Владение недвижимостью в Испании связано не только с коммунальными расходами и платежами comunidad, но и с налогами. Главные из них — IBI, то есть муниципальный налог на недвижимость, и IRNR, налог для нерезидентов. Если объект сдается в аренду или продается, появляются дополнительные налоговые обязательства.
Эта статья поможет разобраться, какие налоги платит владелец квартиры, дома или коммерческого помещения в Испании в 2026 году, чем отличается IBI от IRNR, когда подается Modelo 210 и почему нерезидент обязан платить налог даже в том случае, если недвижимость не приносит доход.
Список налогов зависит от статуса владельца, типа объекта и того, используется ли недвижимость для проживания, аренды или продажи. Для большинства собственников ключевыми являются два платежа: IBI и IRNR.
IBI платят как резиденты, так и нерезиденты. Это местный налог, который выставляет муниципалитет. IRNR касается нерезидентов Испании: если человек не является налоговым резидентом, но владеет недвижимостью в Испании, он обычно обязан подавать декларацию Modelo 210.
| Ситуация | Налог | Кто платит | Куда платится |
|---|---|---|---|
| Владение квартирой, домом, участком | IBI | Собственник | Муниципалитет |
| Нерезидент владеет объектом и не сдает его | IRNR на вмененный доход | Нерезидент | AEAT |
| Нерезидент сдает недвижимость | IRNR с арендного дохода | Нерезидент-арендодатель | AEAT |
| Нерезидент продает объект | Налог на прирост капитала | Продавец | AEAT |
| Покупка объекта у нерезидента | Удержание 3% | Покупатель удерживает из цены | Modelo 211 |
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Это ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество. Его платят владельцы квартир, домов, земельных участков, коммерческих помещений и других объектов недвижимости.
Налог начисляется не от рыночной цены квартиры, а от кадастровой стоимости — valor catastral. Она указывается в квитанции IBI и обычно ниже рыночной стоимости объекта. Конкретная сумма зависит от муниципалитета, типа недвижимости и применяемой ставки.
По общему правилу для городской недвижимости ставка IBI находится в пределах от 0,4% до 1,10%, а для сельской недвижимости — от 0,3% до 0,90%. Эти пределы закреплены в испанском законодательстве, но конкретный процент устанавливает каждый муниципалитет.
Формула выглядит просто:
IBI = кадастровая стоимость × ставка муниципалитета
Например, если кадастровая стоимость квартиры составляет 100 000 €, а ставка муниципалитета — 0,65%, годовой IBI будет около 650 €.
| Показатель | Пример |
|---|---|
| Кадастровая стоимость | 100 000 € |
| Муниципальная ставка | 0,65% |
| Примерный IBI | 650 € в год |
На практике сумма может отличаться из-за муниципальных коэффициентов, льгот, надбавок или пересмотра кадастровой стоимости. Поэтому владельцу недвижимости важно проверять не только общую ставку, но и конкретную квитанцию своего ayuntamiento.
IBI обычно платится один раз в год. Сроки устанавливает муниципалитет, поэтому календарь платежей в Аликанте, Барселоне, Мадриде или Валенсии может отличаться.
Чаще всего налог можно оплатить:
Если недвижимость продается в течение года, важно учитывать, что IBI обычно привязан к собственнику на 1 января соответствующего года. Однако при сделке стороны часто договариваются у нотариуса, как распределить этот расход между продавцом и покупателем.
Для нерезидентов главный налог после IBI — IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Он применяется к доходам нерезидентов, полученным в Испании. В случае недвижимости налог может возникать даже тогда, когда объект не сдается в аренду.
Испанская налоговая считает, что собственник получает условную выгоду от владения недвижимостью. Поэтому, если нерезидент владеет квартирой или домом в Испании и использует объект для себя, он должен задекларировать так называемый вмененный доход — renta inmobiliaria imputada. Для этого используется Modelo 210.
Налоговая база рассчитывается от кадастровой стоимости:
| Ситуация | Процент от кадастровой стоимости |
|---|---|
| Кадастровая стоимость пересматривалась, изменялась или определялась в текущем налоговом периоде или в течение 10 предыдущих лет | 1,1% |
| В остальных случаях | 2% |
Затем к полученной налоговой базе применяется ставка IRNR:
| Статус нерезидента | Ставка IRNR |
|---|---|
| Налоговые резиденты ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна | 19% |
| Остальные нерезиденты | 24% |
Пример: нерезидент владеет квартирой с кадастровой стоимостью 100 000 €. Кадастровая стоимость пересматривалась в пределах установленного периода, поэтому применяется 1,1%.
| Расчет | Для резидента ЕС/ЕЭЗ | Для нерезидента из другой страны |
|---|---|---|
| Кадастровая стоимость | 100 000 € | 100 000 € |
| Вмененный доход 1,1% | 1 100 € | 1 100 € |
| Ставка налога | 19% | 24% |
| Сумма IRNR | 209 € | 264 € |
Многие владельцы ошибочно считают, что если квартира не сдается, то платить нужно только IBI. На практике для нерезидента этого недостаточно. Испанская налоговая считает, что собственник получает условную выгоду от владения, и обязывает декларировать вмененный доход через Modelo 210.
Modelo 210 — основная форма, через которую нерезиденты декларируют доходы от недвижимости в Испании. Через нее подаются декларации по вмененному доходу, аренде и приросту капитала при продаже недвижимости. AEAT указывает, что Modelo 210 используется для декларирования доходов, прироста капитала и вмененного дохода от недвижимости нерезидентов.
Для владельца недвижимости Modelo 210 чаще всего нужна в трех ситуациях:
| Ситуация | Что декларируется |
|---|---|
| Объект не сдается | Вмененный доход от недвижимости |
| Объект сдается | Доход от аренды |
| Объект продается | Прирост капитала или убыток |
Если у недвижимости несколько владельцев, каждый собственник подает декларацию пропорционально своей доле. Например, если квартирой владеют супруги по 50%, каждый декларирует свою часть налоговой базы.
Если нерезидент сдает квартиру, дом или коммерческое помещение в Испании, он платит IRNR уже не с условного дохода, а с реального дохода от аренды. То есть налоговая база формируется из суммы, которую арендатор платит владельцу.
Для нерезидентов действует важное правило: если недвижимость сдавалась только часть года, за месяцы аренды декларируется доход от аренды, а за оставшиеся месяцы рассчитывается пропорциональный вмененный доход — по ставке 1,1% или 2% от кадастровой стоимости. Это прямо следует из правил AEAT по доходам от арендованной недвижимости нерезидентов.
| Статус владельца | Налоговая база | Ставка |
|---|---|---|
| Нерезидент из ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейна | Доход минус допустимые расходы | 19% |
| Нерезидент из других стран | Как правило, полный доход без вычета расходов | 24% |
Для собственников из ЕС/ЕЭЗ важное преимущество — возможность учитывать расходы, если они напрямую связаны с получением дохода от аренды в Испании. AEAT указывает, что такие расходы должны иметь прямую экономическую связь с доходом от объекта.
К таким расходам могут относиться:
Но расходы нужно подтверждать документами: счетами, банковскими платежами, договорами и квитанциями. Если документов нет, налоговая может не признать вычет.
Доходы от аренды нерезиденты декларируют через Modelo 210. Для доходов, начисленных с 2024 года, AEAT допускает годовую группировку доходов от аренды или субаренды недвижимости. То есть в ряде случаев вместо квартальной подачи можно сгруппировать доходы за год и подать декларацию в январе следующего года.
| Доход | Как декларировать |
|---|---|
| Объект не сдавался | Modelo 210 по вмененному доходу |
| Сдавался весь год | Modelo 210 по арендному доходу |
| Сдавался часть года | Аренда за месяцы сдачи + вмененный доход за остальной период |
| Несколько владельцев | Каждый декларирует свою долю |
Квартира сдавалась 6 месяцев, а остальные 6 месяцев стояла пустой. Тогда нерезидент должен задекларировать доход от аренды за 6 месяцев и отдельно рассчитать IRNR на вмененный доход за оставшуюся половину года.
При продаже недвижимости в Испании нерезидент декларирует прирост капитала. Налог возникает, если объект продается дороже, чем был приобретен с учетом допустимых расходов, налогов и улучшений.
В упрощенном виде расчет выглядит так:
Прирост капитала = цена продажи − цена покупки − допустимые расходы и улучшения
AEAT указывает, что прирост рассчитывается как разница между стоимостью передачи и стоимостью приобретения. В стоимость приобретения могут входить цена покупки, налоги и расходы, связанные с покупкой, например нотариус, регистрация, ITP/AJD или IVA, а также инвестиции и улучшения объекта.
| Что можно учитывать | Пример |
|---|---|
| Цена покупки | Сумма в escritura de compraventa |
| Налоги при покупке | ITP, AJD или IVA |
| Расходы на оформление | Нотариус, Registro, gestoría |
| Улучшения объекта | Реформа, увеличившая стоимость недвижимости |
| Цена продажи | Сумма продажи по нотариальному акту |
Если продавец недвижимости — нерезидент Испании, покупатель обязан удержать 3% от цены сделки и перечислить эту сумму в налоговую через Modelo 211. Это не дополнительный налог покупателя, а авансовый платеж в счет налога продавца-нерезидента.
| Участник сделки | Что делает |
|---|---|
| Покупатель | Удерживает 3% из цены покупки |
| Покупатель | Перечисляет удержание в AEAT через Modelo 211 |
| Продавец-нерезидент | Подает Modelo 210 по продаже |
| AEAT | Сравнивает удержание с итоговым налогом |
Если итоговый налог продавца оказался меньше удержанных 3%, нерезидент может запросить возврат разницы через Modelo 210. AEAT отдельно указывает, что при избыточном удержании нерезидент вправе запросить возврат.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Цена покупки | 180 000 € |
| Расходы и налоги при покупке | 18 000 € |
| Документально подтвержденные улучшения | 12 000 € |
| Цена продажи | 250 000 € |
| Налоговая база | 40 000 € |
В этом примере прирост капитала составит 40 000 €. От этой суммы рассчитывается налог. При этом покупатель все равно удержит 3% от полной цены продажи, то есть 7 500 €, и перечислит их в налоговую как аванс за продавца.
Помимо IBI и IRNR, у владельцев дорогой недвижимости может возникнуть обязанность по Impuesto sobre el Patrimonio — налогу на имущество. Он особенно важен для нерезидентов, у которых в Испании есть недвижимость или другие активы значительной стоимости.
Нерезиденты обычно декларируют в Испании только активы, расположенные на испанской территории. Это может быть недвижимость, банковские счета, доли в компаниях или другие активы, если они подпадают под испанские правила налога на имущество.
Отдельно для крупных состояний в Испании действует Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas — временный налог солидарности на большие состояния. Его стоит учитывать владельцам дорогих объектов и крупного капитала, особенно если стоимость испанских активов приближается к высоким порогам.
| Налог | Кому может быть важен |
|---|---|
| IBI | Всем владельцам недвижимости |
| IRNR | Нерезидентам |
| Patrimonio | Владельцам дорогих активов в Испании |
| Grandes Fortunas | Владельцам очень крупных состояний |
Для обычного владельца квартиры или дома чаще всего ключевыми остаются IBI и IRNR. Но если недвижимость стоит дорого или объектов несколько, лучше заранее проверить, появляется ли обязанность по Patrimonio или налогу на большие состояния.
IBI — платят все собственники ежегодно в муниципалитет.
IRNR на вмененный доход / Modelo 210 — нерезидент не сдает объект.
IRNR с аренды / Modelo 210 — нерезидент сдает объект.
Patrimonio / Grandes Fortunas — при дорогих активах.
Налог на прирост капитала / Modelo 210 — декларирует продавец-нерезидент.
Удержание 3% покупателем / Modelo 211 — авансовый платеж за продавца.
В налогах на недвижимость в Испании важно не путать два понятия: valor catastral и valor de referencia.
Кадастровая стоимость используется для расчета IBI и вмененного дохода нерезидента по IRNR. Она указывается в квитанции IBI и обычно не совпадает с рыночной ценой недвижимости. По данным Catastro, valor catastral служит налоговой базой для IBI и является защищенной информацией, поэтому не публикуется открыто как рыночный ориентир.
