Что нужно знать о работе нотариусов тем, кто собирается приобрести недвижимость в Испании? Часть первая

Нотариус – это традиционно одна из очень уважаемых фигур в испанском обществе наряду со священниками и докторами. И с ним обязательно будут иметь дело все, кто планирует приобрести или продать недвижимость в Испании. Что же нужно знать о службе испанских нотариусов? Об этом рассказывает портал Spanishpropertyinsight.

Несмотря на то, что нотариусы в Испании получают деньги от компаний и физических лиц, большинство из них являются официальными лицами, играющими роль нейтральной стороны при подписании различных контрактов и сделок. Их задача – удостовериться в том, что обе стороны понимают суть подписываемых документов, а сами документы не противоречат действующим законам. Кроме того, нотариусы следят за тем, чтобы при заключении сделок уплачивались все необходимые налоги и пошлины.

Почему тем, кто приобретает недвижимость в Испании, необходимо обращаться к нотариусу?

Во многих европейских странах процесс покупки недвижимости выглядит так: стороны подписывают контракт, покупатель выплачивает нужную сумму продавцу, получает ключи – и становится собственником, после чего ему необходимо зарегистрировать сделку в реестре. В Испании же никакие изменения в Реестр собственности не могут быть внесены без того, чтобы нотариус не подписал документ о совершении сделки.

Возникает вопрос: а можно ли совершить покупку недвижимости, не внося ее в Реестр собственности? Теоретически да, а практически это нередко совершается в сельской местности. Многие владельцы недвижимости в испанской глубинке продают свою собственность и не заботятся о том, чтобы оформить эту сделку должным образом. Они не обращаются к нотариусу и не регистрируют сделку, экономя таким образом время и деньги. Однако иностранным покупателям, которые хотят избежать в будущем любых проблем с приобретенной недвижимостью, нужно обязательно регистрировать сделку. А значит, без визита к нотариусу не обойтись.

Подписание документов на покупку недвижимости у нотариуса в Испании имеет и еще одно преимущество: это гарантирует защиту от кредиторов продавца и позволяет брать кредит на финансирование покупки.

Когда нужно обращаться к нотариусу?

Это зависит в первую очередь от того, приобретается ли вторичная недвижимость, уже зарегистрированная, или новая недвижимость от девелопера – готовая или на стадии строительства.

Если речь идет о покупке вторичного жилья, документ о покупке – escritura - может быть подписан у нотариуса в любое удобное продавцу и покупателю время. Как правило, это происходит в течение 1-3 месяцев после подписания предварительного договора. Если же приобретается новостройка, то купчая может быть подписана только после того, как недвижимость получит все необходимые сертификаты и будет признана готовой к заселению. Специалисты рекомендуют избегать подписания купчей до того момента, пока недвижимость не будет полностью построена. Даже если девелопер будет на этом настаивать, покупатель имеет право отказаться от подписания документов до тех пор, пока не увидит подписанного главным архитектором certificado de final de obras.

Покупатель должен иметь в виду, что подписывать договор о продаже имеет смысл только после того, как проведена полная юридическая проверка: установление личности продавца и его прав на данную недвижимость, наличие кредитов и других обременений. Прежде чем обратиться к нотариусу, продавец и покупатель должны достичь соглашения о методах и форме оплаты. Лучше всего, если покупка будет оплачиваться банковским чеком одного из испанских банков. Многие продавцы в Испании не соглашаются на перевод денег из иностранного банка, а потому чтобы избежать споров в офисе нотариуса, об этом необходимо договориться заранее. Естественно, стороны должны иметь и все необходимые документы. Со стороны иностранного покупателя зачастую бывает достаточно только паспорта, однако полный список документов зависит от требований конкретного нотариуса. Поэтому нужно обязательно уточнить этот момент еще до подписания сделки.

Лучше всего, конечно, если покупатель обращается к нотариусу лично. Однако он может отправить и своего представителя, который может представлять его интересы. Этими полномочиями данное лицо наделяется опять-таки испанским нотариусом.

В назначенный для подписания документов день в офисе нотариуса должны собраться все стороны, заинтересованные в сделке: продавец, покупатель, представитель финансового учреждения (если покупатель берет ипотечный кредит).

Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале