Следующим этапом становится проверка кадастровых записей относительно данного объекта недвижимости. В то время как Реестр собственности регистрирует принадлежность того или иного объекта, в кадастре прописывается его местоположение, физические характеристики и классификация.
В кадастре даны описания физических параметров недвижимости и представлены ее планы, карты, а также результаты аэрофотосъемки. Кадастр – это очень полезный источник информации для покупателя, готового платить налоги на недвижимость в Испании, когда речь идет о приобретении дома в сельской местности. Он позволяет установить несоответствия между информацией в купчей и тем, что имеется на самом деле. Из кадастра можно затребовать несколько видов документов – какие и в каком случае, определит юрист.
Данные, представленные в кадастре, также служат для установления величины налога на недвижимость IBI. Именно это, в сущности, и является основной целью кадастровых записей – исчисление налога, а также оценка недвижимости. Следовательно, если у покупателя в процессе получения квитанций об уплате продавцом налога на недвижимость возникли проблемы, он может получить кадастровый номер данного объекта (referencia catastral),а затем на его основании получить интересующую информацию в мэрии. Зная точный адрес объекта, можно легко узнать на соответствующем сайте его кадастровый номер. Подобная проверка бесплатна, к тому же в режиме онлайн можно будет просмотреть и план недвижимости.
В некоторых случаях бывает полезно обратиться в мэрию также для того, чтобы узнать, нет ли у данного объекта проблем, касающихся планирования. Если недвижимость не соответствует своему описанию в свидетельстве о собственности, юрист покупателя может решить обратиться в мэрию, чтобы узнать, являются ли легальными выполненные изменения и можно ли их легализовать. Иногда стоит воспользоваться и услугами архитектора, так как далеко не каждый юрист полностью разбирается в той части законодательного регулирования, которая касается планирования.
В некоторых частях Испании, особенно на юге, нотариусы нередко смотрят сквозь пальцы, оформляя документы на собственность, где имеются незаконные постройки или перепланировки. А потому никогда не будет лишним запросить информацию о приобретаемом объекте в отделе планирования мэрии (informe urbanístico), хотя это и потребует дополнительных расходов.
Если недвижимость приобретается покупателем с тем, чтобы после покупки произвести в ней определенные изменения, то лучше заранее проконсультироваться с юристом и архитектором на предмет того, будут ли подобные изменения разрешены. Эта информация может быть получена в отделе планирования мэрии. В идеале лучше получить одобрение мэрии на любые переделки еще до того, как процесс заключения сделки купли-продажи достигнет необратимой стадии.
В последние несколько лет в Испании нередки проблемы с незаконно построенной недвижимостью. А потому при покупке объекта, который выстроен недавно, особенно приобретая новостройку от девелопера, стоит убедиться, что на нее имеется разрешение на строительство (licencia de construcción), а также подписанный архитектором документ об окончании строительства под названием «certificado de final de obras». Кроме того, необходимо и наличие licencia de primera ocupación, разрешающей заселение дома. В противном случае его не будут обслуживать компании, предоставляющие коммунальные услуги.
В Испании бывали случаи, когда целые урбанизации выстраивались с нарушениями требований планирования, а девелопер не мог решить свои проблемы с муниципальными властями. Это случается, если девелопер не позаботился о правильном оформлении документации и начал строительство, не имея на руках всех разрешений. Жильцы таких урбанизаций могут столкнуться с тем, что все необходимые документы им придется оформлять за свой счет. Иногда о подобной необходимости они узнают годы спустя после покупки.
Понятно, что владельцы такой собственности, желающие ее продать, не будут афишировать имеющиеся проблемы. А потому покупателю стоит обратиться в мэрию и получить подтверждение того, что облюбованная им урбанизация не имеет подобных проблем.
Наиболее предусмотрительные покупатели, приобретая недвижимость в городской черте, особенно в новостройках, не ленятся интересоваться, что будет построено в окрестностях их дома в ближайшее время. Немало покупателей в Испании, которых перед совершением сделки заверяли, что вид из их окон не будет ничем испорчен, через несколько лет наблюдали, как перед их окнами растет очередной многоэтажный дом, полностью загораживая столь желанный вид на море. Соответствующую информацию также можно получить в мэрии.
Если приобретается квартира в урбанизации, где, как правило, действуют сообщества жильцов, то нужно поинтересоваться, не имеет ли покупатель задолженности перед этим сообществом. И конечно, нужно обязательно узнать, какие выплаты ведут все жильцы данной урбанизации – будут ли они покупателю по карману? Возможно, в ближайшее время данное сообщество планирует какую-то масштабную реконструкцию, к примеру, строительство бассейна или площадки, которая потребует значительных дополнительных расходов. Еще стоит поинтересоваться, не действуют ли в данном сообществе какие-либо ограничения, к примеру, на сдачу квартир в аренду. Всю эту информацию можно получить от секретаря или главы сообщества жильцов (administrador de la comunidad de propietarios).
Учитывая все вышеизложенное, становится ясно: воспользовавшись услугами опытного юриста, а при необходимости привлекая и других специалистов, покупатель значительно повышает вероятность совершить выгодную и безопасную сделку.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
