С точки зрения законодательства, предметом ипотеки может быть любой земельный участок — сельскохозяйственного назначения, под застройку либо расположенный в черте города. Однако на практике это не означает, что банк согласится на такую сделку или предложит стандартные условия кредитования.
Для кредитной организации принципиально важно, чтобы в случае необходимости можно было оперативно и без существенных потерь реализовать предмет залога. Земельные участки, особенно незастроенные, обладают меньшей ликвидностью по сравнению с жилой недвижимостью, стоимость которой, как правило, со временем растёт. В связи с этим банки оценивают такие сделки как более рискованные.
Следует учитывать ряд особенностей:
количество банков, предлагающих финансирование покупки земли, крайне ограничено;
процентная ставка, как правило, выше, чем по классической ипотеке;
максимальный срок кредитования обычно сокращён и редко превышает 20 лет;
размер финансирования, как правило, ниже стандартных 80% от стоимости объекта.
В целом банки не предлагают типовых ипотечных продуктов для приобретения земельных участков. Вопрос финансирования, как правило, решается в индивидуальном порядке — путём переговоров с банком или иной кредитной организацией.
Альтернативным вариантом может выступать оформление потребительского кредита с последующим направлением полученных средств на покупку земельного участка. В этом случае процентная ставка будет выше, а срок погашения — короче, однако возможно профинансировать до 100% стоимости земли.
Чтобы оплачивать ипотеку, можно рассмотреть различные стратегии, в том числе через третьи страны или альтернативные финансовые каналы.
Открыть счёт в третьей стране (неподсанкционной) Это, пожалуй, наиболее перспективное решение, если цель — регулярные переводы в Испанию. Выберите страну, через которую перевод из России возможен и из которой в дальнейшем Вам будет удобно переводить денежные средства в Испанию.
Например:
Турция.
Некоторые страны СНГ (например, Казахстан).
При этом важно учитывать: банковская политика может меняться в текущей политической ситуации.
Криптовалюта
При переводах из России важно документировать происхождение средств, чтобы испанский банк принял платеж без проблем.
Открывая счёт в третьей стране, нужно учитывать правила валютного контроля и требования отчётности там.
Необходимо учитывать налоговые последствия как в России (при выводе валюты) — так и в стране, куда Вы переводите деньги.
Да, в Испании это возможно.
Банк должен согласиться освободить Вас от обязательств по ипотеке и оставить единственным должником дочь.
Банку потребуется выполнить процедуру по изменению условий ипотеки (novación).Банк оценит кредитоспособность Вашей дочери. Если её дохода достаточно, то банк может одобрить изменение условий ипотеки.
Нет. Вы можете сохранить свое право собственности, даже в случае переоформления ипотеки на дочь.
Это можно сделать двумя способами:
Вы дарите Вашей дочери свои 50%.
Последствия:
Дочь становится единственным собственником.
Потребуется уплатить налог на дарение (Impuesto de Donaciones).
В Валенсии (куда относится Аликанте) действует льгота 99% между родителями и детьми. То есть налог будет минимальным.
Дочь покупает Ваши 50%.
Проблема: На покупку доли действует налог ITP (6–10%), что обычно гораздо дороже дарения.
Поэтому почти всегда выбирают дарение, а не продажу.
— Налогооблагаемая база: стоимость Вашей доли (50% от кадастровой/рыночной стоимости). — В Валенсии действует льгота 99% между родителями и детьми.
Пример: Стоимость доли: 100 000 € Налог без льготы: ~7 000 € После льготы 99%: дочь платит около 70 €.
В случае изменения ипотеки (novación) — обычно 0,1–1,5%, зависит от региона и типа изменений.
В Валенсии ставка обычно около 0,1–0,5% без увеличения капитала.
Дарение: 300–900 €.
Изменение ипотеки (novación): 300–700 €. Итого обычно: 600–1600 €.
При дарении родителям–детям в большинстве муниципалитетов налог есть, но обычно небольшой. Рассчитывается по кадастру и сроку владения.
Для доли 100 000 € налог будет 6 000–10 000 €. Это обычно делает продажу экономически невыгодной.
В этом случае НЕ происходит передачи права собственности, поэтому:
Комиссия за изменение условий ипотеки (если банк её взимает). — Обычно от 0% до 1% от изменяемой суммы кредита. — Некоторые банки её не взимают.
Нотариальные расходы за изменение условий ипотеки. — Обычно 200–500 €.
Регистрация в Реестре недвижимости — Примерно 100–200 €.
Услуги "gestoría" (если требуются). — Обычно 200–300 €.
Никаких налогов нет, потому что право собственности не меняется.
Да, гражданин любой страны, в том числе России, может приобрести недвижимость в Испании без получения вида на жительство (ВНЖ) и независимо от срока действия туристической визы.
Требования к покупателю: Для совершения сделки Вам потребуется получить NIE (Número de Identidad de Extranjero — идентификационный номер иностранца) и открыть счет в испанском банке.
Важно: NIE оформляется только в период легального пребывания иностранца в Испании. Открытие банковского счета для граждан России в Испании на текущий момент затруднено, поэтому для покупки недвижимости может использоваться счет в любой другой стране, с которого Вы сможете произвести оплату продавцу.
Срок действия визы и сделка: Сделка купли-продажи (подписание у нотариуса) может быть оформлена в течение срока действия Вашей туристической визы. Сам факт владения недвижимостью не дает Вам права находиться в Испании дольше, чем это разрешено визой (обычно 90 дней в течение 180-дневного периода).
Истечение срока действия визы: Если Ваша туристическая виза истекла, Вы обязаны покинуть Шенгенскую зону. Покупка недвижимости не отменяет миграционные правила.
Документы:
Действительный загранпаспорт.
NIE (можно получить в Испании или через испанское Консульство в стране Вашего проживания).
Доказательства происхождения средств (например, выписки из банка, справки о доходах) для соблюдения законодательства о противодействии отмыванию денег.
В целом, испанские банки предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам (тем, кто проживает в Испании менее 183 дней в году), к которым относятся и туристы. Однако условия для нерезидентов более строгие.
Граждане РФ, в связи с текущей геополитической ситуацией, сталкиваются с ограничениями не просто в отношении оформления ипотеки, но и в открытии счета в Испании, если не имеют резиденции Испании. В связи с чем рассчитывать не предоставление ипотеки в Испании гражданам РФ или резидентам РФ не приходится.
Размер кредита: Обычно банки одобряют ипотеку на сумму не более 50-70% от стоимости недвижимости.
Срок и ставка: Сроки кредитования, как правило, короче (до 20-25 лет), а процентная ставка выше, чем для резидентов Испании.
Обязательные документы: Помимо NIE и счета в испанском банке, требуется:
Подтверждение стабильности уровня дохода (справки с работы, налоговые декларации за последние 1-2 года, выписки с банковских счетов).
Хорошая кредитная история.
Документы на приобретаемую недвижимость.
Факт нахождения по туристической визе сам по себе не является препятствием для подачи заявки на ипотеку. Главная трудность для граждан РФ связана с санкциями и с текущей политикой испанских банков в отношении кредитования нерезидентов из России.
Банковские квартиры часто продаются со специальными условиями финансирования, которые могут включать возможность кредитования до 100% от стоимости покупки (или даже + расходы), чего обычно не предлагают для обычных квартир (где лимит 80%).
Чем больше будет первоначальный взносс, тем меньше будет запрашиваемая сумма кредита, и тем ниже должен быть минимально требуемый доход. Это значительно увеличивает Ваши шансы.
Если у вас есть родственник или очень близкий человек с бессрочным трудовым договором (contrato indefinido) и/или высокой зарплатой/достаточными активами (желательно, чтобы он был резидентом Испании), он может выступить созаёмщиком (codeudor) по ипотеке.
Важно: Созаёмщик несёт такую же ответственность за выплату кредита, как и Вы, поэтому это серьёзное решение для всех сторон.
Если Вы работаете по срочному контракту, но при этом можете предоставить длинную историю стабильной работы по аналогичным контрактам (например, за последние 2-3 года), банк может принять это во внимание.
Или если у Вас есть дополнительные, легальные источники дохода (например, доход от аренды, дивиденды), которые Вы можете подтвердить официальными документами (налоговые декларации).
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
