Вы готовы приобрести в собственность жилье и начать платить налог на недвижимость в Испании. Как провести переговоры с продавцом? (часть 2)

От мечты о домике у моря до момента, когда счастливый владелец жилья начнет исправно платить налоги на недвижимость в Испании, может пройти немало времени. Но практика показывает: в таком важном деле, как покупка дома или квартиры, времени жалеть не стоит. Особенно времени на переговоры с продавцом, в ходе которых нужно прояснить множество вопросов, а не только прийти к соглашению о стоимости недвижимости, как полагают многие.

Одним из важных шагов, которые обязательно должен совершить покупатель (а в идеале – его юрист), является проверка на предмет наличия преимущественного права покупки. Если лицо, наделенное подобными правами, имеется, то этот человек может воспользоваться своим правом и приобрести объект по той цене, по которой продавец готов ее продать уже имеющемуся покупателю. Подобное случается, как правило, тогда, когда в продаваемой квартире или доме проживают арендаторы с определенным видом договора на аренду. Стоит иметь в виду, что арендаторы согласно испанским законам имеют право оставаться в арендованной квартире даже в том случае, если она сменяет собственника, до конца срока, определенного договором. А потому если покупатель не заинтересован в приобретении уже сданной в аренду собственности, от подобного варианта следует отказаться. Если же такая сделка совершается, в договоре обязательно должна быть прописана полная ее стоимость.

Другими словами, никакая часть цены недвижимости не должна выплачиваться в виде «черного нала». Это связано с существованием упомянутого выше преимущественного права на покупку. Не исключено, что со временем арендаторы решат приобрести квартиру, где они проживают, в собственность. В этом случае сумма, уплаченная ими, будет равна стоимости, которую выплатил за нее новый владелец. Как правило, специалисты советуют покупателям не связываться с приобретением объектов, на территории которых проживают арендаторы с неограниченным сроком аренды.

Выплатил ли продавец все налоги на недвижимость в Испании?

Несмотря на то, что в договоре, который подписывает покупатель, будет сказано, что данная недвижимость свободна от всех обременений, верить подобному утверждению продавца на слово, конечно, не стоит. Обязанность покупателя – проверить данную информацию. Все сведения о том, связаны ли с этим объектом какие-либо обременения в виде долгов, займов или невыплаченных налогов и штрафов, можно получить в реестре собственности. Существование долгов не является проблемой, если об этом станет известно заранее и продавец будет готов их погасить до совершения сделки. Если владелец недвижимости не выплатил ипотечный кредит, скорее всего, он будет погашен при совершении сделки – на это уйдет вся или часть суммы, выплачиваемой покупателем.

Покупателю нужно убедиться, что у продавца есть все документы, подтверждающие факт выплаты им местного налога на недвижимость (IBI). Желательно также обратиться в мэрию, чтобы проверить, не осталось ли задолженностей по предыдущим годам.

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Эта проверка является обязательной частью подготовки к совершению сделки. Продавец обязан предоставить юристу покупателя документы, подтверждающие его право владения данной недвижимостью. Первое, что необходимо сделать юристу, – подтвердить, что в этих документах представлено корректное и соответствующее действительности описание объекта. Документ, подтверждающий право собственности, должен содержать информацию о размере земельного участка (если есть), его границах, постройках и других характеристиках объекта. В Испании не редкость, когда описание, данное в документах, не соответствует действительности. Причин тому может быть несколько:

• продавец или предыдущий владелец провел масштабную реконструкцию или что-то добавил, к примеру, бассейн, но не узаконил проведенные изменения. Как правило, причиной этого является нежелание нести дополнительные расходы и тратить время на оформление документов. В идеале все подобные изменения должны быть подтверждены нотариально – в этом случае в мэрии будет копия разрешения на строительство. Если же изменения были произведены нелегально, то есть без разрешения мэрии, то покупателю необходимо выяснить, возможно ли узаконить их перед заключением сделки. Однако в некоторых случаях это оказывается невозможным в силу различных причин. От приобретения подобной недвижимости нужно отказаться.
• Продавец пытается сознательно ввести покупателя в заблуждение. Как правило, подобные ситуации касаются приобретения недвижимости с земельными участками, однако они могут произойти и при покупке жилья в урбанизациях. Чтобы этого избежать, необходимо внимательно изучить информацию, представленную в документах на право владения, и сравнить ее с тем, что показывает продавец во время осмотра недвижимости. Именно поэтому в ходе осмотра потенциальному покупателю желательно делать подробные фотографии объекта и заранее иметь на руках копии документов. В идеале в процессе осмотра должен принимать участие и юрист, который будет иметь возможность подтвердить: недвижимость полностью соответствует своему описанию, представленному в документах.

Если приобретается квартира с парковкой, необходимо обязательно обратить внимание на то, каким образом это отражается в документах – либо в том же документе, что и основная недвижимость, либо в отдельном. Если на парковку имеется отдельный документ, он должен пройти такую же проверку, что и основной документ. В этом случае процесс покупки будет несколько более сложным, так как будут заключаться две сделки, а следовательно, придется отдельно оплачивать регистрацию сделки, налоги, услуги нотариуса и др.

Покупатель не должен подписывать никаких документов до тех пор, пока описание недвижимости в документах не будет полностью соответствовать действительности. Если он твердо намерен приобрести именно этот объект, несмотря на возникшие сложности, то может предложить продавцу частично оплатить расходы, связанные с легализацией произведенных изменений. Нужно иметь в виду: заключая договор купли-продажи и не уладив этот вопрос, в дальнейшем покупатель останется с этой проблемой один на один.

Некоторые изменения, совершенные владельцем недвижимости в Испании, автоматически легализуются по прошествии определенного времени. Как правило, этот срок составляет 4 года (при условии, что со стороны соседей не поступало никаких жалоб). Но в таком случае покупателю нужно попросить у продавца подтверждение того, что данное изменение существует уже более 4 лет, а также получить подтверждающий документ из мэрии.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале