Между решением приобрести дом или квартиру за рубежом и тем моментом, когда счастливый покупатель начинает официально платить налоги на недвижимость в Испании, может пройти немало времени. И значительная часть этого времени, как показывает практика, уходит на переговоры, которые ведут между собой потенциальный покупатель и продавец. В ходе этих переговоров обсуждается не только цена, которая удовлетворит обе стороны, но еще и множество других вопросов. Что нужно знать о процессе переговоров, который предшествует приобретению недвижимости в Испании?
Первое, что стоит учесть: начиная переговоры о покупке квартиры или дома в королевстве, следует сразу запастись терпением. Ведь этот процесс может занять от нескольких дней до нескольких месяцев. Иногда потенциальные покупатели могут услышать совет, что свое предложение в ответ на объявление о продаже лучше делать в письменной форме, так как это явится подтверждением серьезности ваших намерений. Однако чтобы так поступить, необходимо либо в совершенстве знать испанский, либо сразу заручиться поддержкой агента недвижимости, юриста или переводчика. В целом практика показывает, что устных соглашений на этом этапе будет достаточно.
Первое предложение устанавливает основу для всех последующих переговоров в плане цены (максимальный ее уровень уже установлен той ценой, которую запрашивает продавец). За исключением случаев, когда покупатель уверен, что рассматриваемая им недвижимость является настоящим и уникальным сокровищем, на цену, запрашиваемую продавцом, соглашаться не стоит никогда. Тем, кто в этом сомневается, нужно иметь в виду: все продавцы изначально закладывают в свою цену возможность торга. И пренебрегать этой возможностью, конечно, не стоит.
Начальное предложение покупателя, разумеется, должно быть реалистичным: слишком заниженная цена может привести к тому, что торг сразу будет прекращен и продавец откажется вести дальнейшие переговоры. Устанавливая свою цену, продавец должен учитывать рыночный уровень цен и характеристики данной недвижимости. Предложение цены, которая будет на 20 % ниже запрашиваемой продавцом, в случае, если стоимость объекта составляет 200 тысяч евро или 1 миллион евро, – это совершенно разные вещи. Предлагать стоит самую низкую цену, которая, по мнению покупателя, может устроить продавца.
Цель переговоров с продавцом – достичь соглашения по таким ключевым позициям, как цена, комплектация и примерные сроки заключения сделки. Однако покупателю ни в коем случае не стоит брать на себя никаких обязательств, пока он не проведет адекватную проверку приобретаемого объекта. Как только устное соглашение с продавцом достигнуто, покупателю необходимо привлечь опытного юриста, который обобщит все ключевые моменты в письменном виде и передаст этот документ продавцу во избежание непонимания или недоразумений в будущем. В подобном документе должно быть четко прописано, что он является всего лишь прояснением позиции сторон по вопросу цены и не налагает на них никаких обязательств.
Покупка недвижимости в Испании почти всегда сопряжена с определенными рисками. А потому покупателю ни в коем случае не стоит делать никаких взносов и не подписывать контракт на покупку, пока независимый юрист не проведет необходимую юридическую проверку. Это может показаться очевидным, но практика показывает, что довольно много покупателей пренебрегают этим простейшим советом. И почти все случаи, когда покупатели сталкиваются с серьезными проблемами, являются следствием именно подобной беспечности.
Конечно, определенную информацию о приобретаемом объекте можно получить и самостоятельно. Однако проверку на том уровне, который обеспечит полную безопасность покупателя, сможет провести только опытный юрист. Важно, чтобы это был независимый специалист, не работающий на продавца. А потому очень нежелательно пользоваться услугами юриста, которого рекомендует продавец. Важно еще, чтобы привлеченный юрист специализировался именно в сфере недвижимости.
В некоторых случаях покупке должна предшествовать и консультация архитектора или оценщика. Это касается случаев, когда покупатель имеет определенные опасения относительно структурного или физического состояния недвижимости или собирается в будущем проводить ее перепланировку или масштабную реконструкцию.
Не исключено, что в процессе проверки возникнут вопросы, которые будет необходимо обсудить с продавцом. К примеру, выясняется, что продавец в свое время расширил недвижимость или построил бассейн, не получив на это разрешение от городского совета. В этом случае перед заключением сделки он обязан легализовать все произведенные изменения. Это, конечно, будет связано для него с определенными издержками и временными затратами, а потому продавец может не слишком охотно согласиться с данным требованием. Однако в ходе переговоров, как правило, удается достичь соглашения о необходимости подобного шага.
Кстати, стоит учесть, что если недвижимость приобретается по ипотеке, то всю юридическую проверку выполнит банк, выдающий кредит. Ведь он, как и покупатель, заинтересован в том, чтобы сделка прошла без проблем.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
