Недвижимость в Испании: общие вопросы

Здравствуйте, Светлана.

Может ли доверенное лицо стать "окупасом"?

Да, такая ситуация возможна. Однако с юридической точки зрения это будет не классический "окупас", а прекариста (precario/precarista). Это принципиально разные правовые статусы, от которых зависит порядок выселения.

В чем разница?

• Окупас (Usurpación) Это человек, который незаконно занимает чужую недвижимость, как правило, проникнув в нее без разрешения владельца (нередко со взломом) и не имея законного основания для доступа.

• Прекариста (Precario) Это человек, который первоначально получил доступ в квартиру законным путем (например, ему передали ключи для показов жилья по доверенности), но затем отказывается ее освободить, не имея договора аренды или иного права на проживание.

Поскольку доверенное лицо имеет легальный доступ к квартире (ключи) и действует на основании доверенности, полиция, как правило, не будет рассматривать ситуацию как незаконное проникновение.

Что делать собственнику?

Если представитель отказывается покинуть квартиру, необходимо действовать быстро и исключительно в рамках закона:

1. Немедленно отозвать доверенность у нотариуса. Это исключит возможность совершения представителем сделок с квартирой (например, попытки продать ее по заниженной цене). После отзыва доверенности представителя необходимо официально уведомить.
2. Направить Burofax. В официальном требовании следует потребовать вернуть ключи и освободить квартиру в установленный срок. Такой документ фиксирует, что собственник отозвал свое согласие на дальнейшее проживание лица в квартире.
3. Подать иск о выселении (Desahucio por precario). Если человек не выезжает добровольно, вопрос решается только через суд. Именно судебное решение является основанием для выселения прекаристы.

Чего делать нельзя?

Собственнику категорически не следует самостоятельно менять замки, силой выгонять человека или отключать в квартире электричество, воду и другие коммунальные услуги.

По испанскому законодательству такие действия могут быть квалифицированы как принуждение либо, в зависимости от обстоятельств, как иные нарушения, связанные с незаконным вмешательством в пользование жильем. В результате уже сам собственник может столкнуться с гражданской или уголовной ответственностью. Поэтому любые действия по выселению должны осуществляться исключительно в установленном законом порядке.

Здравствуйте, Екатерина.

1. Что считается частью квартиры (Bienes inmuebles)

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Испании, к недвижимости относятся не только стены, но и все, что прикреплено к ней на постоянной основе так, что его отделение приведет к повреждению или поломке. Эту мебель и оборудование Dы отдавать не должны:

• Встроенная мебель: шкафы-купе, если они вмонтированы в ниши.

• Кухонный гарнитур: столешницы, раковины и встроенная техника (вытяжки, плиты), если их демонтаж нарушит целостность отделки.

• Сантехника: ванны, унитазы, краны и зеркала, если они закреплены.

• Освещение: встроенные светильники и люстры.

• Климатические системы: кондиционеры и радиаторы отопления.

2. Движимое имущество (Bienes muebles)

Столы, стулья, диваны, кровати, отдельно стоящие холодильники и стиральные машины юридически считаются движимым имуществом. Если в договоре купли-продажи не было описи (inventario), в которой указано, что квартира продается "с мебелью", то формально это имущество остается собственностью продавца.

Однако есть два "но":

• Состояние "как есть" (Cuerpo cierto): В испанских договорах часто фигурирует пункт, что объект передается "como cuerpo cierto" (в том виде, в котором он находится на момент осмотра). Если при подписании купчей у нотариуса Вы получили ключи, а в акте передачи (entrega de llaves) не было оговорено, что хозяйка вернется за вещами в конкретный срок, считается, что объект принят в текущем состоянии.

• Срок владения: Прошел почти месяц. В юридической практике считается, что продавец должен освободить квартиру от личных вещей до или в момент подписания купчей.

Здравствуйте, Анатолий.

1. Общий порядок оплаты налогов и обязательных платежей в Испании

Налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), а также иные муниципальные сборы подлежат уплате через уполномоченные кредитные организации (entidades colaboradoras) либо через официальные электронные сервисы соответствующего муниципалитета (Ayuntamiento) или налогового органа (SUMA).

Как правило, система ориентирована на:

• наличие счёта в испанском банке;
• либо использование платёжных инструментов, поддерживаемых испанскими банками.

В связи с этим иностранные банковские карты и переводы зачастую отклоняются.

