Очень важно это знать, если ипотека в Испании берется для покупки сельской недвижимости (часть 1)

Немало зарубежных покупателей недвижимости в Испании подумывают о том, чтобы купить домик в испанской глубинке. Их привлекает мысль о романтической идиллии в живописной местности, проживании в окружении апельсиновых или оливковых рощ. Но прежде чем узнавать, на каких условиях дается ипотека в Испании желающим приобрести домик в испанской деревне, нужно четко понимать: подобная покупка несет с собой гораздо более высокие риски, чем приобретение квартиры в одном из городов королевства.

В чем причина этого и что нужно учесть, чтобы решение купить дом в сельской Испании не привело к потере денег и разочарованиям? Ответ на этот вопрос дает один из экспертов сайта Spanishpropertyinsight.

Покупка сельской недвижимости в Испании – это процесс гораздо более сложный, чем совершение аналогичной сделки во многих других странах. Более половины историй о зарубежных покупателях, потерявших деньги на покупке недвижимости в Испании, касается именно этого сектора испанского рынка. И основная причина заключается в том, что большинство инвесторов не понимают, в чем заключаются отличия сельской недвижимости королевства от подобной недвижимости в других странах. В частности, одно из них состоит в том, что не всегда приобретение сельского земельного участка автоматически влечет за собой возможность что-то на нем построить. А потому исключительно важно помнить: при совершении подобной покупки без опытного юриста обходиться ни в коем случае нельзя. И это, пожалуй, самый ценный совет, который можно дать любителям буколической сельской жизни в Испании.

Ниже будут приведены восемь важных советов, которые портал дает своим читателям, помышляющим приобрести испанский домик в деревне. И первый из них звучит так: действительно ли продаваемая недвижимость зарегистрирована на имя продавца?

Этот совет может звучать как банальность - но случаи, когда человек, регистрирующий свою собственность в агентстве недвижимости для последующей ее продажи, вовсе не является ее собственником, не так уж редки. Это может объясняться вполне невинными причинами . К примеру, собственник недавно скончался и вопросы с наследством еще не утрясены окончательно, так как пока не выплачен налог на наследство, наследник не может зарегистрировать недвижимость на свое имя.

Случаи, когда продавец не является владельцем недвижимости, особенно часто встречаются именно при продаже сельских земель и домов. Это связано с тем, что в испанской глубинке один и тот же дом может несколько раз переходить из рук в руки, и при этом ни один владелец не заботится о том, чтобы надлежащим образом оформить свое право собственности. В небольших деревнях все знают друг друга и каждый в курсе, кому что принадлежит. А потому с точки зрения сельских жителей обращение в официальные органы для подтверждения права владения, которое уже реализовано по факту, никакого смысла не имеет. Подобные вопросы могут быть улажены без особых проблем – но важно сделать это до совершения сделки.

Именно проверка права собственности будет первым шагом, который сделает приглашенный для сопровождения сделки юрист. Сделать это можно и самостоятельно, запросив в земельном реестре документ под названием Nota Simple – это возможно даже в режиме онлайн. Любой покупатель должен четко понимать: только зарегистрированный владелец недвижимости или уполномоченное им лицо имеет право на продажу и совершение легитимной сделки.

Второе, что нужно обязательно проверить перед покупкой, – это наличие документа, который носит в Испании название «эскритура». Это купчая, то есть официальный документ, который подтверждает право на владение данной недвижимостью. Как ни удивительно, но немало объектов недвижимости, реализуемых в испанской глубинке, таким документом не обладают. О покупке подобных объектов не стоит даже помышлять – следствием такого необдуманного решения станет бесконечный юридический кошмар, через который незадачливому покупателю потом придется проходить годами.

Но не стоит слишком радоваться, если эскритура все же имеется. Нередко такой документ может быть просроченным или имеющим ошибки. Золотое правило дальновидного покупателя: никогда не приобретать сельскую (да и любую) недвижимость до тех пор, пока эскритура не будет оформлена безупречно (естественно, это делается за счет продавца и им самим), что подтвердит юрист покупателя.

В документах должны быть отражены и основные изменения, которые могли произойти с недвижимостью за последние годы. В качестве примера можно привести такую ситуацию: покупатель собирается приобретать сельскую недвижимость в ипотеку. Соответственно, ему потребуется оценка объекта, которая будет признана банком. Однако за годы, прошедшие со дня составления купчей на недвижимость, дом претерпел существенные изменения. Сейчас это вилла с новым крылом и бассейном. Но когда представитель банка, принимающий решение о выдаче займа, ознакомится с документами на этот объект, выяснится: на участке находится только небольшой сельских домик с одной спальней – и никаких упоминаний о вилле. Соответственно, банк выдаст только небольшую часть того займа, о котором просит покупатель, так как все изменения, не отраженные в документах, считаются несуществующими. Не исключено, что сельская вилла стоимостью около полумиллиона евро, по мнению банка, будет стоить всего 100 тысяч евро – соответствующим будет и объем предлагаемого займа. А это может поставить под вопрос всю сделку, так как у покупателя просто не хватит на нее средств.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале