Новый закон о горизонтальной собственности в Испании: если сосед не платит, можно арестовать его имущество

Испанская Ley de Propiedad Horizontal (Закон о горизонтальной собственности), обновлённая 3 апреля 2025 года, усилила права жильцов и сообществ собственников в борьбе с неплательщиками. Теперь соседи, столкнувшиеся с длительными задолженностями по оплате общедомовых расходов, получили четкие юридические механизмы для взыскания долгов — вплоть до ареста имущества должника.

Что изменилось в законе

Реформа закона направлена на улучшение управления многоквартирными домами и повышение прозрачности в работе жилищных сообществ. В частности, статья 21 нового текста закона подробно описывает процедуру действий в случае неплатежей, включая:

• официальное требование о погашении задолженности,

• судебные меры по взысканию долга,

• возможность ареста имущества и начисления процентов за просрочку,

• лишение права голоса на собраниях собственников для неплательщиков.

Таким образом, должники не смогут участвовать в принятии коллективных решений, пока не урегулируют свои долги перед сообществом.

Первый шаг — официальная претензия

Перед обращением в суд сообщество обязано направить собственнику письменное требование о погашении долга.
Оно может быть отправлено:

• нотариусом,

• или через burofax (официальное почтовое уведомление с подтверждением доставки).

Эта процедура фиксирует попытку досудебного урегулирования и служит доказательством в дальнейшем процессе.

Если владелец игнорирует требование, сообщество может передать дело в суд, даже если сумма задолженности меньше 2 000 евро. Закон при этом ссылается на европейскую директиву, обязывающую всех собственников участвовать в содержании общих зон и обслуживании здания.

Арест имущества и блокировка счетов

Если долг не погашен добровольно, суд может вынести решение об аресте имущества должника:

• денежных средств,

• движимого имущества,

• или даже недвижимости.

К сумме основного долга добавляются проценты за просрочку и судебные издержки. Это делает неуплату коммунальных расходов финансово невыгодной и юридически рискованной.

Публичность и давление сообщества

Закон также допускает, что сообщество может публично уведомлять о долгах, размещая в общих зонах (например, у входа или на доске объявлений) информацию о неплательщиках. Однако такое уведомление должно соответствовать Закону о защите персональных данных (LOPD) — указываются лишь минимально необходимые сведения, без нарушения права на приватность.

Новые правила для аренды и туризма

Обновлённая Ley de Propiedad Horizontal затронула и другие сферы. Например, теперь для разрешения или ограничения туристических квартир (viviendas turísticas) требуется одобрение не менее 3/5 всех собственников.
Эта мера направлена на защиту жилых домов от чрезмерного туристического использования и конфликтов между жильцами.

Альтернатива судам — медиация и арбитраж

Закон поощряет альтернативные способы разрешения споров, включая медиацию и арбитраж.
Если обе стороны соглашаются, можно заключить гибкое соглашение о рассрочке или частичной оплате долга, что позволяет избежать судебных тяжб и дополнительных расходов.

Итог: больше ответственности и больше прав для соседей

Новая редакция закона делает жилищные сообщества сильнее и предоставляет им инструменты для защиты коллективных интересов.
Собственники теперь могут эффективно взыскивать долги, ограничивать влияние неплательщиков на общие решения и даже инициировать арест их активов.

Реформа направлена на то, чтобы повысить дисциплину платежей, улучшить качество жизни в жилых комплексах и снизить конфликты между соседями.

«Солидарность в расходах — это не право, а обязанность каждого собственника. Без этого ни одно сообщество не может функционировать», — отмечают в Ассоциации администраторов недвижимости Испании (Colegio de Administradores de Fincas).

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале