Цены на жильё в Испании продолжат расти и в 2026 году, а предложение — сокращаться как на рынке продажи, так и аренды. Такой прогноз даёт крупнейший испанский портал недвижимости Idealista, который называет ситуацию с жильём в стране «национальной чрезвычайной ситуацией».
По оценке компании, по итогам 2025 года средний рост цен на жильё в продаже превысит 15% в годовом выражении, и предпосылок к развороту тренда пока не видно.
В Idealista считают, что ключевая проблема — законодательная нестабильность и отсутствие политического консенсуса. По словам представителя портала Франсиско Иньяреты, нынешняя ситуация делает практически невозможным принятие или корректировку законов, которые реально улучшили бы доступность жилья.
Это подрывает доверие собственников и инвесторов и напрямую влияет на рынок:
— владельцы выводят жильё из аренды,
— новое предложение не появляется,
— спрос остаётся высоким.
Особенно острая ситуация сложилась на рынке аренды. По данным Idealista:
на каждое объявление об аренде приходится более 50 заинтересованных;
доступ к жилью превращается в своеобразный «кастинг», где побеждает тот, кто кажется арендодателю наиболее надёжным с точки зрения платежей.
В результате формируется жёсткая конкуренция, из которой системно выпадают:
— семьи с одним доходом,
— одинокие родители,
— семьи с детьми,
— люди старше 65 лет.
Idealista связывает это с перекосом в регулировании: действующее законодательство, по их мнению, сильно защищает уже живущих арендаторов, но фактически исключает тех, кто только ищет жильё. Это приводит к «элитизации» рынка аренды и массовым отказам целым категориям граждан.
На рынке купли-продажи ситуация также остаётся напряжённой. Основной спрос приходится на вторичное жильё, однако его объёма уже недостаточно, чтобы удовлетворить потребности рынка.
Idealista подчёркивает, что:
строительство нового жилья остаётся на уровне около 100 000 объектов в год, что критически мало;
в компании призывают отказаться от «криминализации застройки» и ускорить запуск новых проектов, в том числе через реформу Закона о земле.
Без увеличения предложения, считают эксперты, рост цен будет продолжаться.
По прогнозу Idealista:
в городах, где рынок жёстко зарегулирован, рост цен может замедлиться;
в регионах без активного вмешательства государства цены продолжат расти.
В 2025 году особенно заметный рост фиксируется в Мадриде и Валенсии.
В Барселоне рост ожидается более умеренный — в пределах однозначных значений, частично за счёт притока жилья, ранее сдававшегося в аренду.
Idealista подчёркивает, что рост цен на жильё значительно опережает рост доходов домохозяйств. В крупных городах покупка жилья уже требует усилий, превышающих рекомендуемые финансовыми экспертами нормы, что вынуждает многие семьи полностью уходить с рынка.
Количество сделок купли-продажи жилья в Испании остаётся высоким — более 700 000 в год, однако к концу 2025 года наметилось замедление. Причины:
— рекордные цены,
— дефицит объектов,
— жёсткие требования к первоначальному взносу.
Рынок ипотеки в 2025 году рос слабее, чем в 2024-м, несмотря на благоприятные условия:
фиксированные ставки — ниже 2%,
смешанные — ниже 1,5% на начальном этапе.
При этом:
— переменные ипотечные кредиты практически исчезли,
— снизилась активность по рефинансированию.
На 2026 год Idealista прогнозирует относительную стабильность, но с оговоркой: многое будет зависеть от цен на жильё, состояния экономики и уровня безработицы.
Без увеличения предложения и пересмотра подхода к регулированию рынок жилья в Испании останется перегретым.
Цены будут расти, доступность — снижаться, а жильё всё чаще станет привилегией, а не базовым правом.
Самые актуальные и эксклюзивные новости Испании Вы можете узнать в нашем Телеграм-канале
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
