Как утверждают специалисты, планируя приобретать недвижимость в Испании, к цене выбранного объекта необходимо прибавить около 10 %. В эту сумму войдут не только установленные для процедуры совершения сделки налоги в Испании, но и различные другие выплаты, которых может быть довольно много. Итак, на что же конкретно пойдут эти дополнительные 10 %?
Расходы, связанные с приобретением недвижимости, в Испании могут оказаться несколько выше, чем в других европейских странах. Однако учитывая доступные цены на дома и квартиры, которые пока держатся в королевстве, покупка жилья здесь в конечном итоге все равно оказывается выгодной. Тем, кто планирует совершить покупку с ограниченным бюджетом, стоит знать, что вторичная недвижимость в Испании не только зачастую оказывается существенно дешевле – при ее покупке расходы, как правило, на 1-1,5 % ниже, чем при покупке новостроек.
Планируя совершение сделки и пытаясь определиться с уровнем дополнительных расходов, нужно иметь в виду: налоговые выплаты рассчитываются на основе так называемой заявленной стоимости объекта. А она традиционно несколько ниже, чем действительно выплаченная покупателем сумма. Однако согласно закону под названием «Ley de Tasas» попытки задекларировать цену значительно меньше действительной являются наказуемыми, причем наказания за подобные нарушения довольно серьезны. Местные власти ведут мониторинг кадастровой стоимости жилья и той цены, которая была за него уплачена. Тем не менее возможность задекларировать сумму несколько ниже той, которая будет выплачена в действительности, есть. Но в любом случае налоговые власти имеют возможность провести переоценку собственности для установления налогооблагаемой суммы. Считается, что цифра, указанная в купчей, должна составлять примерно 1,6 фискальной стоимости жилья и в любом случае не должна быть ниже 20 % цены продажи.
Конечно, соблазн задекларировать меньшую сумму, чтобы платить меньше налогов, всегда остается. Однако при этом нужно иметь в виду, что если местные власти обнаружат, что заявленная стоимость меньше установленной ими суммы, они могут заставить покупателя дополнительно заплатить 6 % разницы и административный штраф. Если стоимость жилья, указанная в купчей (эскритуре), на 12 тысяч евро или на 20 % ниже, чем его рыночная стоимость, покупателю придется заплатить налоги на разницу между задекларированной стоимостью и той ценой, которую устанавливают для данного объекта власти. Причем ставка налога будет определяться по тарифам, предусмотренным в случаях дарения.
Если же недвижимость будет недооценена на 50 %, то власти имеют право приобрести данный объект в течение двух лет по этой заниженной цене. В последнее время случаи, когда власти проводят проверку действительной и указанной стоимости жилья, совсем не редкость, и подобные действия покупателя являются весьма рискованными.
Основные статьи расходов таковы:
Большую часть этих расходов несет покупатель, за исключением plus valía и оплаты услуг агентства недвижимости, которое занимается продажей данного объекта. Однако в контракте, который заключают продавец и покупатель, может быть сказано, что все расходы берет на себя покупатель (todos los gastos), в том числе и по налогу на прирост цены. Подобный шаг является вполне законным и должен совершаться с ведома покупателя, так как испанскими законами определяется возможность добровольного соглашения сторон по данному вопросу. А потому покупателю нужно обязательно убедиться в том, что заключая договор, он четко понимает, кто за что платит и каковы будут его дополнительные расходы.
Если приобретается вторичная недвижимость, покупатель уплачивает так называемый налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales/ITP). Он составляет определенный процент от стоимости недвижимости, величина которого определяется регионами. К примеру, в Стране Басков и Наварре он составляет 6 %, на Канарских островах - 6,5 %, на большей части остальной территории Испании – 7 %. Многие регионы снижают величину этого налога вполовину для покупателей, которые впервые приобретают недвижимость в Испании для собственного проживания и возраст которых не превышает определенной отметки (32-35 лет).
Этот налог в Испании носит название Impuesto sobre el Valor Añadido/IVA и действует при покупке новостроек у девелопера или строителя в случае, когда объект впервые служит предметом купли-продажи. НДС составляет 10 %, в том числе данная ставка распространяется на гаражи и плавательные бассейны, построенные одновременно с недвижимостью. Если эти объекты или спортивные сооружения (теннисный корт) возводятся уже после завершения строительства, ставка НДС на них повышается.
Этот налог под названием Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados/AJD составляет 0,5 % стоимости недвижимости в Стране Басков и Наварре, 0,75 % на Канарских островах и 1 % на остальной территории Испании. Им облагаются новостройки и он уплачивается в дополнение к НДС. Некоторые регионы, в частности Галисия и Мурсия, снижают величину этого налога для тех, кто впервые приобретает недвижимость для собственного проживания.
Налог Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, более известный как plus valía – это муниципальный налог на повышение стоимости земли (без построек), которое произошло с момента совершения последней сделки по данному объекту. Как правило, он уплачивается продавцом, так как именно продавец получает прибыль от повышения цены. Но в некоторых регионах Испании обычной практикой является уплата этого налога покупателем.
Размер налога в значительной степени зависит от количества населения муниципалитета, который его налагает, и количества лет, в течение которых земельный участок вместе со строением находился во владении продавца. Эта сумма не имеет ничего общего со стоимостью недвижимости. Для сравнительно новых объектов, к примеру, апартаменты в современных урбанизациях, этот налог будет ниже, так как с момента постройки или продажи объекта проходит обычно не так много времени и земля не успела значительно подорожать. Но если дом находится на участке в несколько гектаров и в течение долгого времени не менял владельца, plus valía может оказаться довольно значительным. Узнать предполагаемую величину этого налога перед заключением сделки покупатель может, обратившись в местное отделение налоговой службы (recaudación municipal). Большинство девелоперов, реализующих новостройки, нередко настаивают на том, чтобы данный налог выплачивал покупатель.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
