Очень важно это знать, если ипотека в Испании берется для покупки сельской недвижимости (часть 2)

Итак, продолжаем разговор о том, какие подводные камни могут ожидать покупателя, решившего: ипотека в Испании для приобретения недвижимости в сельской глубинке – это как раз то, что ему нужно.

Следующий важный момент – убедиться в том, что облюбованный объект не имеет никаких обременений и долгов. Здесь все понятно. Любые подобные обременения налагаются на саму недвижимость, а не на ее владельца. Соответственно, приобретая недвижимость, покупатель приобретает и все задолженности и обременения, которые отныне придется выплачивать ему. Вот почему обязанность любого покупателя или нанятого им юриста – убедиться в том, что договор о покупке заключается на приобретение недвижимости, полностью свободной от любых обязательств.

Сельская недвижимость и ее эксплуатация имеют определенные особенности, связанные с самой ее природой и не характерные для городского жилья. Здесь речь идет в первую очередь о сервитутах, от которых новый владелец не имеет права отказаться, какими бы обременительными и неудобными они ему ни казались. Примеры:

• право прохода. Часть земли, которая приобретается вместе с недвижимостью, может использоваться соседями для прохода к принадлежащим им участкам.
• Местные пастухи могут иметь право прохода через данную недвижимость в определенное время года для проведения своего стада.
• Право на охоту. Приобретенные сельские земли могут являться частью сезонных охотничьих угодий. А потому владельцу придется только смириться с необходимостью регулярно собирать по своему участку отстрелянные гильзы и сокрушаться по поводу вытоптанных лужаек.
• Ограничение вида. Согласно этому требованию высота построек, возводимых на приобретенном участке, может быть ограничена, чтобы не загораживать вид соседям.
• Право на воду. Соседи могут иметь право брать воду из колодца или водоема, находящегося на приобретенном земельном участке.

Все это обязательно нужно иметь в виду, если покупатель сельской недвижимости приобретает ее для того, чтобы обеспечить себе приватность и уединение.

Что еще нужно учесть, если в планах – ипотека в Испании для покупки участка или дома в сельской местности?

Важное действие, которое нужно обязательно выполнить перед покупкой, – проверить, корректно ли зарегистрирована приобретаемая недвижимость в земельном и кадастровом реестре. Очень часто при регистрации подобных объектов допускаются следующие ошибки:

• реальный размер участка не соответствует указанному в документах. Чтобы избежать подобных проблем, перед покупкой стоит обязательно воспользоваться услугами замерщика.
• Некорректное описание. Владельцы сельской недвижимости очень часто не регистрируют сделанные ими изменения или усовершенствования, в результате чего реальное описание недвижимости не соответствует документальному.
• Границы участка. Очень часто границы сельских участков устанавливаются очень приблизительно, так что о реальном положении дел не имеет представления даже его текущий владелец. Очень часто приметами границ участка являются камни или деревья, что не способствует высокой точности оценки: камни могут смещаться, деревья – вырубаться. Результатом этого в будущем могут стать споры с владельцами соседних участков, причем тяжбы будут длиться годами.

В идеале юрист, которого нанимает покупатель, должен потребовать от продавца точно установить границы своего участка, чтобы они совпадали с информацией в официальных документах.

Еще один принципиальный момент: является ли приобретаемая симпатичная загородная вилла легальной постройкой? Этот вопрос очень важен, так как нарушение закона об использовании земель может вести с собой не только денежные штрафы, но и возбуждение дела против владельцев. Немало хитрых владельцев сельских участков, пользуясь определенными лазейками в законах, возводят на них нелегальные постройки. Подобное может годами оставаться без внимания властей, однако, как показывает практика, в конечном итоге рано или поздно всплывает.

Наиболее распространенный пример: владелец участка в сельской местности получает лицензию на возведение сарайчика для инструментов размером 3 на 3 метра, чтобы хранить свой сельхозинвентарь. Вместо этого он возводит замечательную загородную виллу. Реакция местных властей, когда это вскрывается – угроза снести виллу, причем за счет ее владельца. Помимо этого он выплатит крупный штраф, а в наиболее сложных случаях его еще и привлекут к уголовной ответственности. Почти все случаи, которые просачиваются в СМИ и касаются иностранцев, недвижимости которых угрожает снос, являются следствием именно подобных ситуаций.

А потому юрист покупателя обязан удостовериться в том, что продаваемый дом действительно построен с ведома и разрешения местных властей.

И конечно, покупателю обязательно нужно убедиться в том, что приобретаемый им участок с домом имеет доступ к транспортной инфраструктуре, коммуникациям и воде. Многие южные регионы страны по несколько месяцев в году испытывают засуху, а потому местные власти налагают в этот период строгие ограничения по использованию воды. Недостаток воды и палящее солнце – это убийственная комбинация для непривычных иностранцев. Конечно, всегда есть возможность выкопать колодец – но пересыхание колодцев в жару вовсе не редкость. И вполне вероятна ситуация, когда новоиспеченный владелец сельской недвижимости остается без воды посреди выжженной пустыни, в которую летом превращается юг Испании.

Другой важный вопрос – канализация. Многие дома в сельской местности не соединены с центральной системой канализации, а пользуются собственной канализацией, которую регулярно нужно опорожнять. Проблемы с подобными канализациями и санитарией сельского жилища – не редкость.

Вывод: покупатель должен четко понимать, подсоединена ли недвижимость к электросетям, имеется ли канализация и постоянный доступ к воде и какие ограничения есть по их использованию.

Учитывая все это, покупателю, решившему купить сельский домик в Испании, стоит заручиться помощью не только юриста, но и опытного независимого оценщика. С их помощью можно будет заранее выявить все проблемы, связанные с покупкой и эксплуатацией данного объекта – и либо откорректировать его цену, либо вовсе отказаться от покупки. Денег на подобные услуги жалеть не стоит. Ошибки, сделанные при покупке сельской недвижимости в Испании, впоследствии могут обойтись очень дорого.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале