Недвижимость в Испании: аренда

Здравствуйте, Ирина.

Да, оформление долгосрочного договора аренды дистанционно возможно. В Испании аренда квартиры обычно осуществляется через агентства недвижимости (inmobiliarias), что позволяет безопасно организовать процесс даже без личного присутствия.

Обращаем Ваше внимание, что для заключения договора аренды потребуется подтвердить финансовую состоятельность. В настоящее время собственники особенно внимательно подходят к выбору арендаторов, поскольку из-за роста случаев незаконного заселения (ocupas) они стремятся минимизировать возможные риски.

По всем деталям, связанным с подбором и арендой недвижимости, мы свяжемся с Вами дополнительно по электронной почте.

Здравствуйте, Елена.
В целом данный вывод является верным лишь частично. Действительно, законодательство Испании допускает возможность досрочного расторжения договора аренды жилого помещения арендодателем по причине личной необходимости, однако указанное право реализуется при соблюдении ряда установленных законом условий, предусмотренных статьёй 9.3 Закона об аренде городского жилья (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).

1. Минимальный гарантированный срок аренды

В соответствии со статьёй 9 LAU, если арендодателем выступает физическое лицо, арендатор имеет право на продление договора аренды до минимального обязательного срока в пять лет, даже если первоначально договор был заключён на меньший срок (например, на один год). В таком случае договор подлежит автоматическому ежегодному продлению по инициативе арендатора до достижения указанного пятилетнего срока.

2. Исключение: личная необходимость арендодателя (ст. 9.3 LAU)

Статья 9.3 LAU предусматривает исключение из указанного правила и допускает досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя, если жилое помещение требуется:

• самому арендодателю;

• его родителям или детям (родственникам первой степени родства);

• супругу арендодателя в случае расторжения брака.

При этом реализация данного права возможна только при одновременном соблюдении следующих условий:

• с момента начала аренды должно пройти не менее одного года;

• арендодатель обязан уведомить арендатора не менее, чем за два месяца до предполагаемой даты прекращения договора;

• возможность такого расторжения должна быть предусмотрена в тексте договора аренды.

3. Период, в течение которого возможно расторжение

При наличии соответствующего договорного условия арендодатель вправе воспользоваться указанным правом в любой момент после истечения первого года аренды, но до окончания обязательного пятилетнего срока, установленного законом.

Таким образом, на практике действует следующий механизм:

• первый год аренды — период, в течение которого расторжение по основанию личной необходимости невозможно;

• с момента истечения первого года и до окончания пятилетнего срока — арендодатель вправе расторгнуть договор по указанному основанию при соблюдении предусмотренной процедуры.

4. Ограничение, предотвращающее злоупотребление правом

В случае досрочного прекращения договора на основании статьи 9.3 LAU арендодатель обязан фактически занять жилое помещение (сам либо через указанного члена семьи) в течение трёх месяцев с момента освобождения жилья арендатором.

Если указанное требование не будет выполнено, арендатор вправе:

• восстановить договор аренды и вернуться в жилое помещение на прежних условиях; либо

• потребовать компенсацию понесённых расходов, включая расходы на переезд, а также возмещение иных причинённых убытков.

Вывод

Таким образом, после истечения первого года аренды арендодатель действительно может расторгнуть договор аренды на основании статьи 9.3 LAU до истечения пятилетнего минимального срока, однако такое расторжение возможно только при наличии соответствующего положения в договоре, соблюдении срока уведомления и при наличии реальной и подтверждаемой необходимости использования жилого помещения.

Следовательно, данное право не является безусловным правом свободного досрочного расторжения договора, а представляет собой исключение из общего правила, применение которого ограничено законом.

Здравствуйте, Наталия.

1. Туристическая лицензия (Vivienda de Uso Turístico — VUT)

В Испании лицензия привязана не только к объекту недвижимости, но и к ответственному лицу (titular de la actividad).

Если в лицензии ответственным лицом указано агентство, а Вы прекращаете с ним сотрудничество, то право агентства управлять и эксплуатировать Ваш объект автоматически утрачивает основание, но сама лицензия при этом не "переходит" к Вам автоматически.

В этом случае необходимо подать в компетентный орган в регионе декларацию об изменении данных / смене ответственного лица (Declaración responsable de cambio de titularidad).

Это не получение новой лицензии, а перерегистрация существующей лицензии на Вас как на нового ответственного лица. Номер лицензии обычно сохраняется, но меняется ответственное лицо.

Важно учитывать, что при смене ответственного лица компетентный орган может потребовать обновить некоторые документы (в зависимости от региона).

Пока лицензия оформлена на агентство, юридически именно оно является оператором туристической деятельности, даже если дом Ваш.

2. Número de Registro de Alquiler (NRA)

NRA — это государственный регистрационный номер аренды краткосрочного размещения. Он также привязан к "titular de la actividad", то есть к лицу, которое официально эксплуатирует объект. В случае отказа от услуг агентства, Вам нужно будет уведомить "Registro de Propiedad" о смене ответственного лица.

Здравствуйте, Алла.

1. Правовая природа договора аренды

Договор аренды жилого помещения в Испании регулируется "Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)".

Установленный законом срок обязательного продления договора до 5 лет (ст. 9 LAU) представляет собой исключительно право арендатора, а не его обязанность.

Арендатор не принимает на себя обязательство сохранять договорные отношения в течение всего пятилетнего срока.

Указанный срок не трансформируется в договорное обязательство арендатора и не может рассматриваться как согласованный срок аренды.

2. Право арендатора на односторонний отказ (desistimiento)

В соответствии со статьей 11 LAU, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора после истечения 6 месяцев с даты начала аренды, при условии уведомления арендодателя не менее чем за 30 календарных дней, если договором не установлен иной срок.

3. О допустимости компенсации арендодателю

Договор аренды, заключённый 23 августа 2023 года сроком на 1 год, в силу ст. 9 LAU находится в режиме обязательного ежегодного продления, поскольку арендатор продолжает проживание в жилом помещении и не выражал намерения прекратить договор по окончании первоначального срока.

Такое продление:

• осуществляется автоматически;

• не образует нового договора;

• не изменяет правовую природу первоначально согласованного срока аренды.

В контексте ст. 11 LAU компенсация арендодателю при отказе от аренды может рассчитываться исключительно исходя из срока текущего договорного периода, который фактически действует на момент уведомления о расторжении.

Следовательно:

• компенсация не может рассчитываться исходя из:

  • пятилетнего минимального срока, установленного законом;

  • совокупности всех возможных будущих продлений;

• допустимой базой расчёта является текущий продлённый год аренды;

• включение в расчёт оставшегося времени до достижения пятилетнего срока противоречит ст. 11 LAU и является юридически необоснованным.

4. Пример корректного уведомления арендодателя

"Notificación de desistimiento del contrato de arrendamiento

Estimado/a Sr./Sra. [Имя и фамилия]:

Por la presente le comunico formalmente mi decisión de desistir del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [адрес арендуемого жилья], firmado el día 23 de agosto de 2023.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el desistimiento tendrá efectos una vez transcurridos seis meses desde el inicio del contrato. Mediante la presente comunicación se cumple igualmente el preaviso legal mínimo de treinta (30) días.

La fecha prevista para la desocupación efectiva de la vivienda y la entrega de llaves será el día [дата возвращения ключей].

Quedo a su disposición para coordinar la entrega de llaves y la comprobación del estado de la vivienda.

Atentamente, [Ваши имя и фамилия]"

Здравствуйте, Анна.
В таких случаях официальное уведомление действительно рекомендуется направлять через "burofax con acuse de recibo". Если арендатор не сможет получить "burofax" или не заберёт его в течение 7 дней, письмо возвращается отправителю, но уведомление будет считаться доставленным, поскольку адресат имел возможность его получить.

Сообщения в WhatsApp могут служить дополнительным доказательством, если по ним видно, что арендатор прочитал уведомление, однако для суда это не заменяет официальное уведомление через "burofax", особенно, если речь идёт о прекращении договора аренды или требовании освободить жильё.

Здравствуйте, Анна.
Вы можете подать в суд исковое заявление о расторжении договора аренды и выселении по указанным Вами основаниям. Перед подачей иска рекомендуется направить официальное письменное уведомление арендатору о сумме задолженности, прекращении договора аренды, требовании освободить жилье. 

Здравствуйте, Алексей.
Социальное жильё обычно предоставляется семьям, которые не имеют недвижимости в собственности, имеют низкий уровень дохода, не имеют места проживания или, если жильё, в котором они проживают, признано непригодным для жизни.

По закону дети должны проживать с одним или обоими родителями, поэтому Вам с супругой необходимо договориться, с кем из Вас они будут жить.

Важно понимать, что получение социального жилья — длительный и сложный процесс, и оно предоставляется только в исключительных случаях при подтверждении полной невозможности самостоятельно оплачивать аренду. Государство ожидает, что трудоспособные члены семьи будут прикладывать усилия к обеспечению себя жильём и доходом, поэтому практическим вариантом в Вашей ситуации может быть поиск работы супругой и совместное распределение расходов. Кроме того, периодически появляются региональные программы помощи в оплате аренды жилья в Барселоне для определенных групп населения.

Здравствуйте, Иван.
"Número de Registro de Alquiler (NRA)" — это уникальный регистрационный код, который присваивается объекту недвижимости (или его части) для его сдачи в краткосрочную аренду, будь то туристическая аренда или сезонная, через онлайн-платформы, позволяющие заключать договор полностью в цифровом виде, без прямого контакта между арендодателем и арендатором (Rentalia, Booking, Airbnb, ….).

С 1 июля 2025 года требуется оформление NRA, если Вы публикуете недвижимость на платформах, где бронирование и заключение договора краткосрочной аренды осуществляются электронно.

NRA не требуется, если:

• Заключается долгосрочный договор аренды.
• Вы публикуете объявление на площадках, которые не позволяют заключать договор дистанционно, например, Idealista.
• Вы используете оффлайн-каналы или сайты без системы онлайн-бронирования.

Заявление на оформление NRA подается онлайн через портал "Registradores".

Необходимые документы:

• ЭЦП.
• Уникальный регистрационный код объекта (Código Registral Único, CRU).
• Кадастровый номер объекта.
• Свидетельство о праве собственности (Escritura de propiedad).
• Туристическая лицензия (если применимо в автономном сообществе).

Если у Вас несколько объектов, необходимо получить NRA для каждого из них. В случае аренды по комнатам присваивается один номер NRA на всё жильё с указанием в заявлении, что планируется сдача в аренду «по комнатам».

Здравствуйте, Елена.
В Испании вопрос об оплате аренды регулируется не семейными отношениями, а содержанием договора аренды. Арендная плата устанавливается за всё жильё, а не "за человека". В договоре не устанавливаются "части аренды" по количеству проживающих. Если договор заключён на имя обоих супругов, то оба несут солидарную ответственность перед арендодателем за оплату полной суммы аренды. Внутреннее распределение расходов между Вами – это вопрос договорённости между супругами, но арендодатель вправе требовать всю сумму от любого из Вас.

Здравствуйте, Татьяна.
В данном случае отправляется письмо путем "burofax" или "carta certificada" с уведомлением о вручении минимально за 4 месяца до окончания 5 лет проживания по автоматически продленному по LAU контракту аренды, заключенному на меньший срок. 

"Burofax" считается доставленным, а его получатель должным образом уведомленным, если после двух попыток его доставки "Burofax" не был вручен получателю и получатель не забрал его в почтовом отделении после уведомления. На получение "Burofax" в почтовом отделении дается некоторое время.

Если арендатор не освободит квартиру в срок, Вы можете подать иск в суд о выселении (desahucio). В этом случае, суд вынесет решение, и если арендатор продолжит игнорировать решение, будет вынесено распоряжение о принудительном выселении.

Здравствуйте, Татьяна.
Если после окончания первых 5 лет аренды Вы хотели бы расторгнуть договор, Вам нужно будет соблюсти определённые условия расторжения, предусмотренные законом и Вашим договором. Согласно LAU, Вы можете расторгнуть договор только при условии уведомления арендатора за 4 месяца до окончания срока аренды или продления. Рекомендуется уведомлять арендатора путем отправки "burofax" или "carta certificada" с подтверждением получения уведомления. В уведомлении указываются: личные данные арендодателя и арендатора, данные арендуемого объекта недвижимости, дата подписания договора аренды, причина расторжения договора.

Если агентство только помогло Вам найти арендатора и у Вас нет обязательства по продолжению сотрудничества с ним (Вы не подписывали договор с агентством недвижимости о предоставлении посреднических услуг и в договоре с арендатором тоже нет специального пункта, регулирующего выплату комиссии агентству), то, после того, как срок действия обязательного продления договора аренды по закону истечет, Вы вправе заключить новый договор с арендатором без участия посредника.

Здравствуйте, Татьяна.
По истечении пятилетнего срока аренды, если договор аренды был заключен на более короткий срок, арендатор не имеет права на автоматическое продление. В случае, если Вы решите не продлевать договор или хотите, чтобы арендатор покинул помещение, Вам необходимо будет подать иск в суд о выселении, если арендатор откажется освободить жилье добровольно.

При этом, в Испании лица с инвалидностью обладают дополнительной защитой в различных сферах, включая вопросы аренды, что может оказать влияние на процесс выселения. Суд может временно приостановить процедуру выселения, если посчитает, что это может причинить существенный вред состоянию здоровья арендатора. По вопросу выселения рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующемся на вопросах аренды.

Здравствуйте, Татьяна.
Да, Вы имеете полное право не подписывать новый договор, если не согласны с его условиями. Подписание договора — это добровольное соглашение сторон. Никто не может заставить Вас продлевать договор на невыгодных для Вас условиях.

Если договор был заключён после марта 2019 года, то, по законодательству, арендатор имеет право на автоматическое продление договора до 5 лет. Если арендатор — физическое лицо и договор был заключен на год, то договор может продлеваться ежегодно до 5 лет по инициативе арендатора. Это следует из статьи 9 Закона № 29/1994 "О городской аренде" (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Даже без подписания нового договора, если арендатор проживает в квартире и платит аренду, договор считается продлённым автоматически на тех же условиях, пока не истек пятилетний срок.

Однако законодательством предусматривается исключение из данного положения:

После первого года действия договора и в случае, если арендодатель является физическим лицом, обязательное положение о продлении договора не применяется, если в договоре указано, что арендодателю потребуется занять арендуемое жилье до истечения пяти лет для постоянного проживания самого арендодателя, его близких родственников первой степени родства или по усыновлению, либо его супруга в случае вступившего в силу судебного решения о раздельном проживании, разводе или аннулировании брака. (Требуется соблюдение определенных условий в отношении оповещения арендатора.)

Если прошло 5 лет с момента заключения договора, арендодатель имеет право не продлевать договор, предупредив об этом минимум за 4 месяца до окончания срока действия договор. Арендатор должен быть уведомлён письменно — путем отправки "burofax" с подтверждением получения или другим юридически значимым способом.

В случае отказа от продления арендатор должен съехать, иначе Вы можете подать иск в суд о выселении.

Тем не менее, если в заключенном ранее договоре аренды указана возможность повышения стоимости аренды (положение об индексации аренды), то Вы можете увеличить стоимость аренды, соблюдая требования испанского законодательства. 

Здравствуйте, Георгий.
Согласно "Закону об аренде жилья (Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU)":

• Новый владелец автоматически принимает на себя права и обязанности по предыдущему договору аренды (статья 14 "LAU"), если этот договор был зарегистрирован, или если новый владелец его принимает или знает о нём.
• Подписывать новый договор аренды не обязательно, так как заключенный ранее договор остается действительным на прежних условиях, если только сам арендатор (Вы) не согласен подписать новый.

В Каталонии залог, как правило, вносится в "INCASÒL (Institut Català del Sòl)", информация о чем указывается в Договоре аренды. Если владелец недвижимости изменился, то прежде, чем запросить возврат залога, необходимо отправить подтверждающие этот факт документы на электронную почту : fiances.devolucions@gencat.cat.
Для возврата залога, если Договор аренды будет прекращен, владелец недвижимости должен будет обратиться в "INCASÒL". Лучше всего, чтобы квитанция о внесении залога в "INCASÒL" была прикреплена к имеющемуся Договору аренды, так как она потребуется владельцу недвижимости для запроса возврата залога.

Если же арендодатель не вносил залог в "INCASÒL", то этот факт считается нарушением законодательства. И в данном случае действительно существует риск потери залога/ возникновения спорной ситуации при смене владельца недвижимости. 

Здравствуйте, Вячеслав.
Запросите у администрации в письменной форме причины отказа в доступе для гостей. 

• Возможно, что апарт-отель разрешает сдавать недвижимость только через свою управляющую компанию по решению Сообщества жильцов (Estatutos de la comunidad de propietarios). 
• Или, может быть, застройщик или строительная компания подписали соглашение с агентством недвижимости или управляющей компанией, чтобы сдача недвижимости была централизованной.
• Если в Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad) указано, что Ваша недвижимость (апартамент) привязана к режиму совместной туристической эксплуатации (régimen de explotación turística conjunta), то апарт-отель также может препятствовать доступу гостей. Если Ваша недвижимость находится под действием такого режима, это обычно означает, что она может использоваться только в рамках туристической деятельности и сдавать её можно только через управляющую компанию или агентство, с которыми заключен соответствующий договор.

Информацию о том, если ли какие-либо ограничения в сдаче Вашей недвижимости в аренду, можно посмотреть в:

• Nota Simple на недвижимость (это документ из Реестра недвижимости, который может дать информацию о правовых ограничениях, связанных с использованием вашей собственности).
• Купчей (Escritura de compraventa), где могут быть прописаны условия, связанные с правами на использование недвижимости.
• Уставе сообщества жильцов (Estatutos de la comunidad de propietarios) — здесь может быть указано, разрешается ли сдача недвижимости в аренду на краткосрочный срок, или есть обязательства по сдаче через управляющую компанию.

Чтобы изменить ситуацию и иметь возможность сдавать свой апартамент самостоятельно:

• Если сдача в аренду через управляющую компанию обязательна, то для изменения этих условий потребуется согласие большинства владельцев в сообществе жильцов (например, на общем собрании). Вы можете предложить изменить устав или правила, но это может потребовать значительных усилий и согласования с другими жильцами.
• Если в Реестре недвижимости указано, что Ваша недвижимость привязана к режиму совместной туристической эксплуатации, это может означать, что она должна сдаваться только через управляющую компанию. Чтобы изменить режим использования именно Вашего апартамента, Вам нужно будет проконсультироваться с администрацией апарт-отеля и управляющей компанией, которая сдает недвижимость в аренду, о возможности выхода из данного режима.

Здравствуйте, Вероника.
Если арендодатель даст согласие на регистрацию Вашей мамы по месту жительства в арендуемой Вами квартире (может потребоваться личное присутствие арендодателя во время регистрации), то проблем с регистрацией возникнуть не должно. 
Если же арендодатель не может присутствовать во время регистрации, то можно заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Здравствуйте, Инна.
Договор аренды должен быть письменным и включать:

• Данные арендодателя и арендатора: имена и фамилии, номера DNI/NIE или паспорта, адрес регистрации.
• Описание недвижимости: полный адрес, состояние квартиры, наличие мебели и бытовой техники.
• Срок аренды: в Испании минимальный срок, на который заключается договор долгосрочной аренды, обычно составляет 5 лет, если арендодатель — физическое лицо, или 7 лет, если юридическое лицо. 
• Размер арендной платы и условия оплаты: сумма, способ оплаты, порядок ежегодного пересмотра суммы арендной платы.
• Информацию о внесении залога в "Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA)" и дополнительных гарантиях: по закону требуется 1 месяц залога, но арендодатель может запросить предоставление дополнительных гарантий.
• Обязанности сторон: кто оплачивает коммунальные услуги, расходы на содержание дома, ремонт, налоги и т. д.
• Условия расторжения договора: случаи, при которых договор может быть досрочно расторгнут.

Арендодатель должен предоставить документ, подтверждающий право собственности (выписка из Регистра недвижимости - Nota Simple), то есть подтвердить, что является владельцем данной квартиры. Можно запросить предоставление дополнительных документов в случае необходимости.
Договор должен быть подписан обеими сторонами. Договор можно составить в бумажном или электронном виде. Арендодатель обязан внести залог в Институт жилищного строительства Мадрида (Instituto de la Vivienda de Madrid, IVIMA). Можно (по желанию) зарегистрировать договор аренды в Регистре недвижимости (Registro de la Propiedad).

Здравствуйте, Диана.
Попробуйте связаться с владельцем квартиры и объяснить ему ситуацию, что Вам приходится оплачивать отопление его квартиры тоже. Проверьте, что указано в договоре аренды насчет отопления, счетов за электричество и других коммунальных платежей. Должны ли данные расходы оплачиваться арендатором (Вами) или входят в стоимость аренды. Попробуйте договориться о пересмотре условий аренды. 
Арендодатель может сдавать часть квартиры. Однако, если Вы считаете, что это непредусмотренная постройка и арендодатель не имел разрешения для ее строительства, то Вы можете обратиться в "Ayuntamiento". Обращение в Ayuntamiento (муниципалитет) может помочь прояснить ситуацию. Незаконные конструкции могут не соответствовать требованиям безопасности и нормам жилого помещения.

Здравствуйте, Мария.
Парламент Канарских островов создает и принимает законы, а Правительство Канарских островов исполняет законы и разрабатывает нормативные акты в рамках своей компетенции, в том числе, касающиеся краткосрочной аренды недвижимости на Тенерифе. За регулирование правил краткосрочной аренды недвижимости на Тенерифе отвечает Правительство Канарских островов.
Основной нормативный акт – Декрет 113/2015 от 22 мая 2015 года - устанавливает условия для эксплуатации туристических жилых объектов в автономном сообществе.
Новый же закон «О регулированиии использования жилой недвижимости в туристических целях» (Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas) должен будет передать муниципалитетам право определять, где могут располагаться новые туристические объекты, устанавливая ограничения и требования в зависимости от местных условий.

Здравствуйте, Ольга.
Да, Вы можете перехать из Аликанте в Мадрид. В Мадриде также есть программы поддержки в аренде жилья. Субсидию на аренду недвижимости в Мадриде могут получить пожилые люди старше 65 лет с низким доходом, которые нуждаются в финансовой поддержке. Размер субсидии может составлять до 50% от стоимости аренды.