Справочная стоимость — valor de referencia — чаще важна при покупке, наследовании или дарении недвижимости. Она может использоваться как минимальная налоговая база для ITP, AJD, налога на наследство или дарение, если заявленная цена сделки ниже этой величины.
| Показатель | Где используется | Почему важен |
|---|---|---|
| Valor catastral | IBI, IRNR | От него считают ежегодные налоги |
| Valor de referencia | Покупка, наследство, дарение | Может влиять на налоговую базу сделки |
| Рыночная цена | Продажа, оценка объекта | Используется в переговорах и сделке |
Для собственника недвижимости главный показатель для ежегодных налогов — именно кадастровая стоимость. Ее можно увидеть в квитанции IBI или запросить через электронный кабинет Catastro.
Чтобы понять порядок сумм, рассмотрим несколько упрощенных примеров. Точный расчет всегда зависит от муниципалитета, кадастровой стоимости, статуса владельца и способа использования объекта.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Кадастровая стоимость | 120 000 € |
| Вмененный доход 1,1% | 1 320 € |
| Ставка IRNR для резидента ЕС/ЕЭЗ | 19% |
| Сумма налога | 250,80 € |
| Ставка IRNR для остальных нерезидентов | 24% |
| Сумма налога | 316,80 € |
Если кадастровая стоимость не пересматривалась в установленный период, вместо 1,1% может применяться 2%. AEAT указывает, что 1,1% применяется, когда кадастровая стоимость была пересмотрена, изменена или определена и вступила в силу в текущем налоговом периоде или в течение 10 предыдущих налоговых периодов; в остальных случаях применяется 2%.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Доход от аренды за 6 месяцев | 6 000 € |
| Кадастровая стоимость | 100 000 € |
| Вмененный доход за оставшиеся 6 месяцев | 550 € |
| Что декларируется | Аренда + вмененный доход |
Если объект сдавался только часть года, нерезидент рассчитывает доход от аренды за месяцы сдачи, а за остальной период — пропорциональный вмененный доход. Это правило отдельно указано AEAT для недвижимости нерезидентов.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Цена продажи | 250 000 € |
| Удержание 3% покупателем | 7 500 € |
| Прирост капитала после расчета | 40 000 € |
| Итоговый налог зависит от расчета | Через Modelo 210 |
Покупатель удерживает 3% от цены сделки и перечисляет эту сумму в AEAT. Для продавца это аванс в счет налога, а не отдельный штраф или дополнительный сбор.
Сроки зависят от типа дохода. По данным AEAT, вмененный доход по городской недвижимости декларируется в течение календарного года, следующего за датой начисления, а при телематической подаче оплату можно домицилировать с 1 января по 23 декабря.
| Ситуация | Когда подавать |
|---|---|
| Вмененный доход нерезидента | В течение следующего календарного года |
| Арендный доход | По правилам Modelo 210, с учетом возможности группировки |
| Продажа недвижимости | В течение 3 месяцев после истечения 1 месяца с даты продажи |
| IBI | По календарю конкретного муниципалитета |
IBI не подается через Modelo 210. Это местный налог, поэтому сроки и способы оплаты нужно проверять на сайте ayuntamiento, где находится недвижимость.
Да, если владелец является нерезидентом, обычно нужно декларировать вмененный доход через Modelo 210. Это отдельный налог от IBI.
IBI — муниципальный налог на владение недвижимостью. IRNR — государственный налог для нерезидентов. IBI платится в муниципалитет, а IRNR декларируется в AEAT.
Кадастровая стоимость обычно указана в квитанции IBI. Также ее можно запросить через Catastro или электронные сервисы, если у владельца есть доступ.
Да, для нерезидентов это разные обязательства. Оплата IBI не освобождает от подачи Modelo 210 по IRNR.
Покупатель удерживает 3% от цены сделки и перечисляет их в налоговую через Modelo 211. Продавец затем подает Modelo 210 и рассчитывает итоговый налог на прирост капитала.
Нерезиденты из ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна могут учитывать расходы, связанные с получением арендного дохода. Для остальных нерезидентов правила менее выгодные: чаще налог считается с валового дохода.
Для городской недвижимости закон устанавливает общий диапазон от 0,4% до 1,10%, но конкретную ставку определяет муниципалитет. Для сельской недвижимости диапазон составляет от 0,3% до 0,90%.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
