Как жильцы в Испании могут бороться с туристическими квартирами: новые законы

Эксперты отмечают, что после последних изменений законодательства жильцам стало значительно проще защищать свои интересы и бороться с туристическими квартирами, создающими шум, перегрузку инфраструктуры и проблемы с безопасностью.

Сообщества жильцов получили больше полномочий

Ключевые изменения связаны с реформой Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal). Теперь сообщества собственников могут:

• запрещать туристическую аренду в здании;

• ограничивать открытие новых туристических квартир;

• повышать коммунальные взносы для владельцев таких объектов;

• вводить дополнительные внутренние правила для краткосрочной аренды. 

Для принятия подобных решений требуется поддержка трех пятых собственников и долей участия в доме. Ранее добиться такого согласия было значительно сложнее.

Туристическим квартирам могут повысить коммунальные платежи

Одним из наиболее обсуждаемых нововведений стала возможность увеличивать расходы на содержание дома для владельцев туристических квартир.

Согласно действующим правилам, сообщество жильцов может повысить коммунальные взносы для таких объектов максимум на 20%. Предполагается, что это компенсирует более интенсивное использование лифтов, бассейнов, систем безопасности, уборки и других общих зон. 

Юристы подчеркивают, что подобные меры не считаются дискриминацией, если они утверждены в соответствии с законом и применяются одинаково ко всем туристическим объектам в здании.

Почему борьба с туристическими квартирами усиливается

Во многих крупных городах Испании туристические квартиры стали одной из главных причин роста цен на аренду жилья.

Особенно остро проблема ощущается в Барселоне, Мадриде, Валенсии, Малаге и на Балеарских островах. Местные жители жалуются на шум, постоянную смену соседей и сокращение доступного жилья для долгосрочной аренды. 

На этом фоне многие муниципалитеты вводят собственные ограничения. Например, Барселона планирует полностью прекратить действие лицензий на туристические квартиры к 2028 году. Конституционный суд Испании уже подтвердил законность этой меры. 

Важный нюанс: запрет должен быть официально зарегистрирован

Юристы предупреждают, что одного голосования жильцов недостаточно. Чтобы запрет имел юридическую силу, изменения должны быть внесены в Реестр собственности (Registro de la Propiedad). В противном случае новые владельцы квартир могут оспорить ограничения через суд. 

Недавнее решение испанских юридических органов подтвердило: если запрет не зарегистрирован официально, он может считаться недействительным для будущих покупателей недвижимости. 

Усиливается и государственный контроль

Параллельно власти Испании ужесточают контроль над рынком туристической аренды на государственном уровне.

С 2025 года действует единый государственный реестр туристического жилья, а налоговые органы усилили проверки владельцев квартир, сдаваемых через Airbnb и Booking. Особое внимание уделяется случаям уклонения от налогов и незаконной краткосрочной аренде. 

Кроме того, многие регионы начали вводить дополнительные ограничения на выдачу лицензий, а в некоторых городах новые разрешения фактически перестали выдавать. 

Что советуют юристы жильцам домов

Специалисты рекомендуют жителям домов, столкнувшимся с проблемой туристических квартир:

1. Проверить устав сообщества собственников;

2. Вынести вопрос на общее собрание жильцов;

3. Правильно оформить результаты голосования;

4. Зарегистрировать изменения официально;

5. Фиксировать нарушения — шум, вечеринки, повреждение имущества;

6. При необходимости обращаться в суд или муниципальные органы.

Эксперты отмечают, что после изменений законодательства у жильцов появилось значительно больше инструментов для защиты жилых домов от неконтролируемого туристического бизнеса. 

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале