В Каталонии до сих пор существуют юридические механизмы, восходящие к Средневековью. Один из них — цензовая эмфитевзия (censo enfitéutico) — обязывает владельцев недвижимости выплачивать вознаграждение потомкам феодалов, если они хотят продать своё жильё. И речь не о символических суммах.
Сюзанна столкнулась с этим, когда решила продать свою квартиру, купленную в 1980-х. Всё было готово: новый дом выбран, ипотека одобрена, покупатель найден — но банк обнаружил в документах наличие ценза, и сделка встала. Чтобы передать право собственности, ей пришлось заплатить 7 300 евро потомку маркиза, который, согласно закону, сохранял реальные права на недвижимость.
“Я была вынуждена заплатить комиссию маркизу, чтобы иметь возможность продать своё жильё”, — рассказывает она.
Это юридическая конструкция, закреплённая в Гражданском кодексе Каталонии, уходящая корнями в Средневековье. Тогда феодалы передавали землю в пользование крестьянам, а взамен получали ежегодную плату — в деньгах или натуре. Более того, при продаже участка владельцы обязаны были отдать часть суммы бывшему землевладельцу — этот сбор называется луизмо (laudemi).
Даже сегодня аристократ, буржуа или наследник дворянского рода может сохранять право на долю от продажи, а также на ежегодный взнос. В Барселоне, например, размер “луизма” может достигать 10% от стоимости недвижимости.
“Это как пиявка, присосавшаяся к объекту недвижимости”, — говорит адвокат Жозеп Мария Эспинет, эксперт в области гражданского права и недвижимости. “Банки не выдают ипотеку, если на жилье наложен подобный обременяющий ценз”.
Это самая «лёгкая» форма.
У владельца сохраняется полное право собственности.
Он обязан лишь ежегодно выплачивать установленную ренту (пенсию) носителю права.
Можно сравнить с постоянным обременением типа пожизненной ренты.
Это наиболее обременительная форма.
Формально владельцем земли или недвижимости считается цензалист, а текущий владелец — лишь её держатель.
Покупатель должен выплачивать ежегодную пенсию и, при продаже, луизм (laudemio) — процент от стоимости (до 10%).
Пока не будет выкуплен или отменён, остаётся как юридическое пятно на объекте.
Похож на второй тип, но с заранее установленной возможностью выкупа в будущем.
Обычно прописан механизм и стоимость, по которым обременение может быть снято.
Реже встречается и может быть выгодным, если условия прозрачны.
Исторически это было удобно: до широкого распространения ипотек, особенно до 1960-х годов, продажа земли считалась позором. Вместо этого пользовались моделью эмфитевзиса: недвижимость оставалась в семье, а покупатель получал право эксплуатации и обязанность платить взносы. В каталонской практике именно второй тип — ценз с доминионом (enfiteusis) — считается наиболее проблемным: он мешает продать, заложить или оформить ипотеку на жильё.
Ориол Саваль, адвокат и представитель интересов нескольких “цензалистов”, считает, что критика — необъективна:
“Это неотъемлемое право собственности. В Великобритании работает аналогичная система lease — когда вы покупаете не сам дом, а право его использования на 99 или даже 900 лет”, — объясняет он.
“Нельзя менять правила игры на полпути, если договор был заключён законно”.
По сути, с точки зрения цензалиста, покупка дома с цензом — это как аренда земли на длительный срок. Право на ежегодный взнос остаётся.
Да. Согласно закону 1990 года, ценз можно выкупить — то есть разорвать эту связь раз и навсегда, заплатив компенсацию. Однако, как подчёркивает Жозеп Мария Эспинет, выкуп не всегда доступен и остаётся дорогостоящим:
“Были политические попытки упростить этот механизм, но пока без успеха. А тем временем земля продолжает находиться в феодальной зависимости”.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
