Тема банковской, или залоговой, недвижимости в Испании уже несколько лет волнует многих потенциальных покупателей. Их привлекает в первую очередь доступная цена, по которой предлагаются подобные объекты. Но что собой представляет недвижимость в Испании от банков, почему количество залоговых домов и объектов так стремительно увеличилось за годы кризиса? Об этом рассказывается в материале сайта юридической компании Larrain Nesbitt Abogados, которая ведет свою деятельность в Испании.
Заемщики, которые не могут справиться с выплатами по взятым ими ипотечным кредитам, всегда были и всегда будут. Финансовая грамотность большинства людей не столь велика, чтобы в точности распланировать свою экономическую жизнь на несколько десятков лет вперед. Но даже если все необходимые для этого знания имеются, не стоит сбрасывать со счетов кризисы и макроэкономические потрясения. Именно кризис 2008 года стал причиной того, что тысячи заемщиков в Испании оказались не в состоянии обслуживать свои ипотечные кредиты, а недвижимость, которая так и не стала их собственностью, отошла к банкам.
Среди основных причин невиданного роста объемов залоговой недвижимости в годы кризиса в Испании специалисты выделяют следующие:
высокий уровень безработицы, который многие сравнивали с ситуацией во время Великой депрессии в США. Показатели безработицы доходили до 28 %, что привело к массовым невыплатам по ипотечным обязательствам.
Агрессивные реформы закона о труде, которые привели к значительным сокращениям заработных плат для многих испанцев, сумевших сохранить рабочие места и готовых держаться за них любой ценой.
Политика испанских банков, которые в годы строительного бума готовы были выдавать ипотечные кредиты, практически ничем не обеспеченные.
Значительная переоценка стоимости недвижимости, под залог которой берется ипотечный кредит – она была характерна для многих компаний, сотрудничавших с испанскими банками.
Переоценка своих финансовых возможностей многими из тех, кто на волне строительного бума и стремительного роста цен на недвижимость решал взять кредит на покупку жилья.
Рост инфляции, который повлек за собой увеличение процентных ставок.
Рост Еврибор, результатом которого стал рост размеров ипотечных выплат по договорам с плавающей ставкой.
Недвижимость в Испании от банков: как жилье переходит в собственность банка?
В годы экономического кризиса своих домов и квартир лишились тысячи испанцев, выселяемые банками, в собственность которых переходило приобретаемое по ипотеке жилье. Как происходит процедура передачи недвижимости в собственность банка? Как правило, основные шаги подобной процедуры являются такими:
заемщик начинает испытывать финансовые сложности и перестает платить по своему ипотечному кредиту. Обратив внимание на просрочку выплат, банк, как правило, связывается с должником, чтобы уладить дело на досудебном уровне.
После того как срок задолженности составляет три месяца, объявляется технический дефолт заемщика. Его документы передаются в подразделение банка, которое занимается взиманием долгов. Затем банк начинает исполнительную процедуру против заемщика в местном суде первой инстанции. Согласно закону банк одновременно должен заморозить определенную сумму, которая покрыла бы возможные убытки. Именно подобная необходимость, которая снижает показатели банковской ликвидности, является одной из причин, по которой банки обычно стараются договориться с заемщиком в досудебном порядке, не начиная процедуру отчуждения собственности.
Через 15-20 дней после установления факта неисполнения заемщиком своих обязательств он получает письмо от нотариуса, которое информирует его о том, что банком будет начата процедура отчуждения имущества в свою пользу.
Суд, в который обратился банк, связывается с заемщиком, чтобы назначить дату судебного разбирательства. Судья уведомляет заемщика о грядущей процедуре отчуждения. Далее определяется стоимость залогового имущества, которая станет основой для определения стартовой суммы залогового аукциона. С этой целью может быть взята сумма, указанная в ипотечном договоре, либо банк может провести дополнительную процедуру оценки. Стоит отметить, что процедура отчуждения может быть остановлена, если до начала судебного разбирательства заемщик сможет выплатить все свои долги плюс расходы, которые несет банк в связи с началом процедуры отчуждения.
Суд устанавливает дату публичного аукциона. Как правило, он планируется через 6-12 месяцев после начала процедуры отчуждения. Стартовая аукционная стоимость не может быть ниже 75 % оценочной стоимости жилья.
Возможен и вариант, при котором продажу жилья ведет сам заемщик. Очевидно, что подобная продажа будет проводиться в срочном порядке, а значит, цена недвижимости будет очень выгодной для покупателя.
Банковская недвижимость – это возможность приобрести жилье по очень низким ценам. Однако такая покупка связана с определенными рисками, установить и избежать которых поможет обращение к профессиональным риэлторам и юристам.
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