2. Оплата через представителя (gestor / abogado)

Наиболее надёжным и распространённым способом является оплата через уполномоченного представителя на территории Испании.

В данном случае:

• плательщик переводит денежные средства представителю удобным способом;
• представитель осуществляет оплату со своего испанского банковского счёта.

Указанный механизм полностью соответствует практике исполнения налоговых обязательств третьими лицами и не противоречит действующему законодательству.

3. Оформление доверенности на третье лицо

Альтернативно возможно наделение полномочиями физического лица, находящегося в Испании, посредством оформления доверенности (poder).

Это позволит:

• производить оплату задолженности от имени собственника;
• взаимодействовать с муниципальными и налоговыми органами при необходимости.

4. Открытие банковского счёта в Испании

С правовой точки зрения оптимальным долгосрочным решением является открытие банковского счёта в Испании (в том числе для нерезидентов).

Наличие счёта позволяет:

• осуществлять оплату налогов и сборов без ограничений;
• подключить автоматическое списание (domiciliación).

Здравствуйте, Татьяна.
Продажа жилого дома в Испании, в котором имеется построенный, но не полностью легализованный бассейн, юридически возможна, однако такая сделка связана с существенными правовыми и практическими рисками.

1. Возможность продажи

Испанское законодательство не содержит прямого запрета на отчуждение недвижимости при наличии неузаконенных строительных элементов. Следовательно, нотариальное оформление купли-продажи возможно при условии, что стороны осознают фактическое состояние объекта.

Однако на практике:

• покупатель вправе отказаться от сделки или потребовать снижения цены;

• банки, как правило, отказывают в ипотечном кредитовании объектов с нелегализованными постройками;

• нотариус обязан отразить расхождения между фактическим состоянием объекта и данными "Catastro / Registro de la Propiedad", что может повлечь приостановку сделки.

2. Что требуется для легализации

Для завершения легализации бассейна, как правило, необходимо:

1. Получить "Certificado de Final de Obra"
   — сертификат окончания строительных работ, подписанный архитектором или техническим инженером, подтверждающий соответствие построенного бассейна утверждённому проекту.

2. Проект “as built” (obra ejecutada)
   — фактический исполнительный проект, отражающий реальное состояние бассейна.

3. Подача документов в "Ayuntamiento"
   — заявление о завершении работ и закрытии лицензии (cierre de licencia).

4. Уплата соответствующих муниципальных сборов
   — при необходимости, включая доплаты или административные штрафы за несвоевременное оформление.

5. Обновление данных в "Catastro"
   — включение бассейна в кадастровое описание объекта недвижимости.

6. Внесение изменений в "Registro de la Propiedad".
   

4. Риски при отсутствии легализации

При продаже без завершённой легализации:

• ответственность за административные нарушения может перейти к покупателю, что часто является основанием для отказа от сделки;

• "Ayuntamiento" вправе инициировать санкционные процедуры;

• возможны сложности при последующих реконструкциях, перепланировках или повторной продаже.

Здравствуйте, Лада.
Продать свою долю без согласия второго владельца можно третьему лицу, однако при этом необходимо соблюсти право преимущественной покупки ( derecho de tanteo y retracto ) второго собственника.

Кроме того, любой из совладельцев имеет право обратиться в суд с требованием о разделе имущества — в таком случае суд может постановить продать квартиру и разделить вырученные средства между сторонами.

Здравствуйте, Жанна.
Нет, узуфрукт не наследуется. Это личное право, неразрывно связанное с личностью узуфруктуария, и оно прекращается со смертью этого лица. Только другая половина дома, если она принадлежит Вашему супругу, будет являться объктом наследства.

Здравствуйте, Алексей.
Возможно осуществление поиска недвижимости в Испании по данным владельца (NIE/DNI, имени и фамилии) через онлайн-платформу "Registradores". В результате поиска будет отправлен документ, подтверждающий были ли найдены объекты по указанным данным или нет. Если в данных будет допущена ошибка, то информация найдена не будет. Если номер NIE или DNI указаны не будут, то, скорее всего, информация тоже найдена не будет. (Нужно учитывать, что при получении гражданства Испании могла быть присвоена вторая фамилия супруге.) Кроме того, поиск осуществляется только по актуальным владельцам недвижимости. Доступ к информации о переходе прав на объект недвижимости можно получить только в Реестре собственности, в котором зарегистрирован объект.

В выписке из кадастра может не отражаться информация о том, владеет ли Ваша супруга недвижимостью в Испании, если запрос был сделан по номеру DNI, так как:

• недвижимость, если она была куплена до получения гражданства, была зарегистрирована на номер NIE супруги,
• после получения гражданства супруга могла не предоставить информацию в Реестр собственности о смене ее личных данных,
• кадастр также мог не получить информации о смене ее личных данных.

Здравствуйте, Сергей.
Оценка стоимости имущества, передаваемого в дар, должна быть произведена на дату заключения договора дарения. В качестве основы для определения стоимости используется кадастровая стоимость (valor de referencia catastral). Однако в том случае, если Вы указываете в Договоре дарения большую стоимость, то в качестве налогооблагаемой базы должна быть использована заявленная Вами стоимость.

Для получения налоговых льгот рекомендуется оформлять Договор дарения (Escritura de donación) через нотариуса в Испании.

Если имущество было приобретено в браке, и у Вас нет соглашения о разделе имущества, супруга должна дать свое согласие на его дарение.

Здравствуйте, Сергей.
Если доля в недвижимости была приобретена Вами в период брака и Вы не имеете брачного соглашения с супругой о разделе имущества, то в этом случае потребуется получить согласие супруги на дарение.

Наличие или отсутствие у Вас ВНЖ Испании не должно никак повлиять на сумму налога на дарение. 

Согласно информации, предоставленной на сайте "Junta de Andalucia", налоговые послабления в результате дарения недвижимости между нерезидентами также могут быть применены при соблюдении требований законодательства. Так как дарение осуществляется от родителя ребенку, это дает право на применение налоговых льгот при уплате налога на дарение. Налоговые ставки устанавливаются на региональном уровне. Следовательно, различий в налоговой нагрузке для резидентов и нерезидентов Испании в Вашем случае не должно возникнуть.

Здравствуйте, Андрей.
Да, если срок исполнения не указан, покупатель может оспорить договор, аргументируя невозможность его исполнения или неопределённость условий договора. Срок исполнения обязательств является существенным условием для договоров такого типа. Суд в Испании может признать договор недействительным, если его условия не позволяют определить обязательства сторон, включая срок их выполнения. Однако по статье 1128 Гражданского кодекса Испании (Código Civil) — если срок не определён, его можно определить исходя из характера обязательств и по требованию одной из сторон через суд. 

Здравствуйте, Георгий.
Согласно "Закону об аренде жилья (Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU)":

• Новый владелец автоматически принимает на себя права и обязанности по предыдущему договору аренды (статья 14 "LAU"), если этот договор был зарегистрирован, или если новый владелец его принимает или знает о нём.
• Подписывать новый договор аренды не обязательно, так как заключенный ранее договор остается действительным на прежних условиях, если только сам арендатор (Вы) не согласен подписать новый.

В Каталонии залог, как правило, вносится в "INCASÒL (Institut Català del Sòl)", информация о чем указывается в Договоре аренды. Если владелец недвижимости изменился, то прежде, чем запросить возврат залога, необходимо отправить подтверждающие этот факт документы на электронную почту : fiances.devolucions@gencat.cat.
Для возврата залога, если Договор аренды будет прекращен, владелец недвижимости должен будет обратиться в "INCASÒL". Лучше всего, чтобы квитанция о внесении залога в "INCASÒL" была прикреплена к имеющемуся Договору аренды, так как она потребуется владельцу недвижимости для запроса возврата залога.

Если же арендодатель не вносил залог в "INCASÒL", то этот факт считается нарушением законодательства. И в данном случае действительно существует риск потери залога/ возникновения спорной ситуации при смене владельца недвижимости. 

Здравствуйте, Дина.
Платежи, которые обязан оплатить покупатель при покупке недвижимости в Льорет де Мар (Каталония):
1. Налог на передачу имущества (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

• Применяется при покупке вторичного жилья.
• В Каталонии ставка ITP составляет 10% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

2. Если квартира приобретается в новостройке, то вместо ITP уплачивается НДС (IVA) – 10%, а также гербовый сбор (AJD – 1,5%).

3. Нотариальные расходы
Зависят от цены недвижимости: в среднем составляют от 600 до 1 200 евро.

4. Расходы на регистрацию собственности в Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad)
Обычно составляют от 400 до 1 000 евро.

5. Услуги "Gestoría" / агента / юриста
Средняя цена: от 1 000 до 2 000 евро, в зависимости от объема работы.

Платежи по налогам (ITP, AJD и т.д.) производятся покупателем или уполномоченным им представителем.
Использование счёта продавца может быть расценено как отмывание средств или попытка уклонения от контроля, и влечёт серьёзные юридические последствия.

Как правило, на текущий момент испанские банки отказывают в открытии счета российским гражданам, не имеющим недвижимости в Испании или не являющимся резидентами Испании.

Здравствуйте, Людмила.
Существуют несколько вариантов переоформления квартиры на дочь в Испании:
1. Дарение (Donación):

Здравствуйте, Елена.
Возможными вариантами передачи доли могут быть:

• "Extinción de condominio" (прекращение совместного владения). Это наиболее часто используемый способ при разделе имущества после расторжения брака. Один из бывших супругов отказывается от своей доли в пользу другого. Требуется согласие обеих сторон и оформление через испанского нотариуса.
• Donación (дарение). Бывший муж может подарить свою долю Вам или сыну. Оформляется через нотариуса в Испании или через консульство.
• Compraventa (покупка доли). Вы можете выкупить долю супруга. Данная процедура также требует нотариального оформления.

Здравствуйте, Надежда.
Договор купли-продажи недвижимости в Испании в виде "Сopia simple" действительно является официальным документом, но его правовая сила ограничена по сравнению с полной нотариальной копией ("Сopia autorizada").
"Copia simple" обычно используется для личного ознакомления, поэтому, скорее всего, для предоставления в России "Copia simple" не подойдет и Вам потребуется дождаться выдачи "Сopia autorizada".

Здравствуйте, Анна.

Согласно действующему законодательству Испании, минимальный нормативный срок эксплуатации зданий зависит от их конструктивных характеристик, условий эксплуатации и региональных строительных норм. Обычно срок эксплуатации зданий в Испании составляет не менее 50 лет.

По достижении зданием возраста 50 лет, в соответствии с требованиями Закона о градостроительстве и соответствующими нормативами автономных сообществ, объект подлежит обязательному прохождению технической инспекции зданий (Inspección Técnica de Edificios, ITE). В дальнейшем такая инспекция проводится периодически — как правило, каждые 10 лет, если иное не установлено региональным законодательством.

В случае, если в результате технической экспертизы здание признается аварийным, непригодным для дальнейшего проживания или не подлежащим ремонту, возможно принятие решения о его сносе. При этом собственники жилых и нежилых помещений в таком здании могут иметь право на компенсацию, однако данное право не является абсолютным и зависит от:

Формы компенсации могут включать в себя: Следует учитывать, что в случае признания здания объектом культурного наследия либо его расположения в зоне охраны исторической застройки, владение и распоряжение такой недвижимостью подлежит дополнительным ограничениям, установленным в соответствии с законодательством об охране культурных ценностей. Это может включать запрет на снос, обязательства по сохранению фасадов и другие меры охраны.

Таким образом, вопрос инвестирования в недвижимость, возраст которой превышает 50 лет, требует проведения комплексной юридической и технической экспертизы. Важными факторами являются: местоположение объекта, его состояние, история технических экспертиз, статус в реестрах культурного наследия, а также перспективы участия в программах реконструкции и градостроительного развития.

Здравствуйте, Ольга.
Ответ на Ваш вопрос зависит от того, какую форму отношений Вы подразумеваете под понятием "гражданский брак". Очень часто люди путают понятие "гражданского брака", то есть зарегистрированного брака, с сожительством (pareja estable), а в Испании еще и с зарегистрированным сожительством (pareja de hecho). 
Если Ваш сын состоит в браке, то ответ на Ваш вопрос зависит от режима брака, наличия брачного соглашения. Если брак зарегистрирован в режиме совместной собственности (régimen de gananciales), то имущество, нажитое в браке, считается общим. Если брак зарегистрирован в режиме раздела имущества (régimen de separación de bienes), то имущество принадлежит тому партнеру, на чьи средства приобреталось. 
Если же Ваш сын состоит в "pareja de hecho", то режим собственности в большинстве случаев раздельный, но зависит от регионального законодательства (законодательства региона, в котором была зарегистрирована "pareja de hecho"). Таким образом, в большинстве случаев при регистрации "pareja de hecho" партнер не имеет права на собственность другого, если это не предусмотрено совместным соглашением, региональным законодательством, квартира не покупается на совместные средства или если партнер не докажет, что вложил существленный вклад в ремонт и поддержание недвижимости.
В случае, если отношения не были никак зарегистрированы, то имущество по умолчанию принадлежит тому, на чьё имя оно оформлено, если квартира не покупается на совместные средства или если партнер не докажет, что вложил существленный вклад в ремонт и поддержание недвижимости.

Здравствуйте, Вячеслав.
Запросите у администрации в письменной форме причины отказа в доступе для гостей. 

• Возможно, что апарт-отель разрешает сдавать недвижимость только через свою управляющую компанию по решению Сообщества жильцов (Estatutos de la comunidad de propietarios). 
• Или, может быть, застройщик или строительная компания подписали соглашение с агентством недвижимости или управляющей компанией, чтобы сдача недвижимости была централизованной.
• Если в Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad) указано, что Ваша недвижимость (апартамент) привязана к режиму совместной туристической эксплуатации (régimen de explotación turística conjunta), то апарт-отель также может препятствовать доступу гостей. Если Ваша недвижимость находится под действием такого режима, это обычно означает, что она может использоваться только в рамках туристической деятельности и сдавать её можно только через управляющую компанию или агентство, с которыми заключен соответствующий договор.

Информацию о том, если ли какие-либо ограничения в сдаче Вашей недвижимости в аренду, можно посмотреть в:

• Nota Simple на недвижимость (это документ из Реестра недвижимости, который может дать информацию о правовых ограничениях, связанных с использованием вашей собственности).
• Купчей (Escritura de compraventa), где могут быть прописаны условия, связанные с правами на использование недвижимости.
• Уставе сообщества жильцов (Estatutos de la comunidad de propietarios) — здесь может быть указано, разрешается ли сдача недвижимости в аренду на краткосрочный срок, или есть обязательства по сдаче через управляющую компанию.

Чтобы изменить ситуацию и иметь возможность сдавать свой апартамент самостоятельно:

• Если сдача в аренду через управляющую компанию обязательна, то для изменения этих условий потребуется согласие большинства владельцев в сообществе жильцов (например, на общем собрании). Вы можете предложить изменить устав или правила, но это может потребовать значительных усилий и согласования с другими жильцами.
• Если в Реестре недвижимости указано, что Ваша недвижимость привязана к режиму совместной туристической эксплуатации, это может означать, что она должна сдаваться только через управляющую компанию. Чтобы изменить режим использования именно Вашего апартамента, Вам нужно будет проконсультироваться с администрацией апарт-отеля и управляющей компанией, которая сдает недвижимость в аренду, о возможности выхода из данного режима.

Здравствуйте, Мария.

• Брачный договор о раздельной собственности (capitulaciones matrimoniales) должен быть оформлен официально у нотариуса и зарегистрирован в "Registro Civil" до момента покупки недвижимости. 
• Дом должен быть приобретен на личные денежные средства мужчины, а не на нажитые в браке.
• В купчей на дом должно быть указано, что мужчина состоит в браке в режиме раздела имущества (separación de bienes).

В ином случае супруга сможет предъявить свои права на дом. Кроме того, возможны имущественные претензии со стороны супруги даже при наличии режима "separación de bienes", если будет доказано, что она внесла значительный вклад в семью (например, осуществляла уход за детьми и домом, не имея собственного дохода) — в этом случае суд может присудить компенсацию.
Наличие общих детей не влияет непосредственно на раздел имущества, но может повлиять на право проживания в доме. Суд вправе признать дом местом проживания семьи и, исходя из интересов детей, предоставить временное право проживания одному из родителей с детьми до их совершеннолетия.

Здравствуйте, Мария.
1. Да, Вы можете продать недвижимость в Испании, но продажа недвижимости, где совладельцем является несовершеннолетний, требует прохождения специальной процедуры. Потребуется получить разрешение суда (autorización judicial) на продажу доли несовершеннолетнего. Суд оценивает, осуществляется ли сделка в интересах ребенка (например, если средства от продажи будут вложены в другую недвижимость или на депозит на имя ребёнка). Кроме того, чтобы продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, от имени несовершеннолетнего должен действовать его законный представитель.
2. Если зарегистрированный по месту жительства не является собственником недвижимости, его регистрация формально не препятствует продаже. Однако покупатель может потребовать, чтобы квартира была свободна от жильцов на момент совершения сделки. Если зарегистрированный по месту жительства человек отказывается сниматься с регистрации, могут возникнуть проблемы с передачей квартиры, и покупатель может отказаться от сделки.