Как купить жилье в Испании? Несколько полезных советов

Вы решили приобрести жилье в Испании. Сделки с недвижимостью – это всегда непросто. Особенно, если вы покупаете жилье в другой стране. Вы уже определились, в каком регионе, в какой провинции, в каком городе хотите купить жилье в Испании. Определились также с видом жилья, прикинули свои финансовые возможности. Самое время приступить к выполнению ваших планов. С чего начать?

I. ПРЕЖДЕ ВСЕГО – НАЙТИ ПОДХОДЯЩЕЕ ЖИЛЬЁ

Наверное, это самая сложная часть задачи. Здесь не следует торопиться: любая упущенная «мелочь» может в будущем перерасти в серьезные проблемы.

Необходимо сравнить различные варианты предложений на рынке, нужно выяснить до мельчайших подробностей физические характеристики жилья, его местоположение, конструктивные особенности, состояние. Затем предстоит исследовать юридические аспекты: кто является собственником, не заложен ли дом, не наложен ли на него арест, не оспаривается ли право собственности на него в суде и т.д.

Можно искать жилье самостоятельно, а можно прибегнуть к услугам какого-либо агентства по недвижимости. В последнем случае следует иметь в виду:

• Что агентство является посредником между продавцом и покупателем. Не забывайте, что продает жилье не агентство по недвижимости, а собственник жилья или застройщик.
• Что агентство, как правило, заключает договор об оказании услуг с продавцом и именно продавец оплачивает гонорары агентства.
• Что агентство может предложить вам услуги по ипотечному финансированию в определенном банковском учреждении, по нотариальному оформлению договора купли-продажи в определенной нотариальной конторе, услуги по оплате налогов и по внесению данных в государственный реестр. Эти услуги не являются обязательными, и вы можете от них отказаться.

В любом случае, прежде чем подписывать контракт или заплатить кому-нибудь какую-либо сумму, необходимо:

1. Самостоятельно осмотреть предлагаемое жилье. Нужно лично убедиться, что данное жилье соответствует описанию, проверить качество материалов, состояние сетей, состояние и наличие сооружений (например, бассейна, гаража и т.д.), степень изношенности, освещенность, вид из окон, убедиться в отсутствии шума или запахов от расположенных поблизости предприятий или заведений, доступность транспортных коммуникаций, магазинов и других объектов инфраструктуры. Если возникают какие-либо сомнения, не стесняйтесь прибегнуть к услугам специалиста – архитектора, строителя и т.д. Если их пояснения ваших сомнений не рассеют, лучше от этого варианта отказаться.
2. Уточнить у продавца информацию об услугах, сооружениях, входящих в предложение, о форме и сумме их оплаты, а также другие моменты, которые, возможно, не будут отражены в будущем контракте.

Предприятия, которые занимаются строительством и продажей недвижимости, обязаны предоставить следующую информацию:

1. Наименование, торговая марка, адрес предприятия и данные о его регистрации в торговом реестре.
2. Генеральный план застройки района и план собственно жилого объекта, а также описание и схемы инженерных сетей (электричество, газ, водопровод, отопление и т.д.), в том числе системы пожаротушения.
3. Описание жилья с указанием полезной площади, общее описание здания, объектов общего пользования и дополнительных услуг.
4. Информацию об используемых строительных материалах.
5. Инструкции по использованию установок и сооружений, которые требуют какого-либо вмешательства со стороны жильца, а также инструкции по эвакуации в экстренных ситуациях.
6. Данные о регистрации недвижимости в государственном реестре собственности или справку об отсутствии такой регистрации.
7. Общую стоимость жилища и коммунальных услуг, а также информацию о форме их оплаты.

II. ВЫЯСНИТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ

Чтобы избежать в дальнейшем очень серьезных проблем, прежде чем купить жилье в Испании, необходимо выяснить:

• Кому принадлежит жилье, кто его собственник (собственники).
• Не обременено ли оно какими-либо обязательствами. Иными словами, не заложено ли оно, не наложен ли на него арест и т.д.
• Не сдано ли оно в аренду квартиросъемщикам.
• Не подпадает ли оно под действие какого-либо специального режима, запрещающего его отчуждение.
• Необходимо выяснить, нет ли задолженности по налогу на недвижимость.
• Если речь идет о новом или строящемся жилье, нужно знать, заключен ли застройщиком договор о страховании на случай проявления дефектов строительства в будущем.
• Не относится ли ваша потенциальная покупка к жилью с официальной защитой (VPO) или к жилью с регулируемой государством ценой (VPT). Такое жилье иностранцам не продается.
• Нет ли каких иных запретов на отчуждение этой собственности.

Чтобы выяснить эти обстоятельства, необходимо обратиться в государственный реестр собственности. Можно обратиться лично, можно попросить сделать это агентство, продавца или застройщика. В любом случае, не следует платить какие-либо деньги или подписывать контракт, если на руках у вас не будет выписки из реестра, так называемой Nota Simple Informativa.

Подробную информацию как получить Нота Симпле Вы можете найти в статье "Nota Simple Informativa".

Кроме выписки из государственного реестра, в различных случаях следует попросить у продавца некоторые дополнительные документы.

• Заверенную копию договора купли-продажи, если речь идет о жилье из вторых рук.
• Квитанцию об уплате муниципального налога на недвижимость (IBI).
• Справку, выданную председателем или секретарем комитета жильцов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Лучше всего доверить сбор документов вашему юристу, чтобы ничего не упустить.

Следует иметь в виду, что в отношении иностранцев, выходцев из-за пределов Европейского Союза, могут существовать определенные ограничения, связанные с вопросами национальной безопасности. Это касается определенных муниципалитетов в районе Гибралтарского пролива, Кадисского залива, города Картахены, приграничных районов вблизи португальской или французской границы и некоторых других. Для приобретения жилья в этих стратегических регионах требуется предварительное согласие военных властей.

Покупка строящегося жилья

Процедура покупки значительно усложняется, а риски возрастают, если вы собираетесь купить жилье в Испании, которое еще не построено. В этом случае не стоит торопиться расставаться с некой суммой или подписывать контракт, не убедившись предварительно, что:

• Организация-застройщик, с которой мы собираемся заключать контракт, действительно существует, а лицо, которое будет подписывать контракт, имеет соответствующие полномочия.
• Что земельный участок, на котором предполагается или ведется строительство, выделен именно этой организации.
• Что строительство здания разрешено муниципалитетом, проект утвержден, имеется соответствующая лицензия, и так далее. Покупка стоящегося жилья чревата большими рисками, поэтому требует очень серьезного подхода.

III. ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР ОБ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТЕ

Как правило, покупка жилья в Испании не обходится без ипотечного кредитования. Для заключения договора с банком вам понадобится заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. Как правило, при этом вносится залог. Не забудьте о документах, подтверждающих уплату залога. Прежде чем осуществлять какие-либо платежи, нужно получить идентификационный номер иностранца.

Иногда при покупке жилья в Испании случается, что продавец жилья связан обязательствами по ипотечному кредиту, который он получил ранее для покупки этого жилья. Хотим подчеркнуть, что покупатель не обязан соглашаться на суброгацию по договору об ипотечном кредитовании, заключенному продавцом. Покупатель имеет право потребовать расторжения предыдущего договора и заключить договор с другим банковским учреждением, которое предлагает лучшие условия.

IV. ПОДПИСАТЬ КОНТРАКТ

Подписание контракта купли-продажи означает формальное подтверждение согласия сторон и влечет за собой передачу жилья (посредством вручения ключей) с одной стороны, и оплату (покупателем или банком, предоставившим кредит) – с другой. Это один из самых ответственных моментов в процессе покупки. Если покупка жилья в Испании не связана с ипотечным кредитом, то можно заключить частно-правовой договор, т.е. договор, который не заверяется нотариусом. Особенно часто заключение подобных контрактов практикуется при покупке строящегося жилья. Но если вы берете кредит в банке, то без нотариуса не обойтись – фин. учреждение не станет заключать договор о кредитовании на основании частно-правового документа.

В любом случае, иностранцу, желающему купить жилье в Испании, лучше все-таки прибегнуть к помощи нотариуса. Юрист не только удостоверит подписи сторон, но также проследит за тем, чтобы все законные требования были соблюдены, внесет необходимые поправки в текст соглашения, проследит за тем, чтобы все обязательства сторон были отражены в контракте, и так далее. Контракт, заверенный нотариусом, обеспечит вам юридическую защиту на все случаи.

Подписание договора равноценно передаче прав на жилье, поэтому, как правило, оплата производится в присутствии нотариуса. Он должен зафиксировать в документе факт оплаты, указав, произведена ли она предварительно или в момент подписания, указав сумму оплаты и способ оплаты – наличными, банковским чеком на имя продавца, банковским переводом, прямым зачислением на счет и т.д.

Выбирать нотариуса может любая из сторон, но мы советуем оставить право выбора за собой.

В любом случае, независимо от формы заключения контракта, по испанскому законодательству продавец несет ответственность за скрытые дефекты, а при их обнаружении покупатель имеет право либо расторгнуть договор и потребовать возмещения всех затрат, либо потребовать снижения цены на соответствующую сумму. Следует знать, что строительная организация и продающая организация, а также техническая дирекция здания несут солидарную ответственность за конструктивные дефекты на протяжении десяти лет, за дефекты, которые ухудшают потребительские свойства жилья – на протяжении трех лет, и за дефекты отделки – на протяжении года.

V. ЗАПЛАТИТЬ НАЛОГИ

Не следует забывать, что покупка жилья в Испании влечет за собой обязанность по уплате налогов.

Подробно мы уже освещали эту тему в нашей статье:  "Налоги на недвижимость в Испании"

Налоги, которые надлежит уплатить при покупке жилья в Испании, зависят от вида жилья и рассчитываются от его стоимости. Следует иметь в виду, что если Казначейство сочтет, что цена, указанная в договоре купли-продажи, занижена, оно может начислить дополнительную сумму.

VI. ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ СДЕЛКУ В ГОСУДАРТСВЕННОМ РЕЕСТРЕ СОБСТВЕННОСТИ

После подписания договора о купле-продаже и об ипотечном кредите, после расчета с продавцом и уплаты всех причитающихся налогов остается заключительный шаг – регистрация права собственности в государственном реестре. Только после регистрации в государственном реестре собственности Вы становитесь полноценным владельцем и пользуетесь всеми правами юридической защиты. Вы будете защищены от каких-либо претензий кредиторов предыдущего собственника, от возможных претензий потенциальных совладельцев, наследников и так далее.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале