Как не стать жертвой обмана при повышении аренды: арендодатель не может увеличить цену выше установленного индекса

С вступлением в силу нового Закона о жилье в Испании в 2023 году были внесены важные изменения в регулирование арендных договоров. Основная цель — защитить арендаторов от чрезмерного роста цен и обеспечить доступ к достойному жилью. С 2 января 2025 года все арендные договоры, обновляющиеся ежегодно, должны учитывать не привычный индекс потребительских цен (IPC), а Новый индекс обновления аренды, разработанный Национальным институтом статистики (INE).

Что изменилось?

Новый индекс, опубликованный впервые 20 декабря 2024 года, применяется только к договорам, подписанным после 26 мая 2023 года — даты вступления в силу Закона о жилье. Его цель — сдерживать чрезмерное повышение арендной платы и обеспечить большую стабильность как для арендаторов, так и для владельцев недвижимости. В условиях экономической нестабильности это особенно актуально.

📌 Например, по состоянию на апрель 2025 года, индекс составил 1,98%, в то время как традиционный IPC находился на уровне 2,3%.

Что такое "обновление арендной платы"?

Это механизм, предусмотренный Законом об аренде городского жилья (LAU), который позволяет владельцу недвижимости повышать арендную плату ежегодно. 

Однако:

• Такая возможность должна быть прописана в договоре;

• Арендодатель обязан предупредить арендатора минимум за 30 дней до повышения.

Если в договоре нет такой оговорки, арендатор имеет право оспорить повышение. Даже если пункт об обновлении есть, арендодатель обязан придерживаться официального индекса и не превышать допустимый процент.

Кто применяет новый индекс, а кто — старый?

• Контракты, подписанные после 26 мая 2023 года — используют новый индекс INE.

• Контракты до этой даты — продолжают применять старый индекс IPC.

Как рассчитывается новый индекс?

Индекс INE учитывает:

1. Годовую динамику индекса потребительских цен (IPC);

2. Годовую динамику базового IPC (без учёта энергоносителей и продуктов питания);

3. Среднюю скорректированную годовую ставку — с учётом мнения Министерства экономики и Министерства жилищной политики.

🔎 INE публикует актуальные данные ежемесячно на своём сайте. Например, 11 апреля 2025 года был опубликован индекс за апрель — 1,98%.

Пример расчёта повышения

Предположим:

• Вы арендуете квартиру за 1.000 евро в месяц;

• Ваш договор подписан в июне 2024 года;

• В июне 2025 года он обновляется с учётом нового индекса INE (1,98%).

🔹 Новый размер аренды:
1.000 + 1,98% = 1.019,80 евро в месяц.
При этом арендодатель должен предупредить об этом в мае, за месяц до вступления в силу нового тарифа.

Как проверить правильность повышения?

Министерство жилищной политики запустило онлайн-калькулятор, в котором можно проверить:

• Максимально допустимое повышение;

• Действующий индекс;

• Законность действий арендодателя.

Арендодатели не могут произвольно увеличивать арендную плату. С 2025 года действует единый индекс, и превышение его значения — нарушение закона. Зная свои права и пользуясь доступными инструментами, арендаторы могут избежать необоснованных повышений и отстоять свои интересы.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале