, не успевших реализовать свое жилье до наступления нового года, мог бы возникнуть соблазн указать при оформлении договора купли-продажи не реальную цену квартиры, а заниженную, чтобы платить налог в меньшем объеме. Однако от подобной идеи стоит сразу же отказаться. Дело в том, что все квартиры, выставленные на продажу, оцениваются не только продавцом и покупателем, но и государственными органами. Соответственно, устанавливается определенный ценовой минимум, ниже которого опускаться нельзя. Если в договоре будет вписана сумма меньше этого минимума – а подобные факты могут быть выявлены в ходе выборочной проверкой договоров, – то виновные будут наказаны существенным штрафом. Кроме того, не стоит забывать, что в Испании сейчас ведется борьба с неуплатой налогов и коррупцией. Поэтому человек, нарушивший налоговое законодательство, рискует теперь не только своим кошельком, но и свободой.

Можно предположить, что у нового налога plusvalía будет и еще одно последствие: повышение цен на вторичное жилье. Понятно, что продавцам хочется получить полную стоимость своего жилья, а не делиться несколькими десятками тысяч с государством. Поэтому бремя этого налога, скорее всего, они постараются переложить на покупателя, подняв цены примерно на ту же сумму. И тем, кто в ближайшие месяцы планирует приобрести в Испании «вторичку», не стоит рассчитывать на дальнейшее снижение цены в этом сегменте. Возможно, она не только останется на прошлогоднем уровне, но и вырастет. 

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале