Некоторые важные моменты заключения сделки покупки недвижимости по ипотеке в Испании

Процедура приобретения недвижимости по ипотеке в Испании описана уже неоднократно и выглядит довольно простой. Однако на практике в процессе подписания купчей нередко возникают определенные сложности, к которым стоит быть готовым любому покупателю.

Чтобы избежать многих проблем, специалисты рекомендуют назначать день подписания договора купли-продажи на любой рабочий день, кроме пятницы, и предусмотреть еще один свободный день на случай, если возникнут непредвиденные обстоятельства, вынуждающие перенести заключение сделки. Важно также, чтобы процедура подписания была назначена на утреннее время. Это необходимо потому, что и нотариусы, и банки работают до трех часов дня. Часто подобная предусмотрительность позволяет избежать переноса сделки на другой день.

Особое внимание к выбору времени стоит проявить в том случае, если недвижимость приобретается по ипотеке. В этом случае в процессе подписания договора должны присутствовать представители банка, которые нередко опаздывают.

Как оплатить покупку недвижимости в Испании по ипотеке?

Практически все сделки по купле-продаже недвижимости совершаются в Испании с использованием банковских чеков. Они должны быть готовы к моменту подписания договора на сумму, включающую в себя налоги и дополнительные сборы. Если приобретается ипотечная недвижимость, покупатель выписывает чек на имя банка на сумму, равную сумме погашения кредита. Если же недвижимость покупается в кредит, то чек оформляет банковское учреждение, и его представитель приносит документ в офис нотариуса, где состоится подписание договора.

Практика, которая использовалась повсеместно еще недавно – переоформление ипотеки продавца на имя покупателя, – в настоящее время применяется очень редко. Большинство банков требуют от продавца закрыть ипотеку, которая должна быть переоформлена на покупателя. Мотив подобных действий очевиден: в этом случае банк получает двойную комиссию.

В результате процесс оплаты недвижимости, приобретаемой по ипотеке, выглядит достаточно сложно:

• сначала покупатель передает продавцу наличными сумму залога – это делается на этапе подписания предварительного договора;
• покупатель перечисляет продавцу сумму резервирования – (как правило, для этого используется банковский перевод);
• покупатель выписывает чек на имя банка на сумму, равную сумме невыплаченного ипотечного долга продавца. Продавец в этом случае отдельно оплачивает все расходы, связанные с закрытием ипотечного кредита;
• представитель банка приносит чек на сумму нового ипотечного кредита, выписанный на имя покупателя;
• покупатель выписывает продавцу чек на оставшуюся сумму.

Отдельный чек покупателем оформляется на сумму, равную величине налогов и сборов. Как правило, эта сумма рассчитывается либо нотариусом, либо представителем банка.

Очень важный момент: если приобретается ипотечная недвижимость, то все суммы, включая сумму погашения ипотеки, являются действительными только на день подписания сделки. Если купчая не будет подписана в заранее установленный день, все суммы должны быть перерасчитаны. Соответственно, и все чеки придется оформлять заново.

Если недвижимость приобретается нерезидентом, то чеки выписываются на бланках особого образца. Желательно заранее убедиться в том, что в банке на момент подписания сделки будет достаточное количество таких чеков.

Заключение договора приобретения недвижимости по ипотеке начинается с оформления кредита и подписания кредитного договора. После этого покупатель получает чек на заранее оговоренную сумму займа.

Теперь начинается само заключение договора купли-продажи. Как правило, покупатель заранее знакомится с его текстом, используя помощь переводчика, так что нотариусу остается только зачитать договор. По ходу чтения нотариус подтверждает личность участников сделки, поясняет сторонам положения заключаемого договора. Стороны при этом отслеживают, не допущено ли серьезных ошибок при составлении текста контракта.

Если подобных ошибок не найдено, нотариус запрашивает Реестр собственности на предмет утверждения прав продавца на данную недвижимость. Подобный запрос необходим для того, чтобы заблокировать другие возможные продажи этого же объекта, обезопасив таким образом покупателя. Если ответ положительный, стороны и нотариус подписываются под текстом договора, происходит обмен чеками, который фиксируется в приложении к документу. Покупатель получает документы на недвижимость (план), ключи, квитанции о налогах. Ему обязательно должна быть вручена и так называемая справка о жилищной пригодности. Этот документ в Испании является весьма важным.

Далее нотариус или сотрудник банка получает от покупателя документы, удостоверяющие выплату всех положенных налогов и сборов. Правда, эта уплаченная сумма является предварительной. Окончательная рассчитывается только после того, как право владения будет зарегистрировано в Реестре собственности. На практике эти две суммы отличаются в конечном итоге совсем ненамного, на несколько евро.

Копию купчей покупатель получает в тот же день или через несколько дней. Оригинал же ему будет предоставлен после того, как покупка будет официально зарегистрирована. Происходит это в течение 2-6 месяцев. Только после занесения данных о новом владельце жилья в Реестр собственности сделка считается полностью завершенной. 

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале