Что нужно знать об оценке недвижимости, прежде чем подавать документы в испанский визовый центр в Москве и ехать выбирать свой новый дом?

Мало кто решается приобретать недвижимость в Испании без предварительного личного осмотра. А потому определенную часть людей, обращающихся в испанский визовый центр в Москве, составляют те, кто планирует купить в королевстве дом или квартиру. И, как правило, иностранные покупатели в процессе подготовки сделки будут иметь дело со специалистами по оценке недвижимости. Что же такое tasacion и почему о ней стоит обязательно знать будущим инвесторам в жилье?

Tasacion в Испании – это официальная оценка недвижимости, которая необходима при заключении любых сделок или для получения ипотечного кредита. Право на осуществление такой оценки имеют только официальные компании, деятельность которых регулируется государством.

У многих покупателей вызывает удивление тот факт, что цифра, озвученная оценщиком, как правило, расходится с той суммой, которую запрашивает продавец. Причем иногда разница может быть весьма существенной. С чем это связано и кому в данном случае верить?

Оценка недвижимости в Испании производится по определенным методикам с учетом целого ряда факторов. И обычно цена, которую называет официальный оценщик, оказывается на 20-30 % ниже, чем цена продажи того или иного объекта. Данные оценочных компаний фигурируют и в статистической информации, которая регулярно публикуется испанскими СМИ. А потому неудивительно, что покупатель обнаруживает: квартиру по «среднестатистической» цене на практике найти довольно проблематично.

Кому выгодно, чтобы официально недвижимость была оценена в меньшую, нежели рыночная, сумму? Прежде всего, конечно, банкам. Не стоит забывать, что значительная часть приобретаемой, в том числе и иностранными покупателями, недвижимости покупается в кредит. Банк, для которого любой ипотечный заем представляет определенный риск, заинтересован в том, чтобы размер кредита был как можно меньшим. И тут как нельзя кстати оказывается компания-оценщик. Как правило, банки предпочитают работать с «собственными» компаниями. Нередко кредит выдается только при условии, что недвижимость будет оценена той фирмой, которую укажет банк. Выгоду от подобного сотрудничества получают обе стороны: банк снижает свой риск при кредитовании, а оценщик может быть уверен, что поток клиентов к нему не иссякнет.

Однако на конечную сумму, озвученную оценщиком, будет влиять не только политика банка. При установлении стоимости недвижимости такие компании пользуются простым алгоритмом: сначала устанавливается базовая стоимость, а затем к ней применяется определенный коэффициент, который может быть как повышающим, так и понижающим. Для установления базовой стоимости применяется сравнение с аналогичными объектами, по которым уже заключены сделки купли-продажи. При этом в расчет берется как выполненная для таких объектов оценка, так и реальная цена, по которой была совершена сделка.

Из сказанного выше понятно, что первый параметр будет, скорее всего, заниженным. Что же касается стоимости уже заключенных контрактов, она нередко также бывает ниже реальной суммы, уплаченной покупателем. Ни для кого не секрет, что иногда часть стоимости жилья платится «черным налом» для снижения налогообложения. Как правило, такая сумма составляет 20-30 % стоимости недвижимости, о которой договорились покупатель и продавец. Разумеется, эти деньги никак не отражаются в сумме, указанной в договоре. А потому официальная стоимость недвижимости, отражаемая статистикой и учитываемая оценщиками, оказывается ниже реальной.

Стоит ли изучать статистику, прежде чем обратиться за визой в испанский визовый центр в Москве?

Из сказанного выше можно сделать простой вывод: статистика цен на недвижимость, которая публикуется и оценочными компаниями, и испанскими СМИ, не отражает действительного положения дел. Покупатель, приехавший в Испанию за дешевым жильем, безуспешно пытается найти квартиру по той цене, которую ему «обещала» статистика – и не может ее найти. Значит ли это, что на официальную статистику вообще не стоит обращать внимания?

Специалисты уверяют: даже официальные данные могут дать достоверное представление о состоянии испанского рынка. Ведь из них можно почерпнуть такую информацию:

• в каких регионах Испании в настоящее время жилье наиболее дорогое, а в каких – наиболее дешевое. Ориентируясь не на абсолютные цифры, а на их соотношение, можно сделать вполне достоверные выводы о том, куда лучше ехать покупателю с крупным бюджетом, а куда – желающему купить жилье подешевле.
• Динамика цен - где цены уже начали расти с учетом восстановления рынка, а где они пока еще находятся на прежнем уровне.

Итак, без услуг оценщика при заключении сделки с недвижимостью, скорее всего, обойтись не удастся. Но не стоит забывать, что речь идет об Испании, где в любом деле важную роль могут сыграть личные взаимоотношения и симпатии и даже просто сиюминутные настроения. Вполне может случиться так, что оценщик, проникнувшись симпатией к своему клиенту, может оценить объект процентов на десять выше, чем при иных условиях. Так что общение с оценщиком – дело довольно тонкое. И лучше всего поручить его опытному в таких делах посреднику. Профессиональный риэлтор, отлично знакомый и с политикой местных банков, и с работой оценочных компаний, всегда посоветует покупателю такой вариант, при котором приобретаемый объект будет оценен в максимальную сумму. А значит, можно будет рассчитывать на получение более крупного кредита и на самую скорую реализацию мечты о собственной квартире в Испании.

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале