Ипотека в Испании получена, квартира сдается в аренду. Каких ошибок стоит избегать?

Сегодня ипотека в Испании предлагается по исключительно низким процентным ставкам, чем и пользуются многие заемщики. Но если квартира или дом в королевстве приобретается не для постоянного проживания, вполне понятно желание владельца сделать так, чтобы окупить коммунальные платежи, а в идеале – еще и ипотеку. А потому принимается решение сдавать квартиру в аренду. На что при этом нужно обратить внимание?

Прежде всего следует иметь в виду, что испанские законы защищают интересы арендаторов, иногда даже идет в ущерб владельцам жилья. В большинстве случаев проблемы начинаются тогда, когда арендаторы по какой-то причине перестают платить за жилье, но при этом отказываются съезжать с квартиры, чтобы освободить место более платежеспособным жильцам. Вполне понятно желание владельца квартиры каким-то образом воздействовать на недобросовестных арендаторов, чтобы вынудить их съехать. И самое простое и очевидное, что приходит в голову в подобной ситуации, – отключение воды и электричества. Однако нужно иметь в виду: жильцы имеют право заявить о подобном в полицию – и этим правом они, скорее всего, воспользуются. Если это произойдет, то владельцу жилья грозит судебное преследование.

Вместо физического отключения воды и электричества некоторые владельцы жилья, на имя которых заключены контракты с соответствующими службами, решают попросту остановить поступление платежей. Стоит знать, что подобные действия будут точно так же преследоваться по закону, как и описанные выше.

Другой способ, который приходит в голову арендодателям, желающим избавиться от неплатежеспособных жильцов, – смена замков на входной двери. Но, как и в первом случае, подобное действие будет рассматриваться как принуждение или притеснение и также может привести к возбуждению дела против владельца жилья.

Если арендаторы не платят за квартиру уже в течение нескольких месяцев и хозяин квартиры отчаялся от них избавиться, у него может возникнуть желание предпринять решительные меры и попробовать физически выдворить их из квартиры. Для этого, как правило, привлекается еще парочка физически сильных друзей. Однако стоит иметь в виду, что по испанским законам подобные действия будут квалифицироваться как нарушение границ частного владения.

Единственным законным способом выселить жильцов является использование помощи адвоката, который начнет формальную процедуру выселения и подаст соответствующие документы в суд. В последние годы в Испании был принят ряд законов, которые позволяют ускорить процедуру выселения неплательщиков. Но практика показывает, что этот процесс все же в среднем занимает от 5 до 9 месяцев в зависимости от занятости местных судей.

Какие еще проблемы могут возникнуть, если ипотека в Испании получена, жилье куплено и сдается в аренду?

Желание хозяина квартиры, сдающего ее в аренду, время от времени убеждаться в том, что с его собственностью все в порядке, вполне понятно. Как и желание периодически наведываться в свою квартиру с проверкой, особенно если соседи начали жаловаться, что жильцы ведут себя по вечерам слишком шумно. «Это моя собственность и я могу входить туда, когда захочу», - думает владелец квартиры – и ошибается.

По испанским законам войти в жилье, которое сдается в аренду, его хозяин имеет право только с разрешения жильцов. Причем разрешение это должно быть письменным. И это разрешение является обязательным независимо от того, платят ли жильцы за квартиру исправно или уже несколько месяцев не вносят положенной арендной платы.

И еще один очень важный момент, который касается сроков аренды. Многие новоиспеченные владельцы недвижимости в Испании, впервые сдающие ее в аренду, полагают: если контракт аренды заключен на 11 месяцев, то он является краткосрочным и по его окончании арендаторы будут обязаны съехать. На самом деле думать так будет большой ошибкой. Является ли аренда долгосрочной или краткосрочной, определяется не сроками, прописанными в договоре. Основной критерий – является ли для жильцов арендованная квартира основным местом проживания или нет. Этот момент должен быть обязательно отражен в договоре - только в этом случае аренда может считаться краткосрочной.

Нужно понимать, что арендаторы в Испании имеют право и возможность легко превратить краткосрочный 11-месячный контракт в долгосрочный пятилетний. И в течение этих пяти лет владелец жилья не сможет восстановить над ним контроль, если жильцы будут исправно вносить свою плату. Исключениями являются случаи, когда хозяева могут доказать, что данное жилье необходимо им для личных нужд или нужд семьи. Однако если в течение 3 месяцев после выселения жильцов владелец дома или квартиры не начинает сам использовать свою жилплощадь, то его могут принудить вновь восстановить в правах прежних жильцов, да еще и выплатить им материальную компенсацию.

Как видим, владельцев недвижимости, желающих сдать ее в аренду в Испании, ожидает множество подводных камней. А потому любые шаги в этом направлении лучше предпринимать, заручившись помощью опытного профессионала – юриста или риэлтора.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